TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10356 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XWXP

N° de Minute : BX25/00023

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2025

[Localité 8] METROPOLE HABITAT

C/

[W] [T]

[R] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[Localité 8] METROPOLE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par MME [E], munie d’un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [T], demeurant [Adresse 2]

M. [R] [T], demeurant [Adresse 2]

assistés par M^e Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Octobre 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 18 avril 2014, [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné en location à Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Suivant acte du 30 juillet 2014, [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné en location à Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] un parking n°36 situé à [Adresse 7].

Le 11 octobre 2022, [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier du 8 novembre 2023, LILLE METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T], pour l’audience du onze Janvier deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de :

— constater la résiliation des baux portant sur l’immeuble et le parking pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— prononcer l’expulsion de Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] ;

— les condamner solidairement au paiement :

— de la somme de 4650,57 euros au titre des loyers et charges impayés au titre du logement et du parking avec intérêts au taux légal ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, pour le logement ainsi que pour le parking dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient 12 fois le montant de la provision jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de la somme de 152 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience, [Localité 8] METROPOLE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’arriéré pour le logement et le parking à la somme de 5395,32 euros pour le logement et de 246,64 euros pour le parking, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024. Le bailleur indique s’opposer à une demande de délais de paiement.

Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] ont sollicité des délais de paiement, proposant de s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 90 euros, outre le loyer courant.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 16 mai 2024. Ils demandent l’AJP.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 et prorogée au 16 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF le 19 octobre 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 9 novembre 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

— pour le logement

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2022.

— pour le parking

Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2022.

Les locataires ont repris le paiement du loyer ou au minimum de leur part à charge depuis décembre 2023.

Il peuvent donc bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

Sur les sommes dues :

— pour le logement

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 4978,30 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’enquête sociale sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale.

— pour le parking

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 30 septembre 2024, à la somme de 218,87 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Il résulte de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, à la date de l’assignation le bailleur ne pouvait agir en recouvrement des loyers impayés avantle 8 novembre 2020.

Dès lors les sommes entre le 9 juillet 2020 et le 7 novembre 2020 sont prescrites soit : 71,23 euros pour le logement et 27,77 euros pour le parking."

En conséquence, Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] seront donc solidairement condamnés à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 4978,30 euros au titre de l’arriéré locatif pour le logement arrêté au 30 septembre 2024 et la somme de 218,87 euros au titre de l’arriéré locatif pour le parking arrêté au 30 septembre 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et l’entretien normal des locaux loués.

Le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible du logement.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement dont :

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations, et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— les dispositifs d’ouverture et éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les locataires indiquent qu’en janvier 2022, ils ont remarqué la présence d’humidité dans le logement ; qu’ils ont alerté le bailleur qui n’a jamais réalisé les travaux et qu’ils ont été contraints de réaliser les travaux eux-mêmes. Ils demandent la réparation du préjudice matériel (501,85€) et du préjududice de jouissance (500€).

Les locataires ne produisent à l’appui de leur demande que des photographies qui ne sont ni datées ni localisables, sans vue d’ensemble.

Par ailleurs il ne justifient d’aucune réclamation effectuée auprès du bailleur.

Dès lors il seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les délais de paiement :

Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] sollicitent des délais de paiement et offrent de s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 90 euros, outre le loyer courant.

Au regard de la situation financière de Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T], il convient de leur accorder la possibilité de régler leur dette par mensualités de 80 euros pour le logement et de 10 euros pour le parking et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l’expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Dans l’hypothèse où Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] ne respecteraient pas les délais qui leur ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant les locataires, devenus occupants sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 718,64 euros pour le logement et 30,83 euros pour le parking jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

La situation de Monsieur et Madame [T] justifie l’octroi de l’AJP.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’exécution provisoire apparait justifiée compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de [Localité 8] METROPOLE HABITAT recevable ;

Dit que les loyers et charges antérieurs au 8 novembre 2020 sont prescrits ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2014 entre [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] concernant l’immeuble situé à [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 décembre 2022;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2014 entre [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] concernant le parking n°36 situé à [Adresse 7], sont réunies à la date du 11 décembre 2022;

Condamne solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] à payer en deniers ou quittances valables à [Localité 8] METROPOLE HABITAT, la somme de 4978,30 euros au titre de l’arriéré locatif pour le logement arrêté au 30 septembre 2024 et la somme de 218,87 euros au titre de l’arriéré locatif pour le parking arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] à payer leur dette, en principal par mensualités de 80 euros pour le logement et de 10 euros pour le parking ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant payé le 36ème mois ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ;

Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’en revanche, en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ;

Dit que dans ce cas, à défaut d’avoir quitté les lieux dont il s’agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] ou tout occupant de leur chef pourront être expulsés, et ce, si besoin est, avec le concours de la [Localité 5] Publique ;

Déboute Monsieur et Madame [T] de leur demande reconventionnelle ;

Condamne solidairement Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel ils seront restés dans les lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 718,64 euros pour le logement et 30,83 euros pour le parking ;

Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Certifie le présent jugement en tant que Titre Exécutoire Européen en application des dispositions du Règlement (CE) 805/2004 et dit que le greffier dudit tribunal sera tenu, sur simple demande de la partie requérante de délivrer le Titre Exécutoire Européen ensemble avec l’original du présent jugement ;

Accorde à Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] l’aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne in solidum Madame [W] [T] et Monsieur [R] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 16 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT