N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00150 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKBR

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[N] [S]

[Z] [S]

C/

[J] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 05 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 01 Octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 05 Novembre 2025 :

Entre :

Monsieur [N] [S]

né le 02 Novembre 1947 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [W] épouse [S]

née le 31 Mai 1952 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Olivier GUILLOT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEURS

Et :

Madame [J] [M]

née le 21 Janvier 1973 à [Localité 3] (23)

demeurant [Adresse 1]

COMPARANTE en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 07 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 01 octobre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 05 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat du 24 août 2023, M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] ont donné à bail à Mme [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel révisable de 310€ outre une provision sur charges de 38€.

Des loyers étant demeurés impayés, M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] ont ensuite fait assigner Mme [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er octobre 2025, M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W]- représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire; d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [J] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de la défenderesse ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 1401,16€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et à défaut de libération des lieux loués au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ordonnant l’expulsion et jusqu’à vidange effective des lieux, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [M] [J] comparaît, conteste le montant de la dette locative, et sollicite le maintien dans les lieux.

Elle expose au soutien de ses prétentions que la dette s’élève à 126,99 euros, et précise que le loyer courant est prélevé normalement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par la voie électronique le 06 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Le bail conclu aux termes d’un contrat du 24 août 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 1005€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT:

M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] produisent un décompte démontrant que Mme [M] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et des honoraires de location, la somme de 986,94 € à la date du 22 septembre 2025.

Mme [M] [J] n’apporte aucun élément probant de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 986,94€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise des versements du loyer courant et des charges par la locataire, Mme [J] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’astreinte, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [J] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, Mme [M] [J] sera condamnée à leur verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu aux termes d’un contrat du 24 août 2023 entre M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] d’une part, et Mme [M] [J] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 09 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Mme [J] [M] à payer à M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] à titre provisionnel la somme de 986,94€ (neuf cent quatre vingt six euros et quatre vingt quatorze centimes) (décompte arrêté au 22 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme [J] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 30 € (trente euros) chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [M] soit condamnée à verser à M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [J] [M] à payer à M.[N] [S] et Mme [Z] [S] née [W] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

La Greffière, La Présidente,

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL