N° RG 23/06196 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MBKS

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/06196 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MBKS

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Jacques-henri ARON

M^e Guy BENICHOU

M^e Baptiste LEBROU

Le

Le greffier

M^e Jacques-henri [Localité 5]

M^e Guy BENICHOU

M^e Baptiste LEBROU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [B] [J]

née le 06 Avril 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Guy BENICHOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 335

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [N]

né le 05 Août 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]/FRANCE

représenté par M^e Baptiste LEBROU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 265

Madame [W] [U]

née le 08 Octobre 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jacques-henri ARON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 48

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2025, prorogé au 05 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Une promesse synallagmatique de vente sous signature privée a été conclue le 23 janvier 2018 entre Madame [B] [J] en qualité de venderesse et Madame [W] [U] et Monsieur [S] [N] en qualité d’acquéreurs.

La vente portait sur un immeuble situé [Adresse 2] [Localité 4], le prix de vente étant fixé à 286 000 euros. Il était stipulé une clause pénale d’un montant de 28 600 euros en cas de refus par l’une ou l’autre des parties de réitérer par acte authentique la vente.

Parallèlement, Madame [B] [J] a déposé, le 17 janvier 2018, un dossier auprès de la commission de surendettement. La commission a déclaré la demande recevable le 28 février 2018.

Des discussions sont ensuite intervenues entre les parties au sujet de l’impact de la situation de surendettement sur la vente et l’éventuelle nécessité, pour Madame [B] [J], d’obtenir une autorisation judiciaire de vendre le bien.

Le 23 juillet 2018, Maître [L], notaire assistant les consorts [P], avec le concours de Maître [Y], notaire assistant Madame [B] [J], a dressé un procès-verbal rappelant l’historique de la situation et précisant que les acquéreurs refusaient de réitérer la vente sur la base du projet d’acte annexé, considérant qu’ils n’avaient pas été pleinement informés de la situation de surendettement de Madame [J] lors de la signature du compromis de vente, que le compromis était ainsi nul pour être entaché d’un vice du consentement ; qu’il était en outre impossible à exécuter dès lors que les garanties (séquestre en vue d’assurer la libération du bien dans les délais convenus et indemnité journalières) ne pouvaient être mises en œuvre compte tenu de la procédure de surendettement ; et, enfin, qu’il était grevé d’hypothèques ne pouvant être levées sans l’aval du tribunal d’instance.

Souhaitant voir les promettants à l’acquisition condamnés à lui verser le montant de la clause pénale, Madame [B] [J] a fait attraire Monsieur [S] [N] et Madame [W] [U] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg par actes d’huissier délivrés le 17 juillet 2023.

L’instruction a été clôturée le 3 avril 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 23 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, délibéré prorogé au 5 mars 2025.

Dans son assignation, Madame [B] [J] demande au tribunal de :

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 28 600 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les défendeurs aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision.

A l’appui de sa demande, elle expose que les défendeurs se sont opposés à la conclusion de l’acte de vente sans raison valable, de sorte qu’ils doivent être condamnés à lui payer la clause pénale prévue au contrat, en application des dispositions de l’article 1103 du code civil.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2023, Madame [W] [U] demande au tribunal de :

— Débouter Madame [B] [J] de ses demandes ;

Subsidiairement, en cas de condamnation :

— Réduire la clause pénale à l’euro symbolique ;

— Écarter l’exécution provisoire ;

En tout état de cause :

— Condamner Madame [B] [J] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En premier lieu, elle indique qu’en application des stipulations contractuelles, la clause pénale ne peut trouver application qu’après sommation de réitérer l’acte. Elle observe à ce titre que la demanderesse ne justifiant pas lui avoir délivré sommation de réitérer l’acte authentique, la clause pénale n’est pas due.

En second lieu, elle fait valoir que la demanderesse a manqué à son obligation de loyauté en n’informant pas les acquéreurs de la saisine de la commission de surendettement, ce défaut d’information étant responsable de la caducité du compromis.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2024, Monsieur [S] [N] demande au tribunal de :

— Annuler le compromis de vente du 24 janvier 2018 ;

— Débouter Madame [B] [J] de ses demandes ;

Subsidiairement,

— Réduire le montant de la clause pénale ;

— Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire ;

En tout état de cause :

— Condamner Madame [B] [J] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [B] [J] aux dépens.

À l’appui de sa demande tendant à voir annuler le compromis de vente, Monsieur [N] indique en premier lieu que le fait, pour la venderesse, de n’avoir pas averti les acquéreurs de la saisine de la commission de surendettement constitue une réticence dolosive, cette information emportant des conséquences sur plusieurs éléments déterminants du consentement des consorts [P]. A ce titre, il fait valoir que la solvabilité de Madame [B] [J] constituait une condition déterminante du consentement des acquéreurs au regard des conséquences d’une telle situation sur la possibilité d’un transfert de propriété effectif, d’une libération effective des locaux et de l’entrée en jouissance subséquente. Il en déduit qu’en application des dispositions de l’article 1131 et 1137 du code civil, le consentement des acquéreurs a été vicié.

En second lieu, il indique qu’en application des dispositions de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, les acquéreurs bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours et que l’information quant à la situation de surendettement constitue une modification substantielle des conditions de la vente intervenues entre la date du compromis et la date de la réitération par acte authentique justifiant l’ouverture d’un nouveau délai de réflexion. Il en déduit que le projet d’acte authentique aurait dû faire l’objet d’une nouvelle notification en les formes prévues par la loi et que cette notification n’ayant pas été faite, le délai n’a pas commencé à courir, les acquéreurs restant libres de se rétracter sans encourir aucune pénalité.

Subsidiairement, il soutient également que la clause pénale n’est pas due dès lors qu’aucune sommation de réitérer l’acte n’a été adressé aux promettants à l’acquisition. Très subsidiairement, il ajoute que le montant de la clause pénale doit être réduit, la demanderesse n’ayant mis en œuvre aucun acte aux fins de réitérer la vente.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du compromis de vente du 24 janvier 2018 :

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1130 du code civil dispose que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

L’article 1137 du même code précise que « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Enfin, l’article 1134 du code civil dispose que « l’erreur sur les qualités essentielles du cocontractant n’est une cause de nullité que dans les contrats conclus en considération de la personne ».

En l’espèce, il est constant qu’à la date de signature du compromis de vente, Madame [J] avait déjà saisi la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin. Néanmoins, à cette date, aucune décision n’avait encore été rendue par ladite commission. En effet, celle-ci a déclaré la demande recevable le 28 février, soit postérieurement à la conclusion du compromis.

Or et en application des dispositions des articles L.722-5, L.721-4 et L.721-6 du code de la consommation, les restrictions imposées au débiteur quant à la gestion de son patrimoine, et en particulier la nécessité pour lui de saisir le juge des contentieux de la protection afin d’être autorisé à vendre un bien immobilier, ne s’appliquent qu’à compter de la décision de la commission déclarant la demande recevable. C’est seulement si le débiteur a demandé à la commission de surendettement des particuliers de saisir le juge afin d’obtenir l’arrêt des voies d’exécution que les restrictions s’imposeront à lui dans l’intervalle entre la saisine et la décision de recevabilité

A ce titre, il ne résulte pas de l’examen de la décision de la commission que Madame [J] avait demandé à la commission de saisir le juge afin d’obtenir l’arrêt des voies d’exécution.

Il en résulte qu’à la date du compromis, aucune restriction ne s’imposait à Madame [J] quant à la disposition de ses biens, aucune procédure de surendettement n’étant en cours. Le compromis de vente valant vente pour contenir l’accord définitif des parties sur la chose et le prix, aucune autorisation postérieure du juge des contentieux n’était nécessaire pour réitérer l’acte valablement consenti. Le fait qu’une procédure de surendettement ait été ouverte postérieurement à la signature du compromis est donc sans incidence sur la réitération de l’acte authentique, peu important les interrogations que les parties ont pu émettre à ce titre.

Ainsi, l’information quant à la saisine de la commission de surendettement, alors que cette saisine n’avait aucune conséquence sur la possibilité pour Madame [J] de vendre son bien, ne saurait être considérée comme déterminante du consentement des consorts [P].

Par ailleurs, le contrat de vente ne constituant pas par principe un contrat conclu en considération de la personne, la solvabilité de la venderesse ne saurait être considérée en l’espèce comme un élément déterminant du consentement des consorts [P], même si des garanties financières en cas de maintien dans les lieux ont été stipulées au compromis.

En particulier, et s’il est exact que la libération du bien au jour du transfert de propriété constitue une condition nécessairement déterminante du consentement des consorts [P], il n’y a pas lieu de considérer que la situation financière de Madame [J] a une incidence déterminante sur sa capacité à libérer le bien et entraîne un risque accru de se maintenir dans les lieux. A ce titre, il ne saurait d’ailleurs être tiré aucune conclusion du fait que Madame [J] s’est maintenue dans les lieux jusque lors, étant donné que le bien immobilier n’a manifestement pas été revendu depuis et que Madame [J] peut en user comme elle le souhaite.

S’agissant enfin de l’éventualité d’une absence de désintéressement des créanciers bénéficiant d’hypothèques sur le bien au regard de la situation de surendettement, il sera observé qu’une telle hypothèse est réglée par la condition suspensive insérée au compromis de vente visant à protéger les acquéreurs et prévoyant que « l’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscriptions d’un montant supérieur au prix de vente stipulé (…) ».

Au demeurant, il résulte du projet d’acte notarié produit aux débats que les inscriptions étaient en l’espèce inférieures au prix de vente, de sorte que cet argument est sans emport.

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Ainsi, le fait que Madame [J] soit en situation d’insolvabilité au jour de la signature du compromis n’a pas d’incidence directe sur sa capacité à respecter son obligation de délivrance, de sorte que l’information quant à sa situation financière ne saurait être considérée comme déterminante du consentement des consorts [P].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de Monsieur [N] tendant à voir annuler le compromis de vente conclu le 24 janvier 2018 sera rejetée.

Sur l’exercice du droit de rétractation :

Aux termes de l’article L.271-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».

Il est exact que le projet d’acte notarié comprend un paragraphe nouveau par rapport au compromis de vente, indiquant en page 2 : « Madame [B] [J] déclare avoir déposé un dossier à la commission de surendettement le 17 janvier 2018, et la commission a déclaré sa demande recevable le 28 février 2018, tel que confirmé par un courrier de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 28 février 2018, demeurant ci-annexé.

La signature du compromis de vente datant du 24 janvier 2018, et étant en conséquence antérieure à la recevabilité du dossier de Madame [B] [J] auprès de la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin datant du 28 février 2018, le VENDEUR peut librement vendre le bien objet des présentes, tel que conformé par un courriel émanant du Service des Particuliers de la Banque de France en date du 18 mai 2018, ci-annexé ».

Néanmoins, cette information ne constitue pas une modification substantielle du compromis de vente. En effet et ainsi qu’il a été établi précédemment, l’ouverture d’une procédure de surendettement à l’égard de la venderesse postérieurement à la conclusion du compromis de vente valant vente ne modifie pas substantiellement les obligations à la charge de la venderesse.

Ainsi, le projet d’acte notarié n’avait pas à être notifié aux acquéreurs qui ne bénéficiaient pas d’un nouveau délai de réflexion de 7 jours.

Les acquéreurs ne pouvaient donc valablement se rétracter.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente stipule que la réitération de l’acte interviendra au plus tard le 26 avril 2018 et que passé cette date, « huit jours après accusé réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter, et demeurée sans effet », si les conditions suspensives sont toutes réalisées et si l’acquéreur ne pouvait ou ne voulait réitérer la convention par acte authentique, « le vendeur aura la possibilité de l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l’acquéreur supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de vingt huit mille six cent euros (28 600 €), sans préjudice de l’indemnisation de l’agence prévue au paragraphe « négociation » ».

Or, Madame [J] ne justifie pas avoir mis en demeure les consorts [P] de signer l’acte authentique de vente.

La mise en demeure étant un préalable nécessaire à l’application de la pénalité stipulée à l’acte de vente, la demande de Madame [J] en paiement de la clause pénale sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Madame [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [N] et Madame [U] la somme de 1 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de Monsieur [S] [N] tendant à voir annuler la promesse synallagmatique de vente signée le 23 janvier 2018 ;

REJETTE la demande [B] [J] tendant à voir condamner solidairement Monsieur [S] [N] et Madame [W] [U] à lui payer la somme de 28 600 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNE Madame [B] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à Monsieur [S] [N] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [J] à payer à Madame [W] [U] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 5 mars 2025.

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER