TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01727 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YBHG

N° de Minute : BX25/00663

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.A. VILOGIA

C/

[K] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [E] [H], muni d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [Y], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Khalid BELHADJ HACEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail du 20 juin 2012, S.A. VILOGIA a donné en location à Madame [K] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6] ainsi qu’une annexe n°217651 située à la même adresse.

Le 28 février 2022, S.A. VILOGIA a fait signifier à Madame [K] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés dans un délai de 2 mois.

Par exploit d’huissier du 1er février 2024, S.A. VILOGIA a fait assigner Madame [K] [Y], pour l’audience du vingt et un Novembre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble et l’annexe pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [Y] ;

— la condamner au paiement :

— de la somme de 1456,69 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [K] [Y] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 21 février 2024, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 1431,73 euros, selon décompte arrêté au 21 novembre 2024.

Assignée à l’étude, Madame [K] [Y] n’était pas comparante.

Le 6 février 2025, le Tribunal a ordonné la Réouverture des Débats au 20 mars 2025 sur les sommes dues et sur la recevabilité de la demande de résiliation, le dossier de surendettement de Madame [K] [Y] ayant été déclaré recevable le 27 avril 2022, et Madame [K] [Y] ayant repris le paiement de sa part à charge.

A l’audience du 20 mars 2025, la S.A. VILOGIA demande la prononcé de la résiliation du bail et actualise sa demande à 1500,26 euros au 28 février 2025.

Madame [K] [Y] propose 50 euros sur 24 mois et demande l’AJP.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 Juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 2 mars 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 2 février 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Il convient d’observer que la recevabilité du dossier de surendettement ayant été prononcée dans le délai de 2 mois de la signification du commandement de payer, la demande de constatation de la résiliation par le jeu de la clause résolutoire est irrecevable.

La S.A. VILOGIA demande donc au Tribunal de prononcer la résiliation du bail.

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige compte tenu de la date du bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon le relevé de compte aux débats, Madame [K] [Y] a rencontré des difficultés pour payer son loyer, et la dette de loyers et charges est désormais égale à 1029,60 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant de Madame [K] [Y] à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmois, le juge peut accorder un délai au débiteur. Madame [K] [Y] a repris le paiement de son loyer de janvier 2025.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [K] [Y] tenant à une baisse de revenus, et compte tenu de l’absence de besoins de S.A. VILOGIA, il y a lieu de dire que Madame [K] [Y] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [K] [Y] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 694,77 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 28 février 2025, à la somme de 1029,60 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

Madame [K] [Y] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 1029,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [Y], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

La situation de Madame [Y] justifie l’octroi de l’AJP.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de S.A. VILOGIA recevable ;

Condamne Madame [K] [Y] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 1029,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [K] [Y] à payer sa dette, en principal par mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Mais à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [Y] [K] la résiliation du bail du 20 juin 2012 liant les parties et retatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7] ainsi qu’à l’annexe n°217651 située à la même adresse,

— ordonne l’expulsion de Madame [Y] [K] et de tous occupants de son chef, des lieux sous-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que besoin Madame [Y] [K] à payer à la S.A. VILOGIA à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 694,77 euros,

— dit que la part correspond aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où mes charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Madame [K] [Y] l’aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne Madame [K] [Y] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer effacé, et du coût de la saisie mobilière;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Le CADRE GREFFIER Le PRESIDENT