TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/11422 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2VX

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [W] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Le [Adresse 11] pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet SANDEVOIR

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

La S.A.S. CABINET SANDEVOIR, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Juin 2025 ;

A l’audience publique du 03 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Novembre 2025 par Anne-Sophie SIEVERS, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Au terme d’un acte de vente du 26 août 2021, M. [W] [L] est devenu propriétaire du lot n°101 au sein de la résidence [7], créée suite à la rénovation d’un ensemble immobilier.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 14 octobre 2023, M. [L] a assigné le [Adresse 10] [Adresse 8] et la société Cabinet Sandevoir devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans l’état de son assignation, M. [L] demande au tribunal de :

— annuler l’assemblée générale du 11 juillet 2024 en son ensemble pour irrégularité du procès-verbal et pour irrégularité tenant au délai de convocation,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens d’instance,

et, dans l’hypothèse où la responsabilité du cabinet Sandevoir serait reconnue,

— condamner le cabinet immobilier Sandevoir au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le cabinet immobilier Sandevoir aux entiers frais et dépens d’instance.

Au soutien de ses demandes, il fait notamment valoir que :

— Son recours est recevable pour avoir été formé dans les délais par un copropriétaire opposant.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale n’a pas été signé à la fin de l’assemblée générale ni même dans les huit jours, en contradiction avec l’article 17 du décret du 17 mars 1965. En outre, la version signée tardivement ne lui a pas été notifiée et il ne mentionne pas la distribution des mandats de vote.

— De plus, la convocation n’a pas été notifiée au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale, puisqu’elle a eu lieu par lettre recommandée avec avis de réception présentée pour la première fois le 26 juin 2024, seulement quinze jours avant le 11 juillet.

— Le cabinet Sandevoir engage sa responsabilité pour collusion frauduleuse avec le promoteur en violation avec l’article 9 du code de déontologie des professions immobilière, ainsi que pour convocation tardive. En effet, le gérant du promoteur est l’époux d’un des associés du syndic. Pour rappel, une assemblée générale du 6 juillet 2022 visait à permettre au syndic d’autoriser des modifications indéterminées de contenance, subdivision, réunification, création ou suppression de lots privatifs et à lui permettre de représenter les copropriétaires concernés, dont le promoteur. De même, une assemblée générale du 3 novembre 2022 s’est tenue sans les copropriétaires, entre le syndic et le promoteur seul pour recalculer des tantièmes. Suite à la demande d’annulation de cette dernière assemblée générale, une autre assemblée générale s’est tenue le 7 décembre 2023 pour ratifier l’assemblée générale du 3 novembre 2022.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 11 juin 2025 par RPVA, le [Adresse 11] demande au tribunal de :

— prendre acte que le syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice s’agissant de la demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2024,

— débouter M. [L] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 avril 2025 par RPVA, la société Cabinet Sandevoir demande au tribunal de :

— débouter M. [L] de ses demandes,

— condamner M. [L] à payer au cabinet Sandevoir la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la société Cabinet Sandevoir soulève les arguments suivants :

— Elle s’en rapporte à justice s’agissant de la nullité soulevée. Toutefois, s’agissant des mandats de vote, aucun mandat n’a été donné lors de l’assemblée générale et la lettre recommandée avec avis de réception a été envoyée à M. [L] le 19 juin 2024, plus de 21 jours avant l’assemblée générale, même si le courrier a mis du temps à parvenir au copropriétaire.

— Le syndic ne peut être tenu responsable de ce retard de courrier. Par ailleurs, le simple lien matrimonial entre le gérant de la société Saint Roch Habitat et l’une des associés du syndic n’a jamais été caché et ne génère aucun conflit d’intérêts, les sociétés n’ayant aucun intérêt en commun.

— La majorité des copropriétaires était favorable aux substitutions de lots proposées, qui figuraient dans les actes de vente.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet des moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 18 juin 2025. Après débats à l’audience du 3 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales de M. [L]

A. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2024

Il ressort de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dont les dispositions sont d’ordre public, qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ces dispositions sont prévues à peine de nullité de l’assemblée générale.

En l’espèce, les courriers électroniques échangés entre M. [L] et M. [M], président du conseil syndical, dont la teneur n’est pas contestée en défense, établissent que M. [M] n’a pas signé ledit procès-verbal avant le 3 septembre 2024, soit près de deux mois après la fin de la séance de l’assemblée générale.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner à titre surabondant la difficulté relative au délai de convocation, qui n’est pas plus contestée en défense, il convient de prononcer l’annulation de l’assemblée générale.

B. Sur la demande tendant à reconnaître la responsabilité de la société Cabinet Sandevoir

Tout copropriétaire peut engager la responsabilité du syndic sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il lui appartient alors de démontrer que le syndic a commis une faute qui lui a causé un dommage. Il doit plus précisément établir l’existence d’un préjudice direct et personnel, indépendamment du préjudice de la copropriété.

En l’espèce, M. [L] se prévaut de deux fautes de la part du syndic.

S’agissant en premier du fait que le syndic a envoyé tardivement la convocation à l’assemblée générale :

La société Cabinet Sandevoir justifie, par la production de la preuve de dépôt postal du numéro de recommandé [Numéro identifiant 9] FR, qui correspond au recommandé reçu par M. [L], qu’elle avait bien déposé la convocation au courrier 19 juin 2024, bien que ce recommandé n’ait été présenté pour la première fois que le 26 juin 2024.

Le syndic n’avait donc pas commis de faute dans le présent dossier, étant observé que M. [L] ne saurait se prévaloir d’un préjudice tenant à l’irrégularité de la convocation puisqu’il s’agit précisément d’un motif de nature à lui permettre d’obtenir la nullité de l’assemblée générale.

Cet argument sera donc écarté.

S’agissant du conflit d’intérêts allégué par M. [L] :

Aux termes de l’article 9 du décret n°2015-1090 du 28 août 2015 relatif au code de déontologie applicable notamment aux syndics de copropriété :

« Les personnes mentionnées à l’article 1er veillent à ne pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles veillent à ce que l’exercice d’activités annexes ou connexes n’engendre aucun conflit d’intérêts.

Elles s’obligent notamment […] à informer leurs mandants et les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées, de la possibilité et des raisons d’un conflit d’intérêts avec eux ou entre eux, et notamment des liens directs de nature capitalistique ou juridique qu’elles ont ou que leurs directeurs d’établissement ou leurs collaborateurs habilités ont avec les entreprises, les établissements bancaires ou les sociétés financières dont elles proposent les services, et plus généralement de l’existence d’un intérêt personnel, direct ou indirect, dans l’exécution de leur mission ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’une des trois associés de la société Cabinet Sandevoir est l’épouse du gérant de la société Saint Roch Habitat et qu’elle assiste M. [V], membre du syndic habituellement chargé de la copropriété.

La situation n’a pas été évoquée avant le 22 décembre 2023, date à laquelle M. [C], copropriétaire et gérant de la société Saint Roch Habitat, a reconnu par courrier électronique cette participation.

Compte tenu des nombreuses contestations au sein de la copropriété, et notamment de la demande de nullité de trois assemblées générales à ce jour, la société Cabinet Sandevoir a commis une faute en continuant à se proposer pour la gestion de l’immeuble.

Néanmoins, M. [L] ne se prévaut d’aucun préjudice distinct de celui du syndicat des copropriétaires. Le tribunal relève qu’il n’a formé aucune demande de dommages et intérêts dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la juridiction. En toute hypothèse, il demandait seulement, dans le corps de ses conclusions à ce que la société Cabinet Sandevoir soit condamnée à prendre en charge les conséquences financières de l’assemblée générale, ce qui conforme que M. [L] n’a envisagé aucun préjudice distinct.

Sa demande ne peut par conséquent qu’être rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Le syndicat des copropriétaires succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens et M. [L] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [L] ayant exposé des faits pour faire valoir ses droits, il n’apparaît pas inéquitable de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles. Sa demande à l’encontre de la société Cabinet Sandevoir ne saurait prospérer dès lors que celle-ci n’est pas une partie perdante.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

ANNULE l’assemblé générale du 11 juillet 2024 en son ensemble,

DEBOUTE M. [W] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la société Cabinet Sandevoir,

CONDAMNE le [Adresse 11] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Caquant à payer à M. [W] [L] la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que M. [W] [L] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT