TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08311 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTLC

N° de Minute : BX25/000015

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2025

PARTENORD HABITAT

C/

[P] [E]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [E], demeurant [Adresse 3]

assistée par M^e BRASSART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Octobre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal du 1er août 2019, PARTENORD HABITAT a donné en location à Madame [P] [E] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7].

Suivant bail du 1er août 2019, PARTENORD HABITAT lui a donné en location un garage sis à [Localité 6], garages n°015G, [Adresse 10] et Ferron.

Le 20 octobre 2023, PARTENORD HABITAT a fait signifier à Madame [P] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire pour le bail du garage.

Par exploit d’huissier du 22 juillet 2024, PARTENORD HABITAT a fait assigner Madame [P] [E], pour l’audience du dix Octobre deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 7] pour défaut de paiement de loyers ;

— constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur le garage;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [E] ;

— condamner Madame [P] [E] au paiement :

— de la somme de 1709,56 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes énumérées dans le commandement et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [P] [E] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, PARTENORD HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 4282,85 euros, selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, ainsi qu’à la somme de 53,34 euros au titre de pénalités. Il accepte les délais de paiement.

Madame [P] [E], assistée de son conseil, a demandé le bénéfice de délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 120 euros, outre le loyer courant. Elle a demandé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 puis prorogée au 30 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 octobre 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 24 juillet 2024 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail portant sur le logement :

Il convient de rappeler que selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antétieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Aux termes de l’article 1228 du Code Civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des Dommages et Intérêts.

Selon le relevé de compte versé aux débats, la locataire a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de novembre 2022 et la dette de loyers et charges est désormais égale à 3834,50 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grave et persistant de la locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juilet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmoins, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Le bailleur accepte le délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [E] tenant à une baisse de revenus suite à une séparation et compte tenu de l’absence de besoins du bailleur, il y a lieu de dire que Madame [E] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [E] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 319,12 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

* Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 7 octobre 2024, à la somme de 3834,50 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour les pénalités d’enquête sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame [P] [E] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 3834,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail portant sur le garage :

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 décembre 2023.

* Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 7 octobre 2024, à la somme de 448,35 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Madame [E] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 448,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

Compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder à Madame [E] la possibilité de régler sa dette par mensualités de 10 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvele décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [P] [E] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 36,30 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [E], qui succombe, supportera les entiers dépens.

La situation de Madame [E] justifie l’octroi de l’AJP.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de PARTENORD HABITAT recevable ;

Condamne Madame [P] [E] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT, la somme de 3834,50 euros au titre de l’arriéré locatif du logement arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [P] [E] à payer sa dette, en principal par 24 mensualités de 110 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [E] [P] la résiliation du bail verbal du 1er août 2019 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 7];

— ordonne l’expulsion de Madame [E] [P] et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux;

— condamne en tant que de besoin Madame [E] [P] à payer à PARTENORD HABITAT à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 319,12 euros ;

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2019 entre PARTENORD HABITAT et Madame [E] concernant le garage situé à [Localité 6], garages n°015G, [Adresse 9] et Ferron sont réunies à la date du 20 décembre 2023 ;

Condamne Madame [E] [P] à payer en deniers ou quittances valables à PARTENORD HABITAT la somme de 448,35 euros au titre de l’arriéré locatif relatif au garage arrêté au 7 octobre 2024, le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

Autorise Madame [E] [P] à payer sa dette, en principal par mensualités de 10 euros;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [P] [E] ou tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Condamne Madame [P] [E], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 36,30 euros ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [E] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Accorde à Madame [P] [E] l’Aide Juridictionnelle Provisoire;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 30 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT