N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00443 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNDS

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 5] HABITAT – OPHLM

C/

[H] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 24 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

Société [Localité 5] HABITAT – OPHLM

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [Z]

né le 11 Avril 1972 à [Localité 4] (91)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 24 Septembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant actes sous-seing privés en date du 1er mai 2007, [Localité 5] Habitat a donné à bail à M.[H] [Z] un logement situé [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement dans le garage collectif sis à la Résidence de la [6] n°133 de l’immeuble, les deux biens moyennant le paiement d’un loyer mensuel outre une provision sur charges comprise.

Le 28.02.2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant les clauses résolutoires insérée dans les baux susvisés, pour un montant en principal de 6038.25 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M.[H] [Z] le 06.02.2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12.05.2025, [Localité 5] Habitat a fait assigner M.[H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation des baux par application de la clause résolutoire prévue dans chaque bail conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M.[H] [Z] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 6590.83 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 06.05.2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12.05.2025.

A l’audience, [Localité 5] Habitat maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17.09.2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7525.90 €.

M.[H] [Z] indique verser la somme de 565€ correspondant à une partie de son loyer de 840€. Il explique avoir connu une baisse de revenus en raison de son invalidité. Il a un enfant à charge et a sollicité un logement plus petit auprès du bailleur social. Il fournit les justificatifs au soutien de ses dires.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M.[H] [Z] a précisé avoir déposé une procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers, laquelle a été déclarée recevable le 27 mai 2025 et orientée vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

[Localité 5] Habitat affirme avoir contesté la décision de la commission de surendettement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05.11.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M.[H] [Z] s’étant présenté, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7], par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la recevabilité de la procédure de surendettement est intervenue postérieurement à la fin du délai de deux mois du commandement de payer du bailleur.

La demande est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, les contrats de bail litigieux prévoient expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, [Localité 5] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 28.02.2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans chaque bail ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 6038.25 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 29.04.2025.

M.[H] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail relatif à son logement d’habitation et à son garage. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour [Localité 5] Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[H] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[Localité 5] Habitat produit un décompte arrêté au 17.09.2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7525.90 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 5] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. M.[H] [Z] sera donc condamné à lui payer, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

S’agissant des délais de paiement sollicités, M.[H] [Z] n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges courantes, il ne peut être fait droit à cette demande.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

M.[H] [Z] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par [Localité 5] Habitat.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

M.[H] [Z], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 300 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 29.04.2025 des baux conclus le 1er mai 2007 entre [Localité 5] Habitat et M.[H] [Z],concernant son logement et son garage ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de M.[H] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNONS M.[H] [Z] à payer à [Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 7525.90 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17.09.2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation,outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M.[H] [Z] à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi; à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à [Localité 5] Habitat à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS M.[H] [Z] à payer à [Localité 5] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 28.02.2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL