TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08064 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YSYV

N° de Minute : L 25/00348

JUGEMENT

DU : 16 Juin 2025

[J] [R]

C/

[M] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8064/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail prenant effet le 20 février 2023, M. [J] [R] a donné à bail à M. [M] [N] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 647 euros et une provision sur charges de 72 euros.

Par acte du 17 avril 2024, M. [J] [R] a fait délivrer un commandement de payer la somme en principal de 2 496,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dans un délai de deux mois, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 19 juillet 2024, notifié au Préfet du Nord le 22 juillet 2024, M. [J] [R] a assigné M. [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

— constater et, à défaut, prononcer la résiliation du bail,

— dire que M. [M] [N] est occupant sans droit ni titre et en conséquence, prononcer son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— dire qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant,

— condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 3 087,66 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner M. [M] [N] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre des dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 31 mars 2025, M. [M] [N] s’engageant à régler la somme de 3 000 euros.

A l’audience du 31 mars 2025, M. [J] [R], représenté par son avocat, a indiqué avoir reçu de la part de M. [M] [N] la somme de 3 000 euros. Il a précisé que la dette était d’un montant de 6 532,12 euros au 27 mars 2025.

M. [M] [N] a sollicité un étalement de la dette sur 13 mois, précisant avoir renégocié son contrat de travail, percevoir désormais un salaire de 2 100 euros par mois et être en mesure de régler 500 euros par mois, en plus du loyer.

Le conseil de M. [J] [R] a fait savoir que celui-ci était favorable à des délais de paiement n’excédant pas six mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

MOTIFS

I. Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

— Sur le montant

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Suivant le décompte produit à l’audience, M. [M] [N] est, après déduction des frais de procédure, redevable d’une somme de 6 532,12 euros à la date du 27 mars 2025, échéance du mois de mars 2015 incluse.

M. [M] [N] sera par conséquent condamné à payer à M. [J] [R] cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 496,82 euros et à compter du jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, compte tenu des efforts consentis par M. [M] [N] (règlement de la somme de 3 087 euros le 7 mars 2025) et des perspectives pour celui-ci de voir sa situation financière s’améliorer, il convient d’accorder des délais de paiement sur 13 mois.

M. [M] [N] réglera donc sa dette en 12 mensualités de 500 euros, outre une dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais, en sus du loyer courant.

II. Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de Cassation a dit que les dispositions de cet article 10, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis 3è Civ. 13 juin 2024 n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2024, pour la somme en principal de 2 496,82 euros.

Le décompte fourni au débat par le bailleur indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 17 juin 2024 24h00.

Toutefois, l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Des délais étant accordés à M. [M] [N], il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation dans les conditions reprises par le dispositif du jugement.

Dans l’hypothèse où la clause de résiliation reprendrait ses effets, M. [M] [N] sera condamné à payer à M. [J] [R] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du dernier loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 753,79 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, M. [M] [N] supportera la charge des entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement , mis à disposition au greffe et rendu en ressort :

CONSTATE à la date du 17 juin 2024 24h00 la résolution du bail conclu entre M. [J] [R] et M. [M] [N] le 20 février 2023, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8],

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à M. [J] [R] la somme de 6 532,12 euros à la date du 27 mars 2025, échéance du mois de mars 2015 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2024 pour la somme de 2 496,82 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

DIT que M. [M] [N] pourra s’acquitter de cette somme en 13 mensualités dont 12 mensualités de 500 euros, outre la dernière mensualité représentant le solde, les intérêts et les frais ;

RAPPELLE que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

DIT que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

à défaut pour M. [M] [N] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

M. [M] [N] sera condamné à payer à M. [J] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 753,79 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE à M. [M] [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE, secrétariat de la commission de médiation DALO, [Adresse 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffière La juge