TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02312

N° Portalis DBZS-W-B7I-YC3M

N° de Minute : L 24/00626

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

Association ARELI

C/

[V] [B] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association ARELI, anciennement ADATERELI., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [W] [P], munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [B] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 2312/24 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’Association Areli, est, aux termes de l’article 2 de ses statuts du 30 juin 2022, une association qui a pour objet l’amélioration des conditions de vie et/ou d’insertion sociale de diverses catégories de personnes de la Région Hauts-de-France et notamment des travailleurs migrants, familles, jeunes travailleurs et étudiants, personnes âgées ou handicapées, personnes défavorisées.

Suivant acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019, l’association ARELI a conclu avec Monsieur [V] [B] [H] une convention d’occupation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Adresse 14] à [Localité 13], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant le versement d’une redevance mensuelle d’un montant initial de 428,84 euros.

Le même jour, Monsieur [V] [B] [H] a accepté les termes du règlement intérieur de la résidence.

Par lettre recommandée du 25 octobre 2023, revenue « pli avisé et non réclamé », l’association ARELI a mis en demeure Monsieur [V] [B] [H] de lui régler la somme de 1013,15 euros au titre des redevances impayées, rappelant les termes de la clause résolutoire prévue au sein de la convention (article 15).

La Mutualité Sociale Agricole (MSA) du Nord-Pas-de-[Localité 10] a été alertée de la situation d’impayé de loyers par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 20 février 2024, l’association ARELI a fait assigner Monsieur [V] [B] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 1217, 1224, 1228 et 1229 du code civil, des articles L 633-1 et suivants, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;Constater la résiliation de la convention d’occupation régularisée le 23 juillet 2019 ;A défaut, prononcer la résiliation de celle-ci pour manquement aux obligations essentielles du contrat, celle de régler mensuellement la redevance ;

En tout état de cause,

Ordonner dans les formes légales l’expulsion de Monsieur [V] [B] [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement situé [Adresse 4] à [Localité 13] ;Dire et juger que les effets et objets mobiliers de Monsieur [V] [B] [H] se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsé ;

Condamner Monsieur [V] [B] [H] à lui payer la somme provisionnelle de 1395,24 euros correspondant au montant des redevances, des prestations obligatoires et indemnités d’occupation, restés impayés, arrêtée au 7 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023 ;Condamner Monsieur [V] [B] [H] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant de son engagement, soit 469,54 euros mensuel, et jusqu’à la restitution des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 octobre 2023 ;Condamner Monsieur [V] [B] [H] à lui payer la somme de 250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [V] [B] [H] au paiement des entiers frais et dépens.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 21 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024. L’association ARELI, représentée par Madame [W] [P], régulièrement munie d’un pouvoir, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 4 octobre 2024 à la somme de 2701,96 euros.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [V] [B] [H] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] [H], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur le régime juridique applicable à la demande de résiliation

Il convient de relever que la présente convention d’occupation est soumise à la convention n°59-2-2-2003-97535-2-13050-1323 signée entre l’Etat et l’association ARELI le 1er février 2023, portant sur les logements-foyers dénommés « résidences sociales », visés aux articles L. 351-2 5° et R. 351-55 du code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément à l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s’appliquent pas aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 de cette même loi.

Le logement-foyer est défini à l’article [11]-1 du code de la construction et de l’habitation comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes, dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. »

En l’espèce, le contrat d’occupation signé entre Monsieur [V] [B] [H] et l’Association ARELI porte bien sur un logement foyer comprenant une partie privative (studio T1 de 20,10 m2) et une partie collective (salle d’activités, salle polyvalente, laverie, sanitaires, ascenseur, parking) et destiné à un public spécifique (personnes âgées ou handicapées, étudiants, jeunes travailleurs, migrants).

Il sera donc fait application des dispositions des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des règles du code civil.

Sur le constat de résiliation de la convention d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat d’occupation contient en page 3, une clause n°8 intitulée « fin de contrat et résiliation », reprenant pour partie l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, et aux termes de laquelle la résiliation de la convention d’occupation peut intervenir à l’initiative du gestionnaire ou du propriétaire dans trois cas :

inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou un manquement grave ou répété au règlement intérieur.cessation totale d’activité de l’établissement.cas où la personne cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement concerné.

L’Association ARELI se prévaut de l’inexécution par le résident de son obligation de payer la redevance mensuelle aux termes convenus, obligation essentielle lui incombant au titre de son contrat d’occupation.

L’article 1225 du code civil prévoit que : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 1228 du code civil énonce que : « le juge peut, selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que : « Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis : d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes consécutifs mensuels correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives sont impayés, ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…) La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception (…)

La convention d’occupation prévoit en son article 15, page 4, une clause résolutoire rédigée ainsi : « Si le résident ne perçoit pas l’APL, la résiliation pourra être décidée lorsque trois termes consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. Le contrat d’occupation pourra alors être résilié de plein droit, à l’initiative d’ARELI, un mois après la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse et le résident devra quitter immédiatement les lieux. »

En l’espèce, l’Association ARELI justifie avoir adressé à Monsieur [V] [B] [H] une lettre recommandée avec accusé de réception le 25 octobre 2023 visant la clause résolutoire prévue au contrat d’occupation et aux termes de laquelle elle l’a mis en demeure de lui régler la somme de 1013,15 euros au titre des redevances impayées au plus tard le 30 novembre 2023, somme correspondant à au moins deux fois le montant de redevances mensuelles sont demeurés impayés.

Il ressort du décompte produit par l’Association ARELI arrêté à la date du 4 octobre 2024 que Monsieur [V] [B] [H] n’a pas réglé les causes de cette mise en demeure dans les délais.

La situation d’impayés a été dénoncée à la MSA par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2023, étant précisé qu’il ressort du décompte produit que Monsieur [B] [H] a arrêté de percevoir les APL de la CAF à compter du mois de juillet 2023 et qu’il a commencé à percevoir des aides de la MSA à compter du mois de septembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 1er décembre 2023.

Il convient en conséquence de constater la résiliation de la convention d’occupation du 23 juillet 2019.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation énonce que : « toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L.633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités, conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. »

L’article 9 de la convention d’occupation du 23 juillet 2019 prévoit qu'« En contrepartie des services rendus et de la jouissance du local, le résident s’acquitte d’une redevance forfaitaire. La redevance comprend l’équivalent loyer et charges, les prestations dont l’amortissement du mobilier. Le paiement de la redevance s’effectue au plus tard à terme échu, c’est-à-dire avant le 5 du mois suivant, selon les différents modes de paiement en vigueur au sein d’ARELI. »

L’article 17 de cette même convention prévoit, dans le même sens, que le résident s’engage notamment à s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et des éventuelles prestations annexes et facultatives dans les délais fixés.

Enfin, l’article 12 de la convention d’occupation prévoit une clause aux termes de laquelle ARELI pourra réviser le montant de la redevance chaque année selon les dispositions prévues dans la convention APL et par la législation en vigueur.

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation de la date de la résiliation jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats par l’Association ARELI arrêté au 4 octobre 2024 que Monsieur [V] [B] [H] reste redevable de la somme de 2701,96 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayées.

Monsieur [V] [B] [H] sera donc condamné à la somme de 2701,96 euros au titre des redevances mensuelles, charges et indemnités d’occupations impayées, arrêtées au 4 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 non incluse.

Monsieur [V] [B] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance majoré de la provision sur charges, soit la somme de 469,54 euros afin de réparer le préjudice découlant pour l’Association ARELI de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [B] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation conclue le 23 juillet 2019 entre l’association ARELI et Monsieur [V] [B] [H], portant sur le logement situé [Adresse 3], [Adresse 14] à [Localité 13] sont réunies à la date du 1er décembre 2023 ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [V] [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’association ARELI à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] [H] à payer à l’association ARELI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 469,54 euros, équivalent à la redevance et aux charges mensuelles qui auraient été dues pour le logement si le contrat n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] [H] à payer à l’association ARELI la somme provisionnelle de 2701,96 euros au titre des redevances mensuelles, charges et indemnités d’occupation impayées arrêtées au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non comprise, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de mise en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] [H] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [V] [B] [H] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 12] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR