TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 24/01764 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3YL

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.D.C. [Adresse 7] représenté par son syndic CITYA DESCAMPIAUX VAUBAN

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Mélissa DEBARA, avocat au barreau de LILLE

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 04 Mars 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La résidence située au n°[Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a pour syndic en exercice la société Citya Descampiaux Vauban.

La S.C.I.[Localité 8] est propriétaire au sein de cette résidence des lots n°1, n°5, n°6, n°101, n°201, n°203, n° 209 et n°210.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Par acte délivré à sa demande le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la S.C.I.Savas devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir, notamment :

— sa condamnation à lui verser 5 437,26 euros au titre de l’arriéré de charges dues selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024,

— sa condamnation à lui verser 1.500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— sa condamnation à lui verser 1.500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024.

Appelée la première fois à l’audience du 17 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du défendeur pour être retenue à l’audience du 4 février 2025.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, demande notamment :

— condamner la S.C.I.[Localité 8] à lui payer 6 287,56 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec intérets au taux légal à compter du commandement de payer du 19 juillet 2024,

— constater l’offre de réglement de la S.C.I. [Localité 8] de cette somme en trois fois suivant un échéancier suivant, la première mensualité devant intervenir début février,

— juger qu’à défaut de respecter cet échéancier, l’intégralité de la somme sera exigible,

— condamner la S.C.I. [Localité 8] à lui verser 1 500 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la S.C.I. [Localité 8] à lui verser 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 19 juillet 2024,

— juger de droit l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.C.I. [Localité 8] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le 19 juillet 2024, un commandement de payer a été délivré à la S.C.I.[Localité 8] au titre de l’arriéré de charges et provisions de payer 4.193,36 euros (pièce demandeur n°6).

La défaillance de la défenderesse est établie. Le syndicat de copropriétaires demandeur réclame le paiement de de 6.287,56 euros au titre des arriérés de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

En l’espèce, il convient de déduire du montant demandé par le syndicat de copropriétaires demandeur les frais inutiles, répétifs ou injustifiés n’entrant pas dans les charges de copropriété, dont certains relèvent des frais irrépétibles ou des dépens :

—  10 € de frais de relance copro du 19 février 2024,

—  20 € de frais de relance copro du 20 mars 2024,

—  50 € de frais de relance copro du 19 avril 2024.

Les provisions et sommes exigibles s’élèvent donc à la somme de 6 207,56 euros.

Le défendeur sera donc condamné à verser à la demanderesse 6 207,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à concurrence de 4 193,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement à la société défenderesse.

Il convient de préciser qu’à défaut de respect des modalités fixées, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Ils indiquent que la situation débitrice de la S.C.I. [Localité 8] cause un préjudice certain au syndicat qui se voit contraint de régler les factures courantes d’entretien de la résidence, ainsi que les éventuels travaux votés sans pour autant percevoir à leur date d’exigibilité les appels de fonds de la S.C.I.[Localité 8].

Les manquements de la S.C.I.[Localité 8] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024.

Sur les frais irrépétibles

La S.C.I.[Localité 8] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la société Citya Descampiaux Vauban, la somme de 750 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des sommes que cette partie a dû exposer pour assurer sa représentation et la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne la S.C.I.[Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la société Citya Descampiaux Vauban, 6 207,56 € (six mille deux cent sept euros et cinquante-six centimes) au titre des charges de copropriété impayées et des appels de provision ;

Dit que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, soit pour 4 193,36 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Autorise la S.C.I. [Localité 8] à se libérer de sa dette en trois acomptes mensuels successifs, le premier devant intervenir au mois de février 2024 ;

Dit que, faute pour la S.C.I. [Localité 8] de payer une seule des mensualités, le solde deviendra immédiatement exigible ;

Condamne la S.C.I. [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société Citya Descampiaux Vauban, une provision de 450 euros (quatre cent cinquante euros) à valoir sur les dommages et intérêts afférents à la résistance au paiement de l’arriéré ;

Condamne la S.C.I.[Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2] pris en la personne de son syndic la société Citya Descampiaux Vauban, 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. [Localité 8] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE