TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/05970

N° Portalis 352J-W-B7J-C74JN

N° MINUTE : 1

Assignation du :

09 Mai 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [Z] [O][2]

[2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Médiateur : [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 1]

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.A.S METROINVEST EUROPEAN ASSETS FRANCE 2

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

DEFENDERESSE

S.A.S FRANCOIS-CHARLES OBERTHUR SAS

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Véronique BOLLANI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0255

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2011, la S.C.I Chambolle aux droits de laquelle est venue la S.A.S Metroinvest European Assets France 2, a donné à bail commercial à la société Francois-Charles Oberthur Fiduciaire, aux droits de laquelle est venue la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS par l’effet d’une fusion-absorption, des locaux sis [Adresse 4], pour une durée de douze années, à compter du 1er avril 2012 avec échéance au 31 mars 2024.

La destination est la suivante : à usage de bureaux pour y exercer la partie administrative de ses activités d’impression fiduciaire et de parkings pour les emplacements de stationnement.

Les parties sont convenues d’un loyer initial de 1.370.900 euros hors taxes hors charges, révisable tous les ans suivant la variation annuelle de l’indice du coût de la construction, loyer décomposé comme suit : 1.274.100 euros au titre des locaux à usage de bureaux et 96.800 euros au titre des emplacements pour stationnement.

Les locaux sont constitués d’une surface d’environ 2.124 m², soit la totalité de l’immeuble sis à l’adresse susmentionnée, ainsi que 44 emplacements de stationnement.

L’article 13.2 de l’article 13 du chapitre III des conditions générales du bail stipule que : “ Lors des renouvellements successifs éventuels du BAIL, il est convenu que le loyer sera fixé à la valeur locative de marché appréciée à ta date d’effet du renouvellement sans pouvoir être inférieur au montant du dernier loyer contractuel indexé […] ”.

Au 31 mars 2024, le bail s’est prolongé tacitement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 mai 2024, la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 a fait délivrer à la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS un congé, à effet du 31 décembre 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2025, moyennant un loyer de 2.062.260 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 5 juin 2024 la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS a accepté le principe du renouvellement mais a refusé le loyer proposé.

Par acte extrajudiciaire du 20 février 2025, la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 a fait signifier un mémoire préalable à la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS, sollicitant à titre principal, la fixation du loyer annuel à la somme de 2.064.080 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire signifié le 09 mai 2025, la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 a fait assigner la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS devant le juge de loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

A titre principal,

— Juger que le renouvellement du bail commercial, entre la société Metroinvest European Assets France 2 à la société Francois-Charles Oberthur SAS et qui porte sur les locaux situés [Adresse 4], est intervenu à compter du 1er janvier 2025 ;

— Juger que la valeur locative de marché des locaux loués conforme aux stipulations du bail s’élève, au 1er janvier 2025, à la somme annuelle de 2.064.080 euros hors charges, hors taxes ;

— Juger que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative de marché selon les stipulations prévues au bail car elle est supérieure au dernier loyer du bail expiré ;

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 2.064.080 euros hors charges, hors taxes, à compter du 1er janvier 2025,

— Ordonner en conséquence que la société Francois-Charles Oberthur SAS lui verse des arriérés et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit depuis le 1er janvier 2025 ;

— Condamner la société Francois-Charles Oberthur SAS des intérêts légaux sur les arriérés de loyers et dépôt de garantie à compter du 1er janvier 2025, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner une mesure d’instruction conformément aux dispositions de l’article R.145-30 du code de commerce ;

— Désigner un expert avec mission de :

o se rendre sur place et visiter les lieux ;

o se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o évaluer la valeur locative de marché des locaux loués au 1er janvier 2025 ;

— Dire que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près du tribunal ;

— Dire que l’expert pourra, le cas échéant, recevoir la conciliation des parties et, dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au greffe de la juridiction dans le mois de sa saisine ;

— Dire qu’en cas de difficultés, l’expert saisira le juge qui l’aura désigné ou le juge désigné par celui-ci ;

— Fixer, à titre provisionnel, le loyer dû par la société Francois-Charles Oberthur SAS, au titre du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2025, à la somme annuelle de 2.064.080 euros hors charges, hors taxes et ce, pendant la durée de l’expertise jusqu’à la décision à intervenir, qui sera indexée sur l’indice du coût de la construction, conformément au bail ;

— Ordonner en conséquence, à titre provisionnel, que la société Francois-Charles Oberthur SAS lui verse des arriérés et le dépôt de garantie depuis la date de renouvellement, soit le 1er janvier 2025.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 énonce :

— que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché conformément aux critères posés à l’article 13.2 du bail ;

— que le prix sollicité est justifié par : l’emplacement des locaux dans le quartier central des affaires de [Localité 2] en plein cœur du [Localité 1], locomotive du marché locatif du secteur des bureaux ; les caractéristiques de l’immeuble élégant et de bon standing, avec des plateaux modulables à certains étages et sa superficie de 2.324 m² ; les obligations respectives des parties : absence de clauses exorbitantes, faculté de sous-location partielle aux sociétés du même groupe ; les emplacements de stationnement très recherchés dans le secteur; les prix de comparaison qui se situent entre 800 euros et 1.200 euros par m², comme il ressort des références qu’elle produit.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 02 décembre 2025, la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS demande au juge des loyers commerciaux de :

— Dire que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2025 doit être fixé au montant du dernier loyer contractuel indexé ;

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la date du 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 1.827.006,08 euros hors taxes et hors charges ;

Subsidiairement,

— Donner acte à la société Francois-Charles Oberthur SAS de ses protestations et réserves concernant la mesure d’expertise sollicitée ;

— Débouter la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 de ses autres demandes ;

— Condamner la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 aux dépens, ainsi qu’au paiement à son profit de 5.000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS énonce :

— qu’elle n’entend pas contester l’application des stipulations contractuelles invoquées par le bailleur pour la détermination de la valeur locative ; que pour autant le bailleur ne justifie pas du prix à 920 €/m², ses références n’étant pas sourcées ;

— que s’agissant des caractéristiques de l’immeuble, les locaux sont en état d’usage en ce qu’ils ont été pris à bail sans rénovation, ni travaux significatifs réalisés par le bailleur depuis 1995 ; que de fait, la plupart des équipements de l’immeuble sont vétustes, voire totalement obsolètes tel que cela ressort d’un rapport du 18 mars 2024 réalisé par un cabinet qu’elle a mandaté qui préconise de nombreux travaux à brève échéance ; qu’à supposer que les références produites par le bailleur puissent avoir une quelconque valeur probatoire, la moyenne est de 870 €/m² pour les locaux en état d’usage ;

— que le bail prévoit un renouvellement pour une durée de 12 ans, que pour cette durée le prix du loyer est en moyenne inférieur aux baux d’une durée de neuf années ; que la valeur locative doit tenir compte des clauses exorbitantes, telles que la taxe foncière et les travaux de mises aux normes transférées à sa charge ;

— que s’agissant de la fixation du loyer provisionnel au prix sollicité par le bailleur, au regard de ce qui précède, elle n’est pas justifiée.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle les parties étaient représentés par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2025.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant que dans la mesure où les dispositions légales définissant la valeur locative et le plafonnement ne sont pas d’ordre public, rien ne fait obstacle à ce que le bail prévoit par avance les modalités d’évaluation du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, les parties ont entendu déroger aux dispositions légales prévues à l’article L.145-33 du code de commerce par l’article 13.2 de l’article 13 du chapitre III des conditions générales du bail qui stipule que :

“ Lors des renouvellements successifs éventuels du BAIL, il est convenu que le loyer sera fixé à la valeur locative de marché appréciée à ta date d’effet du renouvellement sans pouvoir être inférieur au montant du dernier loyer contractuel indexé.

Les Parties entendent se soumettre, pour déterminer la valeur locative à la date d’effet du renouvellement, aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce, étant expressément convenu que :

a) Cette valeur locative sera déterminée par référence à des loyers ayant été librement conclus pour des locaux libres, dans le voisinage au cours de l’année du renouvellement du bail et des deux années précédentes en dehors de tout prix de renouvellement amiable ou judiciaire, lesdits loyers étant, après ajustements éventuels par application des dispositions des articles R.145-2 à R.145-8 du code de Commerce augmentés le cas échéant du prix de cession de droit au bail et/ou de l’indemnité d’entrée payée par le locataire de référence.

b) Par dérogation aux dispositions de l’article R.145-8 du code de commerce, seront également pris en considération pour la détermination de la valeur locative, dès le premier renouvellement du bail au cours duquel ils auront été réalisés, les travaux réalisés par le PRENEUR, de quelque nature qu’ils soient, et mêmes s’il s’agit de travaux d’adaptation des LOCAUX LOUES à leur destination contractuelle ou de mise en conformité avec la réglementation.

c) pour la détermination de la valeur locative, sur la base d’un prix par m², la pondération éventuelle à effectuer s’appliquera à la surface locative des LOCAUX LOUES définie au titre du présent BAIL par la surface intérieure desdits LOCAUX LOUES, dite privative, calculée de mur à mur périmétrique à un mètre du sol, augmentée au cas où les LOCAUX LOUES dépendraient d’un immeuble comprenant des parties communes, de sa quote-part desdites parties communes attribuée au prorata de la surface privatives des LOCAUX LOUES par rapport à la surface totale des parties privatives du bâtiment. Les surfaces des parties communes, calculées également de mur à mur périmétrique, à 1 m du sol si possible, comprennent toutes les surfaces affectées à usage commun des locataires ou aux équipements communs, tels les locaux et terrasses techniques, les paliers et halls d’accueil ”.

Pour la mise en œuvre de cette clause, le bailleur se borne à produire un relevé non sourcé de loyers dits de références, sans qu’il soit justifié de la pertinence du périmètre retenu au titre de la notion de “ voisinage ” et sans avoir inclus l’année 2023, alors qu’il ressort de la clause précitée qu’elle prescrit de faire référence aux loyers conclus “ au cours de l’année du renouvellement du bail et des deux années précédentes ”.

En outre, les ajustements éventuels à opérer au titre de ladite clause renvoyant au statut des baux commerciaux, les parties ont entendu se référer, pour les besoins de la comparaison, aux loyers convenus pour des locations nouvelles dans le cadre de baux commerciaux. Dès lors, il n’y a pas lieu d’inclure dans la liste de références des baux dont la durée est inférieure à neuf ans qui portent sur des baux d’une autre nature.

La clause faisant référence à des “locaux libres ”, les parties n’ont pas entendu inclure, au titre des données de la comparaison, la sous-location qui suppose un bail primitif, de sorte que les données de la comparaison ne sauraient inclure des références relatives à la sous-location.

Enfin, le bailleur n’a procédé à aucun ajustement au sens du point a) de l’article précité, alors qu’il est relevé la présence d’au moins une clause manifestement exorbitante, s’agissant du transfert de la taxe foncière, comme l’a justement rapporté le preneur et ce, sans préjudice de la qualification des autres clauses invoquées comme telles et sans préjudice des autres critères d’ajustements (vétusté, le cas échéant).

Il est également constaté que le bailleur n’a procédé à aucune pondération au sens du point c), sans qu’il en justifie.

S’agissant du preneur, s’il critique les références produites et l’estimation du bailleur, il n’en produit aucune alternative de nature à justifier le prix qu’il souhaite voir fixer au regard de la clause susmentionnée.

En l’état des moyens exposés et de l’écart significatif entre les prétentions des parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à 8.500 euros, au regard de la superficie des locaux et de la nature dérogatoire de la fixation de la valeur locative. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 demanderesse à l’instance.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, “ le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives, le bailleur ne justifiant pas suffisamment de sa demande de loyer provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du bail commercial du 14 décembre 2011 conclu entre la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 et la S.A.S Francois-Charles Oberthur SAS portant sur les locaux sis [Adresse 4], à compter du 1er janvier 2025 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 4] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2025 au sens de l’article 13.2 de l’article 13 du chapitre III des conditions générales du bail du 14 décembre 2011 conclu entre les parties portant sur les locaux sis [Adresse 4], telle que rappelée au présent jugement, en tenant compte des précisions sur la manière dont elle doit être interprétée qui ont été énoncées dans les motifs dudit jugement, à savoir notamment pour les besoins de la comparaison : la nécessité d’établir le périmètre pertinent du “ voisinage ”, d’inclure dans les références les “ deux années ” précédant la date de renouvellement et d’exclure les baux d’une autre nature que les baux commerciaux, ainsi que les sous-locations,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* tenter de concilier les parties,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2027 ;

Fixe à la somme de 8.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S Metroinvest European Assets France 2 à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 5]) jusqu’au 10 mai 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 17 juin 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 2]

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 19 mars 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

C. BERGER J-C. DUTON