TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

N° RG 25/00020 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6PR

DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Florence MAS, substituée par M^e Peggy CARLIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Aymeric ANTONIUTTI, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juin 2026

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2015, la société Foncière des arts patrimoine, aux droits de laquelle est venue la SAS Foncière des arts, a donné à bail à la S.A.R.L. Le Marcq, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble immobilier sis à [Localité 1][Adresse 4], placé sous le régime de la copropriété, et comprenant :

— la totalité des caves situées en sous-sol à usage d’entrepôt des marchandises,

— la totalité du rez-de-chaussée à usage commercial,

— la totalité du 1er étage à usage d’habitation.

D’une durée de dix années entières et consécutives, le bail a pris effet le 15 avril 2015 pour se terminer le 14 avril 2025, moyennant un loyer contractuel initial de 27 720 € HT/HC/an.

Le bail a été consenti pour l’activité suivante : « exploitation d’un fonds de commerce débit de boissons de 4e catégorie et restaurant », sous l’enseigne « [Adresse 2] ».

Par exploit de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé à effet du 22 avril 2025, en offrant le renouvellement moyennant un loyer de 56 644 € HT/HC par an, soit 16 993,20 € TTC par trimestre.

En l’absence d’accord du preneur, par mémoire en fixation de loyer du 16 juin 2025, notifié par lettre recommandée avec avis de réception à la S.A.R.L. Le Marcq, la S.A.S. Foncière de Arts a fait connaître son intention de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 56 644€ hors taxes hors charges à effet rétroactif du 15 avril 2025

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2025, la S.A.S. Foncière des Arts a assigné la S.A.R.L. Le Marcq devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire n°2 du 2 mars 2026, la S.A.S. Foncière des Arts demande au juge de :

Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 15 avril 2025 moyennant un loyer de 56 644 euros hors taxes hors charges par an ;Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal avec capitalisation pour les sommes dues depuis plus d’une année entière ;Condamner la S.A.R.L. Le Marcq au paiement d’une somme de 5 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction ;La Condamner en cas de recouvrement forcé au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par la décret n°2011-212 du 8 mars 2001 ;A titre subsidiaire,

Désigner un expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ;Fixer le loyer provisionnel à 56 644 euros hors taxes hors charges par an ;Réserver les dépens.

La S.A.S. Foncière des Arts expose que le congé a été délivré par erreur pour le 22 avril 2025 au lieu du 14 avril 2025. Elle estime que la détermination de la date de renouvellement ne constitue pas une contestation relative au principe du renouvellement mais une simple application de la loi, de sorte que cela n’excède pas la compétence du juge des loyers commerciaux

Elle soutient que le preneur a renoncé au plafonnement et au lissage du loyer par une clause du bail, le loyer en renouvellement devant être fixé à la valeur locative.

Elle retient une surface pondérée de 108,40 m²p pour les locaux commerciaux et un prix de 400€/m²P/an.

Dans son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 31 décembre 2025, la S.A.R.L. Le Marcq s’oppose aux demandes formées à son encontre et sollicite du juge des loyers commerciaux de :

In limine litis,

— Se déclarer incompétent et renvoyer le litige devant le tribunal judiciaire de Lille, qui statuera accessoirement sur le loyer de renouvellement du bail ;

A titre subsidiaire, au fond,

— Fixer le loyer du bail renouvelé au montant annuel de 34 217,04 euros hors taxe par an à compter du 1er juillet 2025, date de renouvellement du bail ;

— Débouter la société Foncière des arts de l’ensemble de ses demandes ;

— La Condamner à lui payer une somme de 5 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. Le Marcq indique que le congé ayant été donné pour une date en cours de tacite prolongation du bail, le renouvellement ne peut intervenir que pour le terme du trimestre civil soit le 1er juillet 2025.

Elle souligne que le bailleur a entendu fixer des conditions précises à la détermination de la valeur locative en renouvellement. Elle considère que le bailleur ne rapporte pas la preuve, selon les conditions contractuelles, d’une valeur locative supérieure au montant du loyer actuel. Elle en déduit que le loyer en renouvellement doit être fixé à son montant actuel, et que dans cette hypothèse particulière, le juge des loyers commerciaux ne peut ordonner une expertise pour pallier la carence de la bailleresse dans l’administration de la preuve lui incombant.

Il sera renvoyé aux mémoires des parties pour un plus ample exposé des motifs et de leurs prétentions.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 4 mai 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

En l’espèce, il est mentionné dans le congé avec offre de renouvellement une date d’effet au 23 avril 2025, alors que le bail, conclu le 23 avril 2015 mais à effet du 15 avril 2015, prenait fin le 14 avril 2025.

C’est donc par une erreur matérielle manifeste qu’a été visée la date du 23 avril 2025 au lieu du 15 avril 2025. Il ne s’agit donc pas d’une contestation échappant à la compétence du juge des loyers commerciaux.

L’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux sera donc écartée, le bail étant renouvelé, par pure application des dispositions de l’article L.145-9 alinéa 1 du code de commerce, au 15 avril 2025.

II- Sur la fixation du loyer et la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, il a été convenu au bail, dont il n’est pas contesté qu’il a été rédigé par le conseil actuel de la bailleresse, le cabinet Marchal, des conditions supplémentaires à celles de l’article L.145-33 du code de commerce, venant notamment restreindre les valeurs de référence pouvant être prises en considération pour la détermination de la valeur locative.

Il est ainsi stipulé à l’article 9-2 Renouvellement, à la page 16/25 du bail du 23 avril 2025, les clauses suivantes :

Il a ainsi été prévu par les parties que pour la détermination de la valeur locative, seuls seront pris en considération des baux librement conclus entre les parties, de moins de trois ans avant le jour du renouvellement, couramment pratiqués dans le voisinage et exclusivement pour des boutiques quelque soit leur activité et non pour des bureaux.

Il est précisé que la valeur déterminée de cette manière s’applique, à condition que la valeur locative soit supérieure au loyer en vigueur. Et « à défaut », c’est le loyer en vigueur au jour de l’expiration du bail qui continuera à s’appliquer, la bailleresse se prémunissant ainsi de toute baisse de la valeur locative de marché.

Ainsi, il résulte du bail que, soit le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative telle qu’elle résulte des valeurs de référence choisies conformément aux restrictions contractuelles, sous réserve qu’elle soit supérieure au loyer indexé à la fin du bail, soit il est fixé au loyer en vigueur au moment de l’expiration du contrat.

La société Foncière des Arts, parfaitement au fait de cette clause, produit les valeurs de référence suivantes :

Aucune des références citées ne remplit les conditions contractuelles, puisque, sans même qu’il y ait lieu à discuter le voisinage et la proximité, les cinq baux cités sont antérieurs de plus de trois années à la date de renouvellement du bail fixée au 15 avril 2025.

Dès lors, la société Foncière des Arts, demanderesse à la fixation du loyer à une valeur locative supérieure au loyer actuel, n’apporte pas d’éléments de référence respectant les conditions contractuelles et de nature à établir une valeur locative supérieure au dernier loyer.

Etant donné que les parties ont entendu déroger aux dispositions légales de l’article L.145-33 du code de commerce, en prévoyant des critères plus restrictifs pour la détermination de la valeur locative et une fixation à la valeur locative si elle est supérieure au dernier loyer et à défaut au montant de celui-ci, le juge des loyers commerciaux, qui doit appliquer la loi des parties, ne saurait pallier leur carence dans l’administration de la preuve leur incombant d’après le bail, en ordonnant une expertise judiciaire.

En conséquence, la requérante bailleresse échouant à rapporter la preuve, dans les conditions contractuelles, d’une valeur locative supérieure au loyer actuel, il convient de rejeter la demande de fixation du loyer à la somme de 56 644 euros hors taxe hors charge par an et de rejeter la demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Compte tenu de la carence probatoire, il conviendra de faire application de la clause et de fixer le loyer du bail en renouvellement au montant du dernier loyer à la date de l’expiration du bail, soit la somme de 34 217,04 euros hors taxe par an à compter du 15 avril 2025.

III- Sur les autres demandes

La société Foncière des Arts succombant en ses prétentions, elle sera condamnée aux entiers dépens, et sera redevable à l’égard de la société Le Marcq la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence du juge des loyers commerciaux ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire ;

FIXE le loyer du bail renouvelé à la somme de 34 217,04 euros hors taxe par an à compter du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE la S.A.S. Foncière des Arts à payer à la S.A.R.L. Le Marcq la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Foncière des Arts de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. Foncière des Arts de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Le Marcq de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la S.A.S. Foncière des Arts aux dépens.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux