Tribunal Judiciaire de Lille, Chambre 04, 29 février 2024, n° 23/00230

TJ Lille 29 février 2024

Arguments

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Rejeté
Responsabilité extracontractuelle des défendeurs
Le tribunal a constaté que la société Arrow immobilier n'a pas prouvé l'existence d'un mandat ou d'une offre acceptée justifiant son droit à percevoir les honoraires, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Demande de frais de justice
Le tribunal a décidé qu'il n'y avait pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, ch. 04, 29 févr. 2024, n° 23/00230
Numéro(s) :	23/00230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gildas BROCHENFabien RINCON
Parties :	La S.A.S. ARROW IMMOBILIER c/ La S.A.S. BEAUMARIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 23/00230 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WXA4

JUGEMENT DU 29 FEVRIER 2024

DEMANDEUR :

La S.A.S. ARROW IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

La S.A.S. BEAUMARIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Gildas BROCHEN, avocat au barreau de LILLE

Mme [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Gildas BROCHEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 octobre 2023.

A l’audience publique du 01 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Février 2024 et prorogé au 29 Février 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

La société Arrow immobilier exploite une activité d’agence immobilière.

M. [C] travaille dans la prospection et la négociation immobilières.

La société Arrow immobilier a engagé M. [C] le 22 janvier 2018 en qualité de directeur commercial de son service immobilier commercial. En 2021, il a demandé une rupture conventionnelle de son contrat de travail, mais les parties ne sont pas parvenues à un accord et il a notifié le 21 juillet 2021 sa démission, laquelle a pris effet au 21 octobre 2021, M. [C] étant cependant libéré de son préavis en accord avec son employeur.

M. [C] a constitué, le 27 août 2021, la société Largo immobilier.

Mme [T] est l’associée unique de la société Beaumaris qui exploite une activité de conseil en immobilier.

La société Arrow immobilier a déposé plainte le 29 décembre 2021 entre les mains du procureur de la République près le tribunal judiciaire de Lille contre M. [C], Mme [T] et la société Beaumaris, estimant avoir été victime de faits de détournements de fonds.

Par actes d’huissier des 3 et 5 janvier 24 juin 2022, la société Arrow immobilier a fait assigner Mme [T] et la société Beaumaris devant le tribunal judiciaire de Lille.

Un calendrier de mise en état a été élaboré le 10 février 2023.

La société Arrow immobilier a constitué un autre avocat, la société Themis avocats en la personne de Maître [L] le 27 avril 2024.

Elle a demandé le 31 mai 2023 la jonction avec l’instance 22/4191 introduite par elle à l’encontre de M. [C] et la société Largo immobilier.

Mme [T] et la société Beaumaris s’y sont opposées compte tenu du non respect par le demandeur du calendrier de procédure et de son choix procédural d’introduire deux instances distinctes, la seconde plusieurs mois après la première.

Le juge de la mise en état a refusé la jonction le 10 juillet 2023, l’instance 22/4191étant clôturée depuis le 14 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, la société Arrow immobilier demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire qu’elle est recevable est bienfondé en son action ;

— Constater les fautes commises par Mme [T] et la société Beaumaris à son préjudice ;

— Condamner solidairement Mme [T] et la société Beaumaris à lui payer la somme de 180 000 euros TTC de dommages et intérêts ;

— Condamner solidairement Mme [T] et la société Beaumaris à lui payer la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Mme [T] et la société Beaumaris aux entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, elle explique que M. [C] bénéficiait d’une confiance certaine compte tenu de relations interpersonnelles durables et jouissait d’une totale autonomie dans l’accomplissement de ses fonctions.

Elle recherche la responsabilité extracontractuelle des défendeurs pour avoir encaissé des honoraires sans avoir accompli la moindre prestation.

Elle rappelle que la société Beaumaris avait facturé des honoraires relativement à la conclusion d’un bail commercial à [Localité 11] alors que M. [C] avait mené les négociations du temps où il était son salarié de sorte que les honoraires lui revenaient. Elle convient qu’après échanges avec la société Beaumaris, celle-ci a accepté de lui restituer la somme de 24 000 euros spontannément, avant l’assignation.

Dans les motifs de ses conclusions, elle estime avoir été victime d’un autre détournement relatif à la conclusion d’un bail commercial portant sur un immeuble situé à [Localité 10] car M. [C] a mené les négociations en 2020 qui ont abouti à un bail stipulant la rémunération qui lui était due et soulignant qu’elle n’a cependant rien perçu. Elle précise que le preneur lui a fait parvenir la facture de la société Beaumaris du 1er juin 2021 et le relevé de son compte bancaire établissant que la facture a été payée. Elle en déduit que les défendeurs doivent être condamnés à l’indemniser du montant encaissé par eux alors qu’il lui revenait, soit 25 200 euros.

Répliquant à ses conradicteurs, elle note que la société Beaumaris admet être intervenue dans cette transcation “dans les mêmes conditions” que dans celle de [Localité 11] mais n’en tire pas les mêmes conclusions, outre qu’elle ne peut justifier d’aucune intervention de nature à causer la perception des honoraires.

Elle fait encore valoir qu’elle a subi un détournement relatif à la vente d’un immeuble à [Localité 6] car la négociation a été menée par M. [C] du temps où il était son salarié, le vendeur et l’acquéreur s’étant entendu sur les conditions de la vente les 6 et 9 novembre 2020. Elle dit n’avoir pu obtenir copie de l’acte authentique mais affirme que la vente a eu lieu et qu’elle a engendré le paiement d’honoraires à hauteur de 180 000 euros au profit de la société Beaumaris alors qu’ils lui revenaient. Elle demande donc la condamnation des défendeurs à l’indemniser de ce montant.

Répliquant à ses contradicteurs, elle soutient que le mandat de recherche invoqué est postérieur à la négociation de la vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023, Mme [T] et la société Beaumaris demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— Débouter purement et simplement la société Arrow de l’ensemble de ses demandes ;

— La condamner à leur verser les sommes de :

—  2 500 euros chacune en réparation du préjudice subi,

—  2 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leur défense, elles expliquent qu’elles ont travaillé avec divers partenaires dont la société Arrow et plus particulièrement M. [C] lorsqu’il y était directeur commercial, sans toutefois qu’il soit un ami de Mme [T]. Mme [T] dit avoir été abusée par M. [C] qui lui a déclaré qu’il créait sa société, qu’il était en cours d’obtention de sa carte professionnelle, qu’il avait besoin d’assistance et qu’elle ignorait qu’il était alors toujours salarié de la société Arrow.

Elles expliquent que c’est dans ces circonstances que la société Beaumaris a accepté de lui fournir une aide administrative : “rédaction de mandat et facturation”, de sorte qu’elle a perçu 24 000 euros au titre de la transation sur l’immeuble de [Localité 11], qu’elle a rétrocédée à M. [C] et qu’elle a restitué à la société Arrow antérieurement à l’assignation.

Elles ajoutent que la société Beaumaris est ensuite intervenue sur deux autres dossiers car elle avait été sollicitée par M. [C].

Elles objectent en premier lieu que les sommes qui lui sont réclamées le sont également dans une instance parallèle introduite par la société Arrow immobilier à l’encontre de M. [C] et de la société Largo six mois avant la présente instance et qui n’a pas été jointe. Elles en déduisent d’une part que les demandes doivent être rejetées et d’autre part que que la société Arrow immobilier agit de mauvaise foi.

Elles font également valoir qu’il est réclamé des sommes correspondant à des honoraires sans qu’il soit justifié de mandat de négociation. Elles rappellent que le millieu de la négociation immobilière est hautement concurrentiel.

Concernant le bail commercial portant sur un immeuble situé à [Localité 10], elles avancent que la société Arrow immobilier ne justifie d’aucun élément contractuel de nature à établir son droit à rémunération.

La société Beaumaris admet avoir perçu du preneur des honoraires mais en déduit que celui-ci a nécessairement accepté le principe de cette facturation donc l’existence de ses prestations.

Concernant la vente de l’immeuble à [Localité 6], elles avancent à nouveau que la société Arrow immobilier ne justifie d’aucun mandat alors que la société Beaumaris peut présenter le mandat exclusif de recherche que lui avait donné l’acquéreur, client de longue date de l’agence.

Elles soutiennent qu’une partie des pièces produites par leur contradicteur est sans rapport avec la transaction litigieuse. Elles disent ensuite que M. [C] a certes recherché un acquéreur pour l’immeuble mais que ses négociations n’ont finalement pas abouti.

Selon elles, c’est leur action qui a permis de faire aboutir la vente, alors qu’en vertu de leur mandat, elles pouvaient tout à fait négocier cette transaction. Elles ajoutent que la société Beaumaris étaient présente au rendez-vous de réitération authentique de la vente.

Elles s’estiment victimes d’une procédure abusive compte tenu de l’atteinte portée à la notoriété de Mme [T] par la plainte pénale et compte tenu de demandes identiques présentées dans deux dossiers pour tenter de tromper la vigilance du tribunal. Elles réclament donc une indemnisation sur le même fondement extracontractuel.

Postérieurement aux conclusions du 24 juillet 2023, le demandeur, qui avait injonction de conclure au 29 septembre 2023, n’a pas conclu et les défendeurs ont sollicité le jour même la clôture anticipée, laquelle a été ordonnée le 4 octobre 2023.

Le demandeur a ensuite notifié une nouvelle constitution d’avocat, Maître [L] lui-même le 28 novembre 2023.

La société Arrow immobilier a ultérieurement notifié des conclusions aux fins de révocation de la clôture le 29 novembre 2023 au motif que des clients mentionnés dans son assignation ont été entendus dans le cadre de l’enquête et ont reconnu formellement leur lien contractuel avec elle et le détournement des honoraires en violation de ses droits. Elle ajoute que Mme [T] a aussi été entendue et qu’une éventuelle poursuite pénale est envisageable.

Ces événements étant postérieurs à la clôture et constituant une cause grave en ce qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de lui permettre d’apporter ces éléments supplémentaires relatif à l’implication des défendeurs, elle en déduit que la clôture devrait être révoquée afin qu’elle puisse solliciter un susrsis à statuer dans l’attente de la communication des pièces de l’enquête pénale ou d’une décision éventuelle de poursuite.

Lors de l’audience du 1er décembre 2023, la révocation de la clôture a été refusée à défaut de cause grave révélée postérieurement à la clôture, la continuation de l’enquête pénale ne caractérisant pas un telle cause.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Liminairement, le tribunal observe qu’au dispositif des conclusions de la société Arrow immobilier ne figure qu’une unique demande indemnitaire d’un montant de 180 000 euros, laquelle est soutenue, dans les motifs, par la manière dont a été conclue la vente de l’immeuble de [Localité 6].

Il ne sera donc pas statué sur les conditions de conclusion du le bail commercial portant sur un immeuble situé à [Localité 10], aucune prétention n’étant émise à ce titre.

Sur la responsabilité de Mme [T] et de la société Beaumaris :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Il revient à la société Arrow immobilier de rapporter la preuve d’une faute commise par les défendeurs, d’un dommage subi par elle et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

En l’état d’une demande de condamnation solidaire, il lui revient également de rapporter la preuve d’une cause de solidarité entre Mme [T] et la société Beaumaris.

Bien que l’acte de vente, nécessairement accessible par le service de la publicité foncière, n’est pas versé au débat, il est constant que la vente a eu lieu.

La société Beaumaris a facturé l’acquéreur, le 26 juillet 2021 d’un montant de 180 000 euros relativement à la vente d’un bien situé [Adresse 8], [Adresse 3] et [Adresse 4] (PC défendeur 8). Selon cette facture la vente a eu lieu le 28 juillet 2021. Cette date n’est pas contredite par les pièces et conclusions des parties.

Pour établir son droit à percevoir les honoraires sur cette transaction et donc la situation illicite qu’elle dénonce, la société Arrow immobilier ne peut justifier ni d’un mandat de vente ou de recherche, ni de la réception d’une offre acceptée.

Toutes les pièces afférentes aux contacts pris en 2020 en vue d’une vente à une personne en rapport avec M. [O] qui n’a pas abouti sont inopérantes puisqu’il n’est pas contesté que la société Arrow en la personne de M. [C] a tenté de vendre ce bien. La seule pièce produite par la société Arrow immobilier en rapport avec l’offre d’achat de M. [D] est un courriel du directeur des acquisitions du vendeur du 9 novembre 2020 confirmant à M. [C] l’accord du vendeur sur l’offre de M. [D] et le félicitant (PC 25).

Cette pièce unique ne permet pas d’affirmer qu’il s’agit de l’immeuble du [Adresse 8], [Adresse 3] et [Adresse 4] car l’objet du courriel, un peu énigmatique est libellé comme suit : “ Imm n°065 – Lillte – Nationale – RTII”

Le tribunal peut concevoir qu’il soit fait référence à la [Adresse 12] à [Localité 6] mais le numéro dans la rue ne correspond pas. La référence “RTII” est incompréhensible le local concerné par la lettre d’intention adressée à la société Beaumaris étant occupé par la société Caisse d’Epargne.

Le corps du courriel n’est pas éclairant.

M. [C] a répondu par courriel du même jour qu’il a avait été appelé par téléphone par le dirigeant du vendeur pour le féliciter.

Ces deux messages ne suffisent pas à établir que la société Arrow immobilier a présenté l’acquéreur au vendeur et qu’elle était fondée à percevoir les honoraires pour cette transaction.

De son côté, la société Beaumaris justifie notamment de :

— une lettre d’offre indicative que M. [D] a adressée à Mme [T] pour la société Beaumaris le 6 novembre 2020 relativement à des lots dans un bien en copropriété situé [Adresse 8], [Adresse 3] et [Adresse 4] (PC 2),

— un courriel adressé le 20 novembre 2020 à Mme [X], directrice financière du vendeur, pour convenir d’un rendez-vous (PC 4),

— un mandat de recherche donné par M. [D] daté du 10 décembre 2020 (PC 5) bien qu’il puisse être admis qu’il a été signé plus tard, le mandat lui ayant été adressé pour signature le 28 janvier 2021 (PC 6),

— un courriel de l’acquéreur du 25 janvier 2021 confirmant les termes de sa lettre d’intention (PC 6),

— un courriel de l’acquéreur du 27 mars 2021, l’avisant qu’il adressait un projet d’avant contrat au notaire du vendeur (PC 7),

— un courriel du notaire du 15 avril 2021, l’avisant de la date du rendez-vous de signature de la promesse de vente au 7 mai 2021 (PC 7),

— un courriel du notaire lui communiquant, le 18 mai 2021,la promesse de vente (PC 7, sans la pièce jointe)

Contrairement à ce que soutient la société Arrow immobilier, le mandat qui a été signé au plus tard le 29 mars 2021 n’est pas postérieur à la vente dont la promesse a été signée en mai 2021. L’acte précise que le mandant se réserve une faculté de substitution. Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’il existe un lien entre M. [D] et l’acquéreur effectif de l’immeuble.

Compte tenu de l’ensemble de ces circonstances, le détournement allégué n’est pas démontré et

la demande indemnitaire doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire :

La demande est formée sur le même fondement de l’article 1240 du code civil.

Mme [T] et la société Beaumaris présument qu’en faisant le choix d’introduire deux instances distinctes, la société Arrow immobilier était animée d’une intention malicieuse mais ne le démontrent pas.

Si le dépôt de la plainte pénale a nui à la réputation de Mme [T] ou à celle de la société Beaumaris, elles ne le démontrent pas non plus.

De surcroît, le tribunal ne peut que faire le constat d’une rigueur assez aléatoire tant de la part du demandeur que de celle des défendeurs, dans la manière de traiter les transactions immobilières sans mandat écrit ou avec un mandat clairement antidaté, ce qui n’a pu manquer de créer une situation de confusion lorsque la société Arrow immobilier a voulu reconstituer les actions de son ancien salarié, une fois celui-ci parti.

Quant au fait d’ “assister” un confrère “sur le plan administratif” en facturant des prestations qui n’étaient pas dues même si elles étaient ensuite reversées à celui qui avait négocié l’affaire, alors que ce confrère n’était pas titulaire d’une carte professionnelle et ne pouvait donc pas exercer, ce qu’un agent immobilier ne saurait ignorer, il a nécessairement ajouté à la confusion, quelles qu’aient pu être les intentions, bonnes ou mauvaises, de Mme [T] et de la société Beaumaris.

Le fait de ses méprendre sur l’étendue de ses droits ne peut pas être assimilé à un abus.

Dans ces conditions, les demandes faites tant par Mme [T] que par la société Beaumaris doivent être rejetées.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société Arrow immobilier, qui succombe principalement, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande indemnitaire formée par la société Arrow immobilier ;

Rejette la demande indemnitaire reconventionnelle formée par Mme [T] et par la société Beaumaris ;

Condamne la société Arrow immobilier à supporter les dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier,La Présidente,