TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01828 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2HBH

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Mme [T] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Camille WATTIEZ, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. GOLLETPHIL

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ORDONNANCE du 16 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 29 avril 2016, Mme [T] [B] a conclu un bail professionnel avec la S.C.I. VGF. Le bail stipule notamment :

— page 1 : « 1.4. Situation et désignation des biens loués

Dans un immeuble à usage de cabinet médical et paramédical situé [Adresse 3] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété horizontale et cadastré section IV numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 5 8222 m2, formant le lot numéro 4 du règlement de copropriété, savoir :

1- En indivision forcée et sous le régime de la copropriété horizontale, les 25% de la propriété du sol.

2- A titre privatif, la jouissance exclusive de la moitié de la partie de terrain de mille cinquante-deux mètre carrés soixante-quatorze décimètres carrés (…) sur lequel est érigé l’immeuble,

Une cellule privative nommée « bureau5 » au plan ci-annexé, d’une surface de 17,72 m2, et la jouissance partagée des parties dites communes, savoir la salle d’attente, les WC Publics et privatifs et la cuisine.

Tels que lesdits biens existent, s’étendent et se poursuivent et se comportent avec toutes leurs aisances et dépendance, sans aucune exception ni réserve, et sans qu’il soit nécessaire d’en faire plus ample désignation, le locataire déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes. Il est expressément convenu que les biens loués forment un tout indivisible ».

Le bail a été conclu pour une durée initiale de six années à compter du 29 avril 2016 pour un loyer annuel de 5 400 euros payable par mois d’avance outre indexation, provision sur charges de 107,29 euros par mois.

Au titre de ses conditions générales, le bail précise notamment :

— page 5 :

« le locataire devra assurer, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretient complet des biens loués de manière à ce qu’ils soient constamment maintenus en état de propreté ».

Le 14 novembre 2025, la société Golletphil est devenue propriétaire de l’immeuble et venue aux droits de la société VGF.

Le 24 novembre 2025, des travaux ont débuté au sein des locaux en vue de permettre l’accueil d’une activité de crèche.

Sur autorisation par ordonnance rendue le 2 décembre 2025, par acte délivré à sa demande le 3 décembre 2025, Mme [B] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé la société Golletphil afin notamment de lui voir ordonné d’arrêter les travaux réalisés au sein de l’immeuble où se trouvent les locaux qu’elle loue et de remettre en état les locaux dans leur état d’origine.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1828.

La défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 9 décembre 2025 où elle a été retenue.

Lors de l’audience, représentée par son avocat, Mme [B] demande, conformément à ses dernières conclusions déposées à l’audience, notamment de :

— ordonner à la société Golletphil d’arrêter les travaux réalisés dans les locaux en cause et, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner la société Golletphil à remettre les locaux loués dans leur état d’origine tel que le plan annexé à son bail les définit et, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner la société Golletphil à remettre le chauffage dans les locaux professionnels qu’elle occupe et, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la remise dans leur état d’origine des locaux qu’elle loue,

— condamner la société Golletphil à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la société Golletphil aux dépens.

Lors de l’audience, représentée par son conseil, la société Golletphil soutient les demandes détaillées dans ses écritures déposées à l’audience et notamment de :

— débouter Mme [B] de ses demandes,

— condamner Mme [B] à lui verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [B] aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1723 du même code précise que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

En vertu de l’alinéa 1er de l’article L.131 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Il résulte de l’alinéa 1er de l’article 491 du code de procédure civile laisse la faculté au juge des référés de se réserver la liquidation de l’astreinte dont il a assorti sa décision.

En l’espèce, il est manifeste que le bail liant les parties prévoit une affectation des locaux au sein desquels Mme [B] jouit privativement d’une cellule à un usage « médical et paramédical » auquel ne correspond pas l’accueil en crèche de jeunes enfants.

Les stipulations du bail renvoient au plan concernant la disposition des lieux lors de sa conclusion. A l’évidence, les éléments soumis à la juridiction la corroborent.

Elles énoncent de façon expresse que Mme [B] loue « une cellule privative » et la « jouissance partagée des parties dites communes, savoir la salle d’attente, les WC publics et privatifs et la cuisine », les biens loués formant « un tout indivisible ».

Lors de l’audience, les parties conviennent de ce qu’un radiateur électrique a été installé au sein du bureau 5 de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande afférente audit chauffage.

Le soutien de la commune est sans incidence sur le cadre contractuel liant la société Golletphil et Mme [B].

Il est patent que la société Golletphil a engagé des travaux visant à modifier la destination des locaux précisée au bail sans avoir recueilli l’accord de Mme [B]. Or, ce changement de destination a une incidence directe sur les conditions dans lesquelles elle y exerce son activité professionnelle. En outre, ces travaux entrepris par le bailleur affectent la configuration et la consistance des « parties dites communes », notamment en réduisant leur surface.

A l’évidence, la position de la défenderesse évoquant une gêne passagère liée aux travaux est dépourvue de pertinence.

Par conséquent, il est établi sans équivoque que la société Golletphil manque de façon grave à ses obligations contractuelles, notamment à son obligation de délivrance et provoque directement une perturbation de fait et de droit préjudiciable à Mme [B].

Il convient donc de retenir l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de ce manquement.

Par conséquent, il appartient au juge des référés de prendre les mesures utiles pour faire cesser ce trouble manifestement illicite qui seront détaillées au dispositif.

Concernant la demande de suspension du loyer, il n’est pas sérieusement contestable que les travaux débutés le 24 novembre 2025, même s’ils ne sont pas achevés, privent Mme [B] de la jouissance d’une part des locaux visés au bail. Cependant, cette privation se limite à ce jour aux « parties dites communes ». En l’absence d’ouverture de la crèche projetée par la société Golletphil, à ce jour, Mme [B] peut poursuivre son activité professionnelle au sein des locaux.

Par conséquent, selon les modalités précisées au dispositif, il convient d’ordonner une suspension partielle de l’exigibilité du loyer dû par Mme [B] en vertu du bail, cette suspension étant limitée à 20% du montant du loyer.

Sur les dépens

Vu les dispositions de l’article 491 du code de procédure civile ;

En l’espèce, il convient de condamner la société Golletphil aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité au vu des circonstances, il convient de condamner la société Golletphil à verser 1 800 euros à Mme [B] au titre des frais irrépétibles. En revanche, la demande formulée par la défenderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé par ordonnance contradictoire rendue après débat en audience publique et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [B] concernant le chauffage ;

Enjoint à la socitété Golletphil de cesser les travaux destinés à modifier la destination des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] (Nord) visés au bail la liant à Mme [T] [B] en vue de l’accueil d’une activité de crèche et assortit cette injonction d’une astreinte provisoire de 150 euros (cent cinquante euros) par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance pendant un mois ;

Ordonne à la société Golletphil de faire réaliser les travaux utiles pour rétablir dans leur configuration au jour de la conclusion du bail la liant à Mme [T] [B] les locaux susvisés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros (cent cinquante euros) par mois pendant trois mois ;

Précise que la société Golletphil devra faire constater, à ses frais, par le commissaire de justice de son choix, l’état des locaux à l’issue des travaux destinés à rétablir la configuration d’origine et en adresser une copie complète à Mme [T] [B] dans le délai de huit jours suivant son établissement par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Se réserve le contentieux de liquidation de l’astreinte ;

Suspend, à compter du 24 novembre 2025 et jusqu’à la date où le rétablissement de la configuration d’origine aura été constaté par commissaire de justice dans les conditions susvisées l’exigibilité du loyer dû par Mme [T] [B] à hauteur de 20%, le surplus, soit 80%, restant exigible ;

Condamne la société Golletphil aux dépens de l’instance ;

Condamne la société Golletphil à verser à Mme [T] [B] 1 800 euros (mille huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par la société Golletphil au titre des frais irrépétibles ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE