TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01091 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGAC

N° de Minute : 25/00231

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

[Adresse 14], pris en la personne de son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE

C/

[Y] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

[Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE

représentée par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [B] est propriétaire des lots n°10 (appartement), n°62 (cave) et n°309 (parking) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence du [10], située au [Adresse 4].

La S.A.S [Adresse 12] est le syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 7] depuis le 2 mai 2024.

Par procès – verbal du 19 décembre 2024, Monsieur [E] [O], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative préalable de conciliation.

Par acte d’huissier délivré 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S [Adresse 12], a fait assigner Monsieur [Y] [B] à l’audience du 9 septembre 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 1343-2 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— le condamner à payer la somme de 4.274,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 janvier 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024,

— le condamner à payer la somme de 500 euros pour résistance abusive,

— le condamner à payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc, pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes introductives d’instance. Il s’oppose à la demande de report d’exigibilité des sommes dues.

Monsieur [Y] [B] a comparu en personne. Il ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il indique percevoir le RSA et être dans l’attente de la mise en place de ses droits à la retraite, qu’il évalue à 1.000 euros de pension mensuelle. Il explique être propriétaire d’un garage à [Localité 8] et l’avoir mis en vente au prix de 10.000 euros. Il sollicite le bénéfice d’un report du paiement des sommes dues pendant un an. En revanche, il ne demande pas d’échelonnement des sommes dues.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Il résulte de l’historique de compte que le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 4.274,16 euros décomposée comme suit :

39 euros pour la mise en demeure du 8 août 2023,

28 euros pour la relance du 8 septembre 2023,

39 euros pour la mise en demeure du 8 novembre 2023,

28 euros pour la relance du 8 décembre 2023,

192 euros de frais de constitution de dossier avocat facturés le 8 mars 2024,

360 euros d’envoi du dossier d’impayés à l’avocat facturés le 30 novembre 2024,

3.588,16 euros de charges de copropriété et du fonds de travaux pour la période du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2025.

Les mises en demeure et relances des 8 août, 8 septembre, 8 novembre et 8 décembre 2023 n’ont pas été versées aux débats.

Il y a donc lieu d’écarter les sommes facturées au copropriétaire de ce chef.

Le contrat de syndic prévoit, dans sa clause 9, la facturation de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier en cas de diligences exceptionnelles.

Il n’est ni allégué ni, a fortiori, démontré de diligences exceptionnelles justifiant la facturation de ces frais.

Il y a donc lieu d’écarter les sommes facturées au copropriétaire de ce chef.

Les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et du fonds de travaux sont justifiées dans leur principe et leur montant par les assemblées générales, les appels de fonds et l’historique de compte correspondants.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [Y] [B] à payer au [Adresse 13] [Adresse 6] Parc la somme de 3.588,16 euros arrêtée au 3 janvier 2025, appels de fonds des charges de copropriété pour le premier trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date de mise en demeure du copropriétaire, sur la somme de 2.512,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi ni celle d’un préjudice indépendant du retard.

En conséquence, il convient de rejeter la demande indemnitaire.

Sur la demande en délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [Y] [B] ne justifie ni de la propriété ni de la mise en vente du garage allégué. En conséquence, il y a lieu de rejeter sa demande de report du paiement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [Y] [B] sera condamné aux dépens.

L’équité commande de rejeter la demande du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer au [Adresse 14], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Square Habitat Nord de France, la somme de 3.588,16 euros arrêtée au 3 janvier 2025, appels de fonds des charges de copropriété pour le premier trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024, date de mise en demeure du copropriétaire, sur la somme de 2.512,32 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE la demande de report de paiement des sommes dues ;

REJETTE la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande du [Adresse 14], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Square Habitat Nord de France, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE