Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01393 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMQN

Etablissement public AQUITANIS

C/

[J] [V] [P] [U], [K] [E]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Mélody GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public AQUITANIS

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par Mme [O] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [V] [P] [U]

né le 18 Septembre 1967 à [Localité 10]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

Madame [K] [E]

[Adresse 6] [Adresse 3]

[Localité 4]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS a donné à bail à Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 12].

Par acte sous seing privé en date du 10 novembre 2020, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS a donné à bail à Monsieur [J] [V] [P] [U] un emplacement de stationnement n°GYAPE0088 situé [Adresse 7] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, AQUITANIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3256,59 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, AQUITANIS a assigné Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 17 octobre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation des contrats pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés ;

— de les condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 5979,19 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer jusqu’à leur départ effectif ainsi que celui de tout occupant de leur chef, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

En défense, Monsieur [J] [V] [P] [U] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 170 euros en sus du loyer courant.

Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [K] [E] n’a pas comparu. Un certificat médical produit par Monsieur [J] [V] [P] [U] atteste de l’impossibilité pour Madame [K] [E] de comparaître en personne à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 3.256,59 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 11 juin 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5979,19 euros à la date du 16 octobre 2024.

Pour autant, ce décompte ne distingue pas le montant des loyers impayés au titre du logement et du parking, alors que Mme [E] n’a pas signé le bail relatif au bien à usage de stationnement.

Il convient donc de distinguer la somme due par M. [U] à savoir 5.979,19 euros et celle dûe par Mme [E], pour laquelle il convient de déduire le montant du loyer du parking et des charges afférentes tel que cela apparait dans le décompte, à savoir :

Loyer garage et provision charges locatives du 20.06.21 au 16.10.24:

(5.66 + 0.29) x 3 + (5.68 + 0.28) x 12 + (5.88 + 0.32) x 12 + (6.09 + 0.28) x 9 = 172,37 euros

5979,19 – 172,37 = 5806,82 euros

Monsieur [J] [V] [P] [U] sera donc condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5979,19 euros, tandis que Mme [E] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.806,82 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. La solidarité étant en outre convenue au contrat de location du logement, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire à hauteur de la somme de 5.806,82 euros.

Toutefois, il ressort des débats, en particulier du décompte actualisé, du diagnostic social et financier que Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] ont repris le paiement d’un loyer courant, apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Pour des raisons identiques, des délais de paiement seront également accordés pour le paiement du parking à M. [U].

Les effets de la clause résolutoire des baux concernant le logement et le stationnement seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour leur logement, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 773.85 euros au 17 octobre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés pour le bail d’habitation.

La même décision s’applique à M. [U] pour le bail de stationnement. Ainsi, il sera tenu, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour le stationnement, qu’il convient de fixer au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 6.37 euros au 17 octobre 2024 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés pour le bail de stationnement.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] , partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Mélody GOMBERT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

Concernant le bail d’habitation

CONSTATONS, à la date du 11 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juillet 2020 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 8] à [Localité 12] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5806,82 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 16 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le bail d’habitation ;

AUTORISONS Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 160 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E], seront tenus de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (773.85 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

Concernant le bail de stationnement

CONSTATONS, à la date du 11 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 novembre 2020 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Monsieur [J] [V] [P] [U], concernant le bien à usage de stationnement, situé n°GYAPE0088 situé [Adresse 7] à [Localité 12] ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [V] [P] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 172,37 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 17 octobre 2024, échéance de septembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le bail de stationnement ;

AUTORISONS Monsieur [J] [V] [P] [U] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 5 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [J] [V] [P] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [J] [V] [P] [U] sera tenu de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant du loyer et des charges (6.37 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

Concernant la présente procédure

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [V] [P] [U] et Madame [K] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE