TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/08967 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XST4

N° de Minute : BX24/00757

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2024

S.A. MAISONS & CITES

C/

[N] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. MAISONS & CITES, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 6]

représentée par M^e Alice DHONTE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [Z]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

assisté par M^e Jérôme BRASSART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Juin 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Septembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 10 février 2022, S.A. MAISONS & CITES a donné en location à Monsieur [N] [Z] un immeuble à usage d’habitation et un stationnement n°185427 situé à [Localité 5], [Adresse 2].

Le 14 juin 2023, S.A. MAISONS & CITES a fait signifier à Monsieur [N] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 26 septembre 2023 et avenir assignation du 26 janvier 2024, S.A. MAISONS & CITES a fait assigner Monsieur [N] [Z], pour l’audience du vingt deux Février deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble et le stationnement n°185427 sis à [Localité 5], [Adresse 2] pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Z] ;

— le condamner au paiement :

— de la somme de 3113,03 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, S.A. MAISONS & CITES a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 6996,80 euros, selon décompte arrêté au 5 juin 2024. Le bailleur indique s’opposer à une demande de délais de paiement.

Monsieur [N] [Z] a sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant, sur 36 mois et demande l’AJP.

Il est expressément fait référence à ses conclusions visées le 6 juin 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juin 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 26 septembre 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 14 août 2023.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 5 juin 2024, à la somme de 6673,24 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’assurance groupe sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier d’une assurance.

Monsieur [N] [Z] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. MAISONS & CITES la somme de 6673,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Monsieur [N] [Z] sollicite des délais de paiement et offre de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 100 euros, outre le loyer courant, sur 36 mois.

Il résulte du dernier décompte produit en délibéré que Monsieur [Z] a repris le paiement de sa part à charge en versant 400 euros le 5 juin 2024 avant l’audience.

Cette somme est supérieur à sa part à charge. Il peut donc bénéficier des délais de paiement et de la SCR.

Au regard de la situation financière de Monsieur [N] [Z], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 100 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Monsieur [N] [Z] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 562,69 euros pour le logement et de 35,62 euros pour le stationnement jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Si DI alors écrire DI Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, par ailleurs réparé par l’allocation d’intérêts moratoires. Au surplus, elle ne justifie d’aucun abus imputable au locataire.

Ainsi, il y aura lieu rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [Z], qui succombe, supportera les entiers dépens.

La situation de Monsieur [Z] justifie l’octroi de l’AJP.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. MAISONS & CITES recevable ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 entre S.A. MAISONS & CITES et Monsieur [N] [Z] concernant l’immeuble situé à [Localité 5], [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 août 2023 ;

Condamne Monsieur [N] [Z] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. MAISONS & CITES, la somme de 6673,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Monsieur [N] [Z] à payer sa dette, en principal par mensualités de 100 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [N] [Z] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ;

Condamne Monsieur [N] [Z], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 562,69 euros pour le logement et 35,62 euros pour le stationnement ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le demandeur ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Monsieur [N] [Z] l’aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne Monsieur [N] [Z] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 26 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT