TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 24/01672 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YZ7V

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Syndicat de coproprorpriété de la résidence LES BUREAUX DU MOULIN 1 pris en la personne de son syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIER MARIE FRANCE DESTOMBES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ADAMAE

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Novembre 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 17 Décembre 2024

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.C.I Adamae est propriétaire de deux lots n°20 et 22 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord). Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété et a pour syndic en exercice le cabinet immobilier Marie France Destombes (cabinet MFD).

Par acte du 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires Les Bureaux du Moulin 1 (LBDM1) pris en la personne de son syndic a fait assigner la société Adamae devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

— condamner le défendeur à lui verser 16 069,51 € de provision au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 5 juillet 2024,

— condamner le défendeur à lui payer 4 034,62 € pour l’exigibilité anticipée des cinq prochains appels de charges (1 pour 2024 et 4 pour 2025) selon les budgets prévisionnels votés 2024 et 2025,

— prononcer et assortir de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 9 juillet 2024,

— condamner le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété, en ce compris les frais de prise d’hypothèque légale,

— condamner le défendeur au paiement de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour retard dans le paiement,

— condamner le défendeur au paiement de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens.

Le défendeur régulièrement assigné n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 26 novembre 2024 où elle a été retenue.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 19-2 modifié de cette loi dispose notamment que :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…)».

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 9 juillet 2024, une mise en demeure a été adressée à la société Adamae au titre de l’arriéré de charges et provisions de payer 15 639, 89 € (pièce demandeur n°13).

Lors des réunions de son assemblée générale de 2021, 2022, 2023 et 2024, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds ont été approuvés.

La défaillance du défendeur est établie. Le syndicat de copropriétaires demandeur réclame le paiement de 16 069, 51 € au titre des arriérés de charges et de 4034, 62 € au titre des provisions sur charges.

En l’espèce, il convient de déduire du montant demandé par le syndicat de copropriétaires demandeur les frais inutiles, répétitifs ou injustifiés n’entrant pas dans les charges de copropriété, dont certains relèvent des frais irrépétibles ou des dépens :

—  50 € de frais de mise en demeure du 4 août 2022,

—  1150, 18 € de « report des à nouveaux 01/01/2022-31/12/2022 » non justifié par une pièce,

—  879, 70 € de « report des à nouveaux 01/01/2022-31/12/2022 » non justifié par une pièce,

—  248,05 € de facture Candas du 09/2023 non justifiée par une pièce,

—  562,28 € de solde de répartition Adamae, non justifié par une pièce,

Les provisions et sommes exigibles s’élèvent donc à 12 785,38 + 4034, 62 € = 16 820 €.

Par conséquent, il convient de condamner le défendeur au paiement de 16 820 €, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure à concurrence de 12 785, 38 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 3000 € à titre provisionnel à titre de dommages et intérêts. Il indique que le retard injustifié a nécessairement aggravé la gestion du syndicat et ce alors que la défenderesse a été condamnée en 2016 pour un arriéré de charges.

Les manquements de la société Adamae à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement d’une provision de 1 000 € de dommages et intérêts à ce titre.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du débiteur aux frais nécessaires exposés antérieurement à la procédure dans le cadre des interventions amiables et contentieuses en vertu de l’article 10-1 de la loi précitée.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires ne transmet aux débats aucun document permettant de justifier des frais avancés pour recouvrer les sommes avant l’action en justice. De plus, cette demande n’étant pas chiffrée, le juge des référés ne peut condamner la défenderesse au paiement d’une somme indéterminée.

Dès lors, la demande du syndicat de copropriétaires sera rejetée.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge du défendeur de payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne la S.C.I Adamae à payer au syndicat des copropriétaires Les Bureaux du Moulin 1 pris en la personne de son syndic le Cabinet Immobilier Marie France Destombes, 16 820 € (seize mille huit cent vingt euros) au titre des charges de copropriété impayées et des appels de provision ;

Dit que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure pour les sommes qui y sont visées (12 785,38 €) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne la S.C.I Adamae à payer au syndicat des copropriétaires Les Bureaux du Moulin 1 pris en la personne de son syndic, le Cabinet Immobilier Marie France Destombes, une provision de 1 000 € (mille euros) à valoir sur les dommages et intérêts afférents à la résistance au paiement de l’arriéré ;

Condamne la S.C.I Adamae à payer au syndicat des copropriétaires Les Bureaux du Moulin 1 pris en la personne de son syndic, le Cabinet Immobilier Marie France Destombes, 1200 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande du syndicat de copropriétaires Les Bureaux du Moulin 1 pris en la personne de son syndic, le Cabinet Immobilier Marie France Destombes, de condamnation de la S.C.I Adamae aux frais nécessaires exposés antérieurement à la procédure dans le cadre des interventions amiables et contentieuses en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne la S.C.I Adamae aux dépens.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE