TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/09743 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L54E

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/258

S.A. [Localité 3]

C/

[R] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à SA [Localité 3]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Mme [I] [L], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [R] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 3 janvier 2020, [Localité 3] a loué à Monsieur [V] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 6] , moyennant un loyer mensuel initial de 355,90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, [Localité 3] a fait délivrer à Monsieur [V] [R] un commandement de payer la somme de 1948,87 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025 délivré à personne, [Localité 3] a fait assigner Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 3 janvier 2020 à Monsieur [V] [U] la résiliation du contrat de location entre les parties à la date du 19 avril 2024ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [V] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serruriercondamner Monsieur [V] [R] à payer à [Localité 3] la somme de 3411,97 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 19 avril 2024 avec intérets de droit à compter du commandement, par application des articles 1728 et 1231-6 du code civilcondamner Monsieur [V] [R] à payer à [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges en vigueur comme si le bail avait subsisté du 20 avril 2024 jusqu’à son départ effectif des lieuxConstater que la dette totale au 15 octobre 2025 s’élève à 4009,57€ et condamner Monsieur [V] [R] au paiement de la somme de 597,60€ correspondant aux sommes dues sur la période avril 2024 – octobre 2025N’accorder aucun délai de paiement à Monsieur [V] [D] Monsieur [V] [R] à verser au requérant une somme de 120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 19 février 2024 et les frais de mise à exécution de la décision à intervenir.A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Dire qu’à défaut d’un seul versement y compris le loyer en cours, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié, les autres demandes étant inchangées.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, [Localité 3], comparant, actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4392,48 euros. Il est précisé qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant puisque le dernier paiement de décembre a été rejeté, qu’il y avait eu un dossier de surendettement avec un moratoire de 12 mois accordé.

Suite à la demande du juge, le bailleur a été autorisé à produire en cours de délibéré les avis d’échéance de la période concernée ainsi que la mise en demeure concernant l’appel de l’assurance effectuée.

Monsieur [V] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

Conformément à l’accord donné par le juge, le bailleur a fait parvenir en cours de délibéré 8 avis d’échéance concernant la situation du locataire. Aucune mise en demeure n’a été transmise.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 février 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 16 octobre 2025 sans que la situation du locataire ne redevienne jamais créditrice. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5.1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement intégral n’ayant eu lieu dans les deux mois à compter du commandement de payer du 19 février 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 avril 2024.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [V] [R] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, [Localité 3] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [R], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [V] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, [Localité 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 janvier 2026, la dette de Monsieur [V] [R] s’élève à la somme de 4601,21€

Cette somme appelle plusieurs observations.

En premier lieu, il convient de soustraire les frais de commandement de payer de 152,56€ et d’assignation de 56,17€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges mais qui relèvent des dépens qui seront traités ultérieurement.

En second lieu, il ressort de l’étude des avis d’échéance que le bailleur impute des sommes de 2,90€ par mois sur l’année 2023, de 4,08€ sur l’année 2024 et de 4,90€ sur l’année 2025 sans pour autant justifier que les conditions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies (absence de réponse du locataire après l’envoi de la mise en demeure). Les sommes sollicitées au titre de l’assurance seront donc déduites. (8x2,90+12x4,08+12x4,90= 130,96€)

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 4261,52 euros au 7 janvier 2026, terme du mois de janvier non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence le locataire au paiement de cette somme celui-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme. alors que cette charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

Au regard des sommes qui n’étaient pas dues au moment du commandement de payer au titre des assurances (27,28€), la dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 19 février 2024 pour la somme de 1921,59 euros (1948,87-27,28), puis à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

L’article 24-VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement »

En l’espèce, il ressort des pièces versées par le bailleur que dans son courrier du 29 octobre 2025, la commission de surendettement des particuliers d'[Localité 7] a informé qu’aucune contestation des mesures n’avait été formulée et qu’elles entreront en application au plus tard du 30 novembre 2025. Il s’agit d’un moratoire de 12 mois.

Il ressort cependant du décompte de créance fourni que l’échéance de décembre a été impayée. Il n’y a donc pas de reprise du loyer et des charges au jour de l’audience et les dispositions de l’article 24 VI sont inapplicables.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 19 février 2024 et de l’assignation du 16 octobre 2025

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 3], Monsieur [V] [R] sera condamné à lui verser la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2020 entre ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [V] [R], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONDAMNEMonsieur [V] [R] à verser à [Localité 3] la somme de 4261,52 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2026, terme du mois de janvier non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 19 février 2024 sur la somme de 1921,59 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Monsieur [V] [R] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 7] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à verser à [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 février 2024 et de l’assignation du 16 octobre 2025,

CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à [Localité 3] la somme de 120 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,