TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZY6L

JUGEMENT DU 27 MARS 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme, [M], [G], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Ance KIOUNGOU, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame Stéphanie LECERF-MASSON, commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026, après avoir entendu :

Me d’Halluin

M^e Kioungou

M^me Lecerf-Masson

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mars 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 27 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du 6 décembre 2022, le président du conseil de la MEL a décidé de recourir à l’expropriation des immeubles concernés par un projet de requalification du, [Adresse 3] au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

L’enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire s’est déroulée du 28 mars au 23 avril 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 26 mars 2024 et les parcelles concernées par le projet ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Les parcelles cadastrées section MT, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] d’une contenance totale de 138 m² situées, [Adresse 4] à, [Localité 1] appartenant à M., [J], [Q], [I] sont concernées par le projet.

Ces parcelles accueillent un immeuble à usage mixte de commerce au rez-de-chaussée et d’habitation dans les étages, loué suivant bail du 5 janvier 2010 renouvelé par avenant du 23 février 2018 à Mme, [M], [G], mère du propriétaire.

Par un avis du 26 novembre 2024, le service des Domaines a évalué l’indemnité d’éviction à la somme totale de 11 000 euros avec une marge d’estimation de 15 % et une indemnité de remploi de 550 euros.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité totale de 3 780 euros à Mme, [G] par lettre recommandée avec avis de réception du 13 mai 2025 (avis de réception signé le 27 mai 2025).

Faute d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, l’Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 15 juillet 2025 et a maintenu son offre d’une indemnité totale d’éviction de 3 780 euros se décomposant de la manière suivante :

indemnité principale d’éviction (droit au bail) : 3 600 eurosindemnité de remploi : 180 euros.

Il fait notamment valoir que d’après le bail, d’importants travaux étaient à prévoir pour permettre l’exploitation du local commercial situé au rez-de-chaussée, que le preneur s’engageait à réaliser à ses frais. Il ajoute qu’un arrêté de péril imminent a été pris par la commune relativement à l’immeuble et que des travaux de sécurisation ont dû être réalisés. Il soutient qu’au regard de l’état du bien, les travaux de rénovation prévus n’ont jamais été réalisés et que le local ne semble jamais avoir été exploité. Il en déduit que faute d’exploitation, le préjudice n’est que la perte du droit au bail, qu’il évalue à un an de loyer.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 30 septembre 2025, Mme le commissaire du gouvernement estime l’indemnité de dépossession totale à la somme de 1 890 euros se décomposant de la manière suivante :

indemnité principale : 1 800 eurosremploi : 90 euros

Elle écarte les termes de comparaison cités dans l’avis domanial compte tenu de leur état correct. Elle ajoute qu’au regard de l’état de l’immeuble, il n’est pas exploitable comme local commercial mais peut être comparé à un local de stockage, entrepôt en mauvais état. Elle se fonde sur la méthode du droit au bail et au regard des termes de comparaison qu’elle cite, retient un différentiel de 300 euros auquel elle applique un coefficient de commercialité de 6 selon le tableau de Favre Reguillon.

La visite des lieux s’est déroulée le 7 octobre 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, et de Mme le commissaire du gouvernement, mais en l’absence de Mme, [G], régulièrement convoquée.

Dans son mémoire en défense reçu au greffe le 15 janvier 2026, Mme, [G] sollicite une indemnité d’éviction totale de 26 550 euros correspondant à l’indemnisation initialement estimée par les Domaines à 11 550 euros et au droit d’entrée de 15 000 euros.

Elle estime la valeur locative du marché local à 95€HTHC/m²/an soit un loyer annuel de marché de 14 250 euros et un différentiel de 10 650 euros, conforme à l’évaluation des Domaines. Elle ajoute que le droit d’entrée est immobilisé à l’actif du bilan de l’entreprise dans un poste « droit au bail », ce qui confirme la valeur économique du droit au bail. Elle rappelle que selon la jurisprudence, le droit d’entrée doit être pris en compte dans l’évaluation de l’indemnité d’éviction. Elle ajoute que l’absence de réalisation des travaux prévus dans le bail ne remet pas en cause la valeur du droit au bail.

Dans son mémoire en réplique, reçu le 10 février 2026, l’Etablissement public foncier des Hauts de France diminue son offre à la somme proposée par le commissaire du gouvernement, soit une somme totale de 1890 euros, dont 1 800 euros d’indemnité principale et 90 euros d’indemnité de remploi.

Il soutient que l’immeuble n’a jamais été en état d’être exploité en l’absence de réalisation de travaux, ainsi que cela résulte d’une photographie de juin 2013. Il acquiesce à la méthode retenue par le commissaire du gouvernement. Il conteste le remboursement du pas-de-porte, s’agissant d’une somme définitivement acquise au bailleur.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 10 février 2026, Mme le commissaire du gouvernement maintient sa première évaluation. Elle souligne que dans une déclaration d’intention d’aliéner du 23 juin 2020, le notaire a indiqué qu’aucun loyer n’était réglé depuis 2018 du fait de l’état de l’immeuble. Elle conteste la prise en compte du droit d’entrée dont il n’est pas justifié du règlement effectif et dont la définition dans le bail ne correspond pas à celle d’un pas-de-porte.

Après deux renvois, l’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 13 février 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

L’article L322-1 dispose que les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La situation locative est prise en compte à la date de l’ordonnance d’expropriation tant en ce qui concerne la validité de l’acte de location que la superficie des biens loués. L’indemnité est évaluée à la date du jugement en fonction de l’usage effectif du bien à la date de référence. Le locataire doit avoir été dénoncé par le propriétaire ou s’être fait connaître à l’expropriant à l’occasion de la publicité collective.

L’indemnité d’éviction est accordée en raison de la rupture anticipée du bail et de la perte du droit au renouvellement.

I- Sur la description du bien

Le local commercial loué est implanté dans un immeuble à usage mixte situé, [Adresse 5] dans le, [Adresse 3] à, [Localité 1], objet d’une expropriation.

Un bail a été conclu au profit de la mère du propriétaire de l’immeuble, Mme, [G], et de M., [E], [I], le 5 janvier 2010 pour une durée de neuf années à compter du 15 mai 2009 moyennant un loyer annuel de 3 600 euros hors taxe hors charge. Un pas de porte de 15 000 euros a été prévu.

Le bail a été renouvelé suivant avenant du 23 février 2018 entre M., [J], [Q], [I] et Mme, [G] seule, pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2018, moyennant un loyer identique de 3600 euros par an.

D’après le bail du 5 janvier 2010, les locaux loués consistent en :

« * Un commerce plus une réserve au rez-de-chaussée du bâtiment avec habitation au-dessus côté, [Adresse 5] en duplex et grenier avec accès à cette habitation par le, [Adresse 6].

Le tout en très mauvais état intérieur.

* Un local commercial d’une surface d’environ 150 mètres carrés, avec habitation en duplex (avec le petit grenier) accessible par la porte d’entrée des locataires au, [Adresse 6], ainsi qu’une cour d’habitation (cour entre l’appartement, [Adresse 6] et le, [Adresse 7].

Ces locaux (local commercial, réserve, garage, appartement, grenier), sont loués dans un très mauvais état qui demande énormément de travaux, le PRENEUR déclare bien connaître les lieux pour les avoir visités.

Le PRENEUR déclare faire son affaire personnelle quant aux réparations du local commercial, le plafond, le sol et les murs totalement à refaire.

[…]

Le PRENEUR aura uniquement à sa charge les travaux du local commercial. »

S’agissant de l’état de l’immeuble, il est précisé dans le contrat de bail à l’article 6 relatif aux obligations du preneur que :

« Etat des lieux :

Les lieux sont livrés en mauvais état général d’entretien et de réparation de toute nature, le PRENEUR déclare qu’il ne formule aucune réserve à leur sujet, pour les avoir vus et visités antérieurement à la signature.

Le BAILLEUR devra faire à sa charge les réparations de la toiture et de la charpente de tout l’immeuble le plus vite possible afin qu’il puisse garantir l’étanchéité de l’immeuble pour ne pas que le PRENEUR soit gêné dans son activité et appartement. »

Lors du transport, l’immeuble n’a pu être visité, en l’absence du preneur. Cependant, d’après le seul aspect extérieur, il est apparu que l’immeuble est en très mauvais état, inexploité et inexploitable : les fenêtres du 2ème étage sont ouvertes aux intempéries et l’une des fenêtres du rez-de-chaussée est obturée par des planches de bois disparates (cf procès-verbal de transport).

Dans son mémoire en saisine, l’Etablissement public des Hauts-de-France indique que face à l’inertie du propriétaire, la commune a pris un arrêté de péril imminent concernant l’immeuble en 2022 étant donné qu’il n’avait plus de toiture depuis plusieurs années, qu’il était donc soumis aux intempéries et que des pans de murs menaçaient de s’écrouler. Il ajoute, sans être contredit, que des travaux de sécurisation ont dû être entrepris par la commune pour éviter la chute d’éléments sur la voie publique.

Quant à l’exploitation du local, il avait été évoqué lors de la visite des Domaines un commerce de détail de parfumerie et de produits de beauté exploité par la S.A.R.L. Alma Shop, dont l’activité aurait cessé depuis 2012.

Cependant, l’état décrit lors de la conclusion du bail écartait toute possibilité d’exploitation commerciale et il n’est aucunement justifié ni même allégué de la réalisation de travaux. De plus, la photographie de la façade de l’immeuble datant de juin 2013 atteste d’un état similaire à celui actuel, des planches de contreplaqué condamnant déjà la fenêtre droite de la façade. Encore, ainsi que le relève Mme le commissaire du gouvernement, il n’y a eu aucune déclaration de résultat déposée au service des impôts des entreprises de, [Localité 1].

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble était déjà dans un état très dégradé et inexploitable lors de la conclusion du bail initial, ce qui interroge sur le sens de l’avenant signé entre les parties, ni le bailleur ni le preneur n’ayant réalisé aucuns travaux dans le bien.

Il sera également ajouté que d’après les éléments produits par Mme le commissaire du gouvernement, dans la déclaration d’intention d’aliéner du bien du 23 juin 2020, le notaire a spécifié que « Du fait de l’état de l’immeuble, plus aucun loyer n’est versé depuis 2018. ».

La surface cadastrale est de 82m², bien que le bail commercial évoque une surface de 150 m², il est indiqué une surface de 150m². Sous réserve de mesurage, il sera retenu la surface cadastrale de 82 m².

II- Sur l’indemnité d’éviction

1/ Sur la méthode d’évaluation

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

S’agissant de fonds de commerce, deux méthodes sont privilégiées :

la méthode de la perte totale du fonds de commerce, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce ;la méthode du droit au bail, lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraînant pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. L’indemnisation doit être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudices selon les montants justifiés.

En l’espèce, il est acquis aux débats qu’il n’existe pas de fonds de commerce.

Dès lors, l’indemnité d’éviction ne peut donc être calculée que sur la seule base de la perte du droit au bail, méthode à laquelle acquiescent l’ensemble des parties.

Cet avantage est calculé en multipliant l’écart de loyer par un coefficient reflétant les avantages de la localisation du local et de l’activité exercée.

2/ Sur l’indemnité principale d’éviction

La méthode du droit au bail consiste en la valorisation de l’avantage économique procuré au preneur par le niveau du loyer effectif. Le droit au bail est calculé selon la méthode du différentiel de loyer qui consiste à estimer la différence entre le montant du loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché, cette différence étant affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Mme le commissaire du gouvernement propose à juste titre de procéder à une comparaison de la valeur locative du local par rapport à des entrepôts ou locaux de stockage en mauvais état, compte tenu de l’état très dégradé et périlleux du bien ne permettant pas son exploitation commerciale.

Seul le commissaire du gouvernement produit des termes de comparaison. Il cite les termes de comparaison suivants sur la base d’annonces publiées sur divers sites tels que Se.Loger, CRBE :

N°

Nature

Surface (m²)

Loyer / m²/ an HT HC

1

Local d’activités de 505m² divisible

505

49

2

Local d’activités de 2874m² divisible

2874

30

3

Local d’activités de 160 m²

160

68

4

Local d’activités de 180 m²

180

63

Il ressort de ces quatre termes un prix moyen de 52,50€/m².

La côte Callon 2025 mentionne un prix de 48€/m² pour la location d’entrepôts sur, [Localité 1].

Au regard de ces éléments et du mauvais état du local, en réalité inutilisable y compris pour du stockage, le prix de 48€/m² retenu par le commissaire du gouvernement et l’autorité expropriante est tout à fait suffisant.

Le différentiel de loyer est ainsi de :

3900 euros (48€/m² x 82 m² = 3936€ arrondi à 3900€) – 3 600 € de loyer contractuel = 300€/an.

Le commissaire du gouvernement propose un coefficient multiplicateur de 6, selon le tableau de Favre Reguillon.

Les parties ne s’opposent pas à ce coefficient ni ne produisent d’éléments de nature à justifier d’un autre coefficient. Il convient donc de retenir celui-ci.

L’indemnité principale d’éviction sera ainsi fixée à la somme de 1 800 euros (300 € x 6).

3/ Sur l’indemnité de remploi

Conformément à l’article R 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le propriétaire exproprié est fondé à solliciter une indemnité de remploi destinée à couvrir les frais de tous ordres qu’il aura à supporter lorsqu’il achètera un bien destiné à remplacer celui dont il a été dépossédé.

Elle est due pour la recherche d’un nouvel emplacement au fonds de commerce (droit au bail, commissions d’intermédiaires, etc), et participe du préjudice du commerçant devant faire l’objet d’une indemnisation intégrale. Usuellement, elle se calcule en pourcentage de l’indemnité principale, par fraction de valeur, soit 5% jusqu’à 23 000 euros puis 10 % au-delà.

Il convient d’appliquer ce barème, usuel, et donc de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 90 euros (1800 € x 5%).

4/ Sur l’indemnité au titre du droit d’entrée

Mme, [G] intègre dans sa demande d’indemnité d’éviction la somme de 15 000 euros prévue au contrat de bail.

Or, ainsi que le relève Mme le commissaire du gouvernement, le droit d’entrée ou pas-de-porte correspond à une somme versée au propriétaire bailleur par le locataire lors de l’entrée dans les lieux afin de bénéficier d’un loyer inférieur à la valeur locative de marché et/ou de contrepartie d’autres éléments, tels que des travaux, délais, formalités, intégration d’un centre commercial.

Ici, il n’est justifié d’aucune de ces contreparties puisqu’il est indiqué au contrat que « Le preneur souhaitant une garantie de stabilité dans les lieux et pour tenir compte également de la dépréciation de l’immeuble résultant de l’octroi au preneur du bénéfice de la propriété commerciale, il a été convenu entre les parties que le preneur verserait au bailleur une indemnité de QUINZE MILLE Euros (15.000,00 Euros) ».

Il est également précisé que cette somme ne constitue pas un supplément de loyer, de sorte qu’elle n’a pas à être prise en compte dans le calcul de la valeur du droit au bail.

Au surplus, il n’est pas justifié du règlement effectif de cette somme de 15 000 euros (le notaire n’ayant pas inscrit dans sa comptabilité le paiement effectif de ce droit d’entrée et aucun justificatif de paiement n’étant produit) qui représente plus de quatre fois le montant du loyer annuel et ne trouve sa cause dans aucune contrepartie réelle. Le fondement de cette somme pour l’octroi d’un bail sur un local commercial présentant peu d’attractivité eu égard à son très mauvais état, interroge.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Mme, [G] au titre de cette somme.

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’EPF des Hauts de France.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE l’indemnité d’éviction revenant à Mme, [M], [G] au titre de l’éviction de son fonds de commerce situé, [Adresse 4] à, [Localité 1] à la somme totale de 1 890 euros se décomposant de la manière suivante :

indemnité principale d’éviction : 1 800 euros ; indemnité de remploi : 90 euros ; indemnité pour pas-de-porte : 0 euro ;

LAISSE les dépens à la charge de l’Etablissement public foncier des Hauts de France.

Le Greffier Le juge de l’expropriation