TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11042 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XY6R

N° de Minute : 25/00172

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

[X] [S]

C/

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD (O.P.H DU NORD)

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [X] [S] demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Audrey DELILLE, avocat au barreau de LILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 3] du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

ET :

DÉFENDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD (O.P.H DU NORD), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mai 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2022, à effet au même jour, l’O.P.H du Nord a donné à bail, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, à Madame [X] [S] la location d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Localité 8], moyennant un loyer révisable de 509,80 euros, outre 131,78 euros de provision sur charges.

Par lettre recommandée en date du 20 avril 2023, Madame [X] [S] s’est prévalue d’une absence d’eau chaude et de chauffage depuis plus d’un mois et a sollicité la mise en conformité de son logement et l’indemnisation de son préjudice dans les meilleurs délais.

Par courrier du 5 juin 2023, l’O.P.H du Nord a accordé à Madame [X] [S] une remise commerciale de 100 euros.

Par lettre du 20 juin 2023, Madame [X] [S] a sollicité l’indemnisation de son préjudice à la somme de 2.000 euros.

Par procès – verbal du 5 octobre 2023, Monsieur [E] [M], conciliateur de justice, a constaté la carence de l’O.P.H du Nord à la tentative de conciliation préalable.

Par requête déposée au greffe le 21 novembre 2023, Madame [X] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir condamner l’O.P.H du Nord à lui payer la somme totale de 6.000 euros de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 juin 2024.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 17 décembre 2024, 18 mars et 20 mai 2025, date à laquelle elle a été utilement évoquée.

A cette audience, Madame [X] [S] a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, elle demande de condamner l’O.P.H du Nord à lui payer les sommes suivantes, outre les dépens :

—  2.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’absence d’eau chaude et de chauffage de mars 2023 au 25 avril 2025,

—  3.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait des infiltrations d’eau affectant son logement.

Elle demande également d’enjoindre à sa bailleresse de procéder aux travaux de peinture et de finition dans le salon et autour de la fenêtre, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision.

Sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, elle soutient avoir été privée d’eau chaude et de chauffage de mars à mai 2023 et avoir subi des dysfonctionnements jusqu’au remplacement de la chaudière le 25 avril 2025.

Elle fait également valoir de l’humidité dans tout le logement en raison du ruissellement des eaux de pluie au niveau de la fenêtre du salon, ce que l’O.P.H du Nord reconnaît depuis le mois de juin 2023. Néanmoins, elle explique que le bailleur social n’a fait changer la fenêtre qu’en mai 2025. Elle précise que des finitions restent à faire.

L’O.P.H DU NORD a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, l’O.P.H. du Nord demande le rejet des prétentions adverses et, subsidiairement, la limitation de l’indemnisation à la somme de 100 euros au regard de la durée du désordre et du comportement de la locataire ainsi qu’en toute hypothèse sa condamnation aux dépens.

En défense, elle soutient que la chaudière est tombée en panne fin mars 2023 et qu’elle est intervenue rapidement pour la réparer, le 29 mars pour la relancer, le 4 avril mais la locataire a refusé le rendez – vous en exigeant le remplacement de la chaudière et le 14 avril. A cette date, les entreprises mandatées ont constaté que la panne ne venait pas de la chaudière mais d’un problème électrique. Elle explique que le remplacement de la chaudière est intervenu dans le cadre du « P3R ».

Par ailleurs, elle indique que la locataire a signalé une infiltration d’eau de pluie par la fenêtre en janvier 2023. Elle soutient que son technicien a observé que les trous d’écoulement de la partie basse étaient obstrués, ce qui suggère un défaut d’entretien. Elle indique que les trous ont été débouchés et que la locataire n’a jamais fait de déclaration de sinistre pour obtenir de son assureur la reprise de 20cm de peinture. Pour le reste, elle estime que la locataire ne démontre pas subir d’autres ou plus d’infiltrations que celle évoquée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour une plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes en réparation :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 3 de ce même décret prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

— Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

— Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à Madame [X] [S] de démontrer que l’installation de chauffage ne fonctionnait pas et que la douche ou la baignoire n’étaient pas alimentées en eau chaude.

De la même manière, il lui appartient de rapporter la preuve que le gros œuvre et/ou les menuiseries ne la protégeaient pas contre les infiltrations d’eau.

En l’espèce, elle ne verse aucun constat matériel, quel qu’en soit sa forme (résumé d’intervention d’un prestataire, constat d’huissier, expertise amiable etc…), des désordres allégués, à l’exception d’une photographie de traces d’humidité sur un mur. Cette photographie, non datée, ne permet pas de rattacher le désordre observé au logement occupé.

Il en résulte que le dysfonctionnement du chauffage et du chauffe – eau n’est établi que pour la période non contestée, c’est-à-dire du 29 mars au 25 mai 2023, date de réception des travaux de remise en état du tableau électrique, jugé par l’entreprise Flash Energie comme étant à l’origine des dysfonctionnements.

Aucune pièce ne démontre la persistance de dysfonctionnement après cette date.

Le souhait de la locataire de voir changer sa chaudière vieille de 12 ans ne justifie pas le délai de deux mois mis par la bailleresse pour résoudre les dysfonctionnements.

En ce sens, le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement pourvu d’un chauffage en état de marche et d’éléments sanitaires en eau chaude est caractérisé.

Ce manquement a causé un trouble de jouissance indéniable à la locataire qui sera exactement évalué à 30% du montant du loyer hors charge sur les deux mois considérés, soit la somme de 305,88 euros.

La bailleresse sera donc condamnée à cette somme.

La locataire ne produit aucune pièce probante au soutien de ses allégations d’infiltrations et d’humidité.

L’O.P.H du Nord verse aux débats l’alerte de la locataire en janvier 2023 et le changement de fenêtres en mai 2025.

Néanmoins, le changement de fenêtre ne permet pas, en tant que tel, d’établir que les menuiseries précédentes ne protégeaient pas correctement contre les infiltrations d’eau.

En outre, la locataire ne produit aucune pièce pour justifier de l’ampleur des infiltrations, d’une éventuelle humidité dans le logement et, par voie de conséquence, d’un trouble de jouissance.

Elle sera donc déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

Dans ces conditions, elle sera également déboutée de sa demande de travaux.

Sur les autres demandes

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner l’O.P.H du Nord, partie succombante, aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE l’O.P.H du Nord à payer à Madame [X] [S] la somme de 305,88 euros en réparation de son trouble de jouissance lié à l’absence d’eau chaude et de chauffage du 29 mars au 25 mai 2023 ;

DEBOUTE Madame [X] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE l’O.P.H du Nord aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 9 septembre 2025.

Le Greffier Le Président