TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 06/03/2026

à : – M^e F. BOUTHILLIER

— M. [W] [T]

Copie exécutoire délivrée

le : 06/03/2026

à : – M. [W] [T]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 26/00020 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBV34

N° de MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 6 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [K] [S] [D] [B] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florence BOUTHILLIER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #T0007, substituée par M^e Ruben ORLANDINI, Avocat au Barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 6 mars 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 06 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00020 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBV34

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 14 juin 2024, Monsieur [P] [M] a fait donation à Madame [K], [S], [D] épouse [Z] (ci-après Madame [K] [Z]) de la propriété d’un ensemble immobilier situé à [Localité 2], [Adresse 2] et [Adresse 4] (lot numéro 36). L’acte authentique fait apparaître qu’à la connaissance du donateur, le bien est occupé par la nièce de Monsieur [Y] [T], sans que le donateur ne soit en mesure de fournir aucun bail ni aucune convention de sous-location.

Monsieur [Y] [T] indique être le titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, Madame [K] [Z] a fait délivrer un congé pour le 1er avril 2025, indiquant son intention de reprendre le logement loué au profit de Monsieur [F] [Z], fils de la propriétaire, outre la réalisation de travaux en vue de conformer la surface habitable du logement aux dispositions de l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dit « décret décence ».

Par courrier recommandé réceptionné le 4 mars 2025, Monsieur [Y] [T] a indiqué à Madame [K] [Z] que la date d’échéance du bail était le 1er juillet 2026 et que la reprise du logement se ferait à cette date.

Par acte du 21 mars 2025 signifié à étude de commissaire de justice, Madame [K] [Z] a demandé à Monsieur [Y] [T] de bien vouloir lui adresser un exemplaire du contrat de bail et l’a convoqué à un état des lieux de sortie pour le 1er avril 2025.

Monsieur [Y] [T] ne s’est pas présenté à l’état des lieux de sortie et s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2025, Madame [K] [Z] a fait citer Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins :

• recevoir Madame [K] [Z] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

• constater la validité du congé délivré le 27 septembre 2024,

• juger que Monsieur [Y] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025, date d’effet du congé,

À titre subsidiaire,

• juger que Monsieur [Y] [T] sera occupant sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2026,

en conséquence,

• ordonner la libération des lieux par Monsieur [Y] [T], ainsi que par tous les occupants de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

• ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [T] et de tout

occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

• ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [Y] [T],

• assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 1.000,00 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

• condamner Monsieur [Y] [T] à payer, par provision, à Madame [K] [Z] une indemnité d’occupation fixée à la somme de 188,00 euros, à titre principal, à compter du 1er avril 2025 ou, à titre subsidiaire, à compter du 1er juillet 2026, et ce, jusqu’au jour de la libération des lieux de son chef et de toute personne dans les lieux de son chef et la restitution des clés,

• condamner Monsieur [Y] [T] à payer, par provision, à Madame [K] [Z] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, en application de l’article1231-6 du code civil,

• dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, au taux de l’intérêt légal, en application de l’article1343-2 du code civil,

• condamner Monsieur [Y] [T] à payer, par provision, à Madame [K] [Z] une somme de 20.000,00 euros, à titre d’indemnisation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive,

• condamner Monsieur [Y] [T] à verser à Madame [K] [Z] une somme de 8.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, Madame [K] [Z], représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Monsieur [Y] [T] occupe les lieux alors qu’un congé pour reprise lui a été délivré. Elle précise que des travaux sont prévus en vue de mettre l’habitation aux normes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux termes de l’assignation, développés oralement à l’audience.

Monsieur [Y] [T], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

À l’issue des débats, Madame [K] [Z] a été avisée de la

mise en délibéré de l’affaire au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de validité du congé et d’expulsion

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, Madame [K] [Z] demande de valider le congé donné à Monsieur [Y] [T] et de dire que ce dernier est sans droit ni titre et, en conséquence, ordonner son expulsion.

Il convient d’examiner successivement si les conditions de l’article 834 du code de procédure civile (urgence et absence de contestation sérieuse), puis celles de l’article 835 du même code (dommage imminent ou trouble manifestement illicite), sont réunies.

Sur l’urgence

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il faut, donc, que la situation du demandeur nécessite une intervention immédiate du juge pour préserver ses droits ou ses intérêts.

L’urgence est appréciée, souverainement, par le juge en fonction des circonstances de fait et de droit.

L’urgence est caractérisée lorsqu’un retard dans la décision serait de nature à compromettre les intérêts du demandeur. L’urgence constitue une condition explicite.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Madame [K] [Z] a délivré à Monsieur [Y] [T] un congé avec une date d’effet au 1er avril 2025. Les lieux auraient, donc, dû être libérés au plus tard à cette date, alors qu’il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux depuis lors.

Il convient, dès lors, de retenir que la condition d’urgence est remplie.

Sur l’existence de contestations sérieuses

Il y a une contestation sérieuse dès lors qu’un des moyens susceptibles d’être opposés n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur la solution qui pourrait être retenue par le juge du fond. La jurisprudence précise que le juge des référés doit rechercher si les questions posées appellent une solution qui n’est pas évidente et nécessitent un examen approfondi, même si la partie défenderesse est défaillante.

En application de l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location portant sur un local à usage d’habitation est établi par écrit. Cependant, l’article 1714 du code civil dispose que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement : l’article 1715 du code civil précise que la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens.

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, il convient de relever l’absence de contrat de bail. Si les courriers produits par Monsieur [Y] [T] permettent d’établir l’existence du bail, en revanche aucun élément ne permet de dater la prise d’effet du bail. Le congé délivré par acte de commissaire de justice, en date du 27 septembre 2024, vise un effet au 1er avril 2025. Toutefois, la demanderesse produit un courrier émanant du locataire mentionnant la date du 1er juillet 2026 comme terme du bail. En outre, dans le congé, Madame [K] [Z] soulève la question de la décence du logement.

Ces éléments révèlent que la détermination de la date d’échéance du bail, l’appréciation de la validité du congé pour reprise et, le cas échéant, la question de la décence du logement supposent un examen approfondi qui excède l’office du juge des référés.

Dès lors, au regard de l’incertitude affectant la date d’échéance du bail, de la contestation de la validité du congé pour reprise et des débats relatifs à la décence du logement, le litige se heurte à une contestation sérieuse qui excède l’office du juge des référés saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de

l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite s’entend de la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Si la demande de validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ce dernier peut, en revanche, toujours examiner, si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En l’espèce, l’occupation des lieux par le locataire est, à ce jour, fondée sur un bail dont il n’est ni allégué ni établi qu’il serait arrivé à échéance, ni valablement résilié. En l’absence d’occupation sans droit ni titre, aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La demande d’expulsion et de constat de l’occupation sans droit ni titre ne relève, donc, pas des pouvoirs du juge des référés.

Ainsi, le litige se heurtant à une contestation sérieuse et aucun trouble manifestement illicite n’étant caractérisé, les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne sont pas réunies. Il n’y a, donc, pas lieu à référé et Madame [K] [Z] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Madame [K] [Z] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [Z], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires, ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Il convient, donc, de rappeler que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort, mise à la disposition des parties par les soins du greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’une contestation sérieuse et l’absence de trouble manifestement illicite, disons n’y avoir lieu à référé ;

Condamnons Madame [K] [Z] aux entiers dépens ;

Déboutons Madame [K] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,