TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

N° RG 24/00031 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6QV

DEMANDEUR :

S.C.I. SITAEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence MAS, substitué par M^e Sylvain VERBRUGGHE, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Mme [O] [R] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

M. [J] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, substitué par M^e Laure COLLIEUX, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 1979, M. et Mme [K] ont donné à bail à M. [T] et Mme [M] son épouse aux droits desquels viennent désormais M. [J] [Y] et Mme [O] [R] son épouse, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1979.

Par acte authentique reçu le 6 février 1990, les consorts [K] ont donné à bail en renouvellement le même local à M. [J] [Y] et Mme [O] [R] son épouse, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1988 et moyennant un loyer annuel de 13 944 francs, soit 2 125,75 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement.

Le bail s’est poursuivi au-delà de son terme par tacite prolongation.

Par acte authentique du 6 mars 2019, la SCI Sitael a acquis l’immeuble. La cession a été notifiée aux preneurs.

Dès le 19 mars 2019, la nouvelle bailleresse, par la voie de son conseil, réclamait un loyer de 1600 euros par mois au lieu du loyer indexé de 360 euros par mois résultant du bail, en se prévalant du déplafonnement automatique du fait de la durée effective du contrat.

Des discussions s’engageaient entre les parties relativement au montant du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2019, Mme [R] épouse [Y] a sollicité le renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré.

Par actes du 21 février 2020, le bailleur a consenti au renouvellement mais avec fixation du loyer à 19 200 euros par an.

Le montant du loyer indexé annuel au 1er janvier 2020 était de 4 320 euros hors taxes hors charges par an.

Par actes d’huissier signifiés à M. et Mme [Y] le 12 mai 2020, la SCI Sitael a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour un montant de 2 520 euros. Puis par acte du 12 novembre 2020, elle les a assigné devant le tribunal judiciaire aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence d’ordonner leur expulsion.

Par acte d’huissier signifié le 25 janvier 2022, la S.C.I Sitael a fait délivrer aux consorts [Y] un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 15 471 euros. Par acte d’huissier du 25 février 2022, les consorts [Y] ont assigné leur bailleresse en opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire.

Parallèlement, par mémoire en fixation de loyer notifié par lettres recommandées avec avis de réception à M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] (avis de réception signés respectivement les 25 et 27 janvier 2022), la S.C.I. Sitael leur a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 20 000 euros hors taxes hors charges.

Par actes d’huissier signifiés le 11 avril 2022, la S.C.I. Sitael a assigné M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en réplique n°3 notifié par lettre recommandées avec avis de réception (avis de réception signés le 3 février 2022), la S.C.I. Sitael demandait au juge de :

Constater que le bail se poursuit par tacite reconduction depuis plus de douze ans;Voir dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2020 moyennant un loyer de renouvellement de 31 300 euros par an ;Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter de la date d’effet du bail renouvelé avec capitalisation ;Condamner M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] au paiement de la somme de 5 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction ;Subsidiairement,

Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ;Fixer le loyer provisionnel au montant du dernier loyer augmenté des charges ;réserver les dépens ;En tout état de cause,

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La S.C.I. Sitael écartait toute prescription de sa demande en soulignant avoir notifié son mémoire préalable dans les deux ans de sa réponse à la demande de renouvellement du bail du preneur. Elle précisait que le loyer devra être fixé à la valeur locative, le plafonnement devant être écarté du fait de la durée effective du bail de plus de douze ans. Elle indiquait une SUP de 224 m². Sur la base de divers prix pratiqués dans le voisinage, elle estimait la valeur locative à 133 €/m²P. Elle se prévalait d’une majoration de 5% pour terrasse.

Dans leur mémoire en réponse n°3 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 février 2023, M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] demandaient au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la S.C.I. Sitael de l’ensemble de ses demandes ;

dire que le renouvellement du bail au 1er janvier 2020 est intervenu aux clauses et conditions du bail expiré en ce compris le montant du loyer ;Subsidiairement,

désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative,condamner la SCI Sitael à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] indiquaient que compte tenu de leur désaccord avec leur bailleur sur le montant du loyer, ils procédaient à la séquestration du montant des loyers à la CARPA depuis le mois de septembre 2019. Ils rappelaient que l’expertise n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve et soutenaient que la bailleresse ne justifie ni de la surface des locaux ni ne fournit aucune référence dans le voisinage, ne s’expliquant ainsi pas sur le prix au m².

Par jugement du 6 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné avant dire droit une expertise confiée à M. [W] ; fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; prévu que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise; sursis à statuer sur les autres demandes ; réservé les dépens ; ordonné l’exécution provisoire.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 28 août 2024. M. [W] a calculé la surface utile pondérée à 110,10 m². Il a retenu une valeur locative de 90€/m²P pour la surface commerciale et 70€/m²P pour la surface habitation. Il a ainsi estimé la valeur de renouvellement au 1er janvier 2020 à 20 500 euros hors taxes hors charges par an.

Par mémoire reçu le 15 novembre 2024, la S.C.I. Sitael a sollicité la réinscription au rôle. L’affaire a ainsi été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 janvier 2025, les consorts [Y] ont exercé leur droit d’option et ont libéré les locaux le 17 janvier 2025.

Dans son dernier mémoire n°4 notifié par lettres recommandées avec avis de réception le 28 mars 2025, la S.C.I. Sitael demande au juge des loyers commerciaux de:

Dire que l’exercice par les consorts [Y] de leur droit d’option le 3 janvier 2025 met fin à l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé, qui est devenue sans objet ;Condamner les consorts [Y] à lui payer la somme de 6 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Les Condamner en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à leur charge par la décision, au paiement du droit proportionnel ;Les Condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La S.C.I. Sitael rappelle qu’en application de l’article L.145-57 du code de commerce, le preneur qui exerce son droit d’option supporte tous les frais. Elle soutient que les parties avaient convenu devant Me [I] de l’application du nouveau loyer réclamé par le bailleur, avec un report de six mois, soit à compter du mois de septembre 2019. Elle ajoute que les preneurs sont revenus sur l’accord intervenu, et refusant d’acquitter le nouveau loyer, ont consigné les loyers à la CARPA à compter d’octobre 2019. Elle indique s’être trouvée contrainte dans ces conditions d’engager la présente procédure, confrontée à la mauvaise foi des preneurs et alors qu’elle avait correctement évalué la valeur locative.

Dans leur mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 6 janvier 2025 (avis de réception signé le 13 janvier 2025), les consorts [Y] sollicitent de la juridiction de :

Constater l’exercice de leur droit d’option ;Débouter la S.C.I. Sitael de l’ensemble de ses demandes ;La Condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Ils font valoir qu’aucun accord sur une augmentation du loyer n’est intervenu entre les parties et que la bailleresse a tenté de leur imposer unilatéralement une augmentation du loyer. Ils ajoutent que la bailleresse leur a renvoyé leurs chèques de règlement du loyer des mois de septembre et octobre 2019 parce qu’ils étaient du montant de l’ancien loyer et non du montant du loyer qu’elle leur réclamait. Ils indiquent que dans ce contexte, ils ont procédé à la consignation des loyers. Ils ajoutent que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le juge doit tenir compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Ils insistent sur le fait qu’ils ont dû supporter des frais importants et qu’ils étaient de bonne foi. Ils arguent de leur âge avancé et de leurs faibles revenus dont ils justifient.

Après cinq renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 5 mai 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le constat de l’exercice du droit d’option

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Les parties reconnaissent que le preneur a exercé son droit d’option.

Il convient en conséquence de constater que l’exercice du droit d’option par les preneurs a mis fin à l’instance.

II- Sur les frais de procédure

En application de l’article L.145-57 du code de commerce susmentionné, celui qui exerce son droit d’option doit assumer « tous les frais ».

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est manifeste que la S.C.I. Sitael a tenté un coup de force, en tentant d’imposer à ses locataires, dès l’acquisition de l’immeuble, un loyer très nettement supérieur au loyer contractuel et en dehors de tout cadre juridique. Il n’est aucunement établi l’existence d’un accord entre les parties sur le montant d’un nouveau loyer, les courriers produits en pièce 10 et 8 ne faisant que caractériser l’intention unilatérale de la bailleresse d’imposer un loyer de 1600 euros par mois et son acceptation d’un report de ce nouveau loyer de six mois.

Pour autant, le bailleur était libre de solliciter la fixation judiciaire du loyer de renouvellement, afin d’obtenir une revalorisation de celui-ci, tout comme le preneur était libre de renoncer au bail à tout moment de la procédure. Et c’est à la partie qui renonce de supporter l’ensemble des frais, ce que ne pouvaient ignorer les consorts [Y] lorsqu’ils ont opté.

Les consorts [Y] seront ainsi condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [W]. Ils seront également redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui sera équitablement fixée à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que l’exercice par M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] de leur droit d’option le 3 janvier 2025 a mis fin à l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé ;

CONDAMNE M. [J] [Y] et Mme [O] [R] épouse [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

LES CONDAMNE à payer à la S.C.I. Sitael la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux