TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2026

Président : Madame ATIA, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 03 Février 2026

GROSSES :

Le 14 Avril 2026

à M^e Anne-Cécile NAUDIN (x 7)

EXPEDITION :

Le 14 Avril 2026

à M^e Thomas D’JOURNO

N° RG 24/01539 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U6X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L'[Adresse 1],

représenté par son Syndic la Société [L] [X] – AGENCE DE LA COMTESSE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [N]

né le 25 Mai 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] – (Et actuellement [Adresse 4]

non comparant

Madame [R] [N]

née le 04 Janvier 1973 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]

non comparante

Madame [D] [P]

née le 28 Août 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 6]

non comparante

Madame [Y] [P]

née le 08 Janvier 1978 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 7]

non comparante

Madame [S] [P]

née le 18 Août 1986 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 8]

non comparante

Monsieur [W] [P]

né le 17 Août 1995 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 9]

non comparant

Maître [F] [V], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] étaient copropriétaires indivis des lots n° 78 et 114 sis au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 11] dans le premier arrondissement de [Localité 1].

Ils ont vendu leurs lots selon acte notarié de vente du 21 janvier 2022 établi par Maître [F] [V].

Par actes de commissaire de justice des 1er, 7, 8 et 11 février 2024, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 12], représenté par son syndic, la société [L] [X] – Agence La Comtesse, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, a fait assigner M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P], M. [W] [P] et Maître [F] [V], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 514 et suivants, 696 et 700 du Code de procédure civile, 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de :

— condamnation solidaire à lui payer la somme de 4.780,98 euros selon décompte arrêté au 9 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes commandées et de la présente décision pour le surplus,

— condamnation solidaire de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] à lui payer la somme de de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, leur attitude ayant aggravé sa situation,

— condamnation de Maître [F] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles et tracas subis,

— condamnation solidaire, de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P], Maître [F] [V] à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 juin 2024

A l’audience du 3 février 2026, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 12] et Maître [F] [V], représentés par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de ses conclusions n° 2, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 12] conclut au débouté des demandes de Maître [F] [V] et réitère ses demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions, Maître [F] [V], au visa de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 9, 696 et 700 du Code de procédure civile, 1240 et 1353 du Code civil :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes du SDC de l’immeuble sis [Adresse 12] et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, la condamnation solidaire de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] à le relever et garantir de toutes les éventuelles condamnations qui seraient prononcées à son égard.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citées à personne, Mme [Y] [P] et Mme [D] [P] ne sont ni comparantes ni représentées.

Cités à étude, M. [A] [N], Mme [R] [N] et Mme [S] [P] ne sont ni comparants ni représentés.

Cité dans les termes de l’article 659 du [Etablissement 1] de procédure civile, M. [W] [P] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 11] justifie de la qualité de copropriétaire de M. [A] [N] par la production d’une notification de transfert de propriété faite à son ancien syndic, la société Siga, le 11 octobre 2019, s’agissant d’une donation au profit de M. [A] [N], en pleine propriété, des lots n° 78 et 114.

La preuve de la qualité de copropriétaires de Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P], ne figurant pas sur le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 7 juin 2021 est rapportée par leur mention en qualité de vendeurs, aux côtés de M. [A] [N], sur l’acte notarié de vente du 21 janvier 2022, ainsi que sur la promesse de vente du 1er octobre 2021.

Le contrat de syndic conclu avec la société Agence La Comtesse, sur la période du 23 mars 2022 au 22 mars 2024 est également versé au débat.

Sur les demandes principales

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 11] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 7 juin 2021, 23 mars 2022 et 27 mars 2023 approuvant notamment les comptes des exercices sur la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022 et votant les budgets prévisionnels pour les exercices suivants et ce, jusqu’au 30 septembre 2024.

Il communique un décompte en date du 9 octobre 2023 visant la période du 22 juin 2021 au 1er avril 2022 indiquant un solde débiteur de 4.780,98 euros.

Le solde antérieur de 1.845,62 euros n’est pas justifié.

Les relevés individuels de charge sont communiqués sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Les appels de provisions correspondant aux périodes comprises entre les 1er octobre 2021 et 31 mars 2022 sont également communiqués.

Les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés s’agissant de la mise en demeure du 12 février 2021. La mise en demeure du 22 juin 2021 n’est pas versée au débat (96 euros). Les frais de courriers adressés aux indivisaires seront ramenés à la somme de 50 euros (510 euros). Les frais de remise de dossier à avocat (90 euros), non nécessaires, relèvent des frais irrépétibles.

M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] seront par conséquent condamnés conjointement, à proportion de leurs droits indivis, à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 11] de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 2.199,36 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 22 juin 2021 au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021 (4.780,98 – 1.845,62 – 90 X 2 – 96 – 510 + 50).

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements répétés de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] à leur obligation essentielle à l’égard du SDC de l’immeuble [Adresse 11] de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute générant la désorganisation des comptes de la copropriété et un manque de trésorerie qui prive le SDC de l’immeuble [Adresse 11] des sommes nécessaires à la gestion et au bon entretien de l’immeuble.

En conséquence, M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] seront condamnés conjointement, à proportion de leurs droits indivis à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 300 euros en réparation de son préjudice.

Sur la responsabilité de Maître [F] [V]

La mise en jeu de la responsabilité du notaire sur le fondement de l’article 1240 du code civil suppose la triple démonstration d’une faute et d’un préjudice en lien causal avec le manquement invoqué.

Le notaire est également tenu à un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence, qui doit s’apprécier avec une rigueur certaine, tenant au fait qu’il appartient à une profession réglementée et dont on attend de ses membres qu’ils apportent d’autant plus de soin à l’accomplissement de leur mission dont ils sont spécifiquement investis par la loi.

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, le notaire est tenu de notifier au syndic un avis de mutation dans un délai de quinze jours à compter de la vente d’un lot, celui-ci disposant d’un délai de quinze jours pour former opposition à la vente.

En l’espèce, les lots de M. [A] [N] sont vendus selon acte notarié du 21 janvier 2022. Si le SDC de l’immeuble sis [Adresse 12] ne justifie pas d’un contrat de syndic en cours au moment de la vente, le PV d’AG du 7 juin 2021 indique le vote de la désignation de la société Agence La Comtesse en qualité de syndic à compter du 7 juin 2021, dans la résolution n° 5.

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 12] fait état de l’existence de deux syndicats de copropriétaires, lui-même, ayant pour syndic l’Agence La Comtesse, pour les lots litigieux, et le SDC Chaufferie Bourse, pour le lot n° 1, comprenant la chaufferie, ayant pour syndic le Cabinet Lagier, s’agissant du chauffage et de l’eau chaude.

Le règlement de copropriété du 19 octobre 1962 indique que l’ensemble immobilier se compose de deux lots, le lot n° 1, comprenant la chaufferie, outre la moitié indivise d’un escalier et d’un terrain, et le lot n° 2, comprenant les autres lots, outre la moitié indivise d’un escalier et d’un terrain. Il mentionne qu’il concerne uniquement le lot n° 2, se composant de 187 lots. Il ajoute que le régime de la chaufferie fait l’objet d’une convention distincte (p.42).

Maître [F] [V] confirme l’absence de notification d’un avis de mutation au syndic du SDC de l’immeuble sis [Adresse 12]. Il se prévaut d’une notification au Cabinet Lagier, produisant un pré-état daté du 16 septembre 2021 concernant l’immeuble sis [Adresse 13] et l’avis de mutation notifié au Cabinet Lagier, en qualité de syndic, le 24 janvier 2022.

Il joint le PV d’AG des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] du 2 décembre 2021 sur lequel M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] ne figurent pas.

Une faute de Maître [F] [V] est ainsi caractérisée, cette faute ayant privé le syndic d’exercer la faculté de son droit d’opposition.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires a effectivement subi un préjudice résultant du défaut de transmission d’un avis de mutation qui correspond à la somme de 1.099,68 euros (soit 50 % des sommes susceptibles d’être recouvrées par le biais de l’opposition).

La demande aux fins de relevé et garantie de toute condamnation formulée à l’encontre de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] sera rejetée en l’absence de preuve d’une faute.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] et Maître [F] [V] succombant, ils seront condamnés in solidum à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P], uniquement, seront en outre condamnés in solidum à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE conjointement M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P], à proportion de leurs droits indivis, à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société Agence La Comtesse – [L] [X], la somme de deux mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros et trente-six centimes (2.199,36 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 22 juin 2021 au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2021 ;

CONDAMNE conjointement M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] à proportion de leurs droits indivis à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, la société Agence La Comtesse – [L] [X], la somme de trois cents euros (300 euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 12] la somme de mille quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-huit centimes (1.099,68 euros) en réparation de son préjudice perte de chance de faire opposition à la vente des lots de M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P], et Maître [F] [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [A] [N], Mme [R] [N], Mme [D] [P], Mme [Y] [P], Mme [S] [P] et M. [W] [P] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la société Agence La Comtesse – [L] [X], la somme de huit cent euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE

_______________

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

[Localité 1]

Pôle de Proximité

[Adresse 15]

[Localité 3]

N° R.G. : N° RG 24/01539 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4U6X

Affaire :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 12]

M^e Anne-Cécile NAUDIN

Contre :

[A] [N]

[R] [N]

[D] [P]

[Y] [P]

[S] [P]

[W] [P]

[F] [V]

M^e Thomas D’JOURNO

Décision du 14 Avril 2026

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

sur 8 pages

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a rendu la décision dont la teneur suit :

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous Huissiers de Justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution.

Aux Procureurs Généraux près les [Localité 4] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main.

A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

Pour copie certifiée conforme à l’original revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Anne-Cécile NAUDIN

Marseille, le 14 Avril 2026

Le Directeur des services de greffe judiciaires

Po/