TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/04416 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MSNL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

ALPES ISERE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (ANCIENNEMENT OPAC 38), établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 21 avenue de Constantine – 38100 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [P] [Y]

né le 18 Janvier 1970, demeurant 4 Place Fontenelle – 38320 EYBENS

non comparant

Madame [S] [Y]

née le 20 Janvier 1973, demeurant 4 Place Fontenelle – 38320 EYBENS

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 tenue par Monsieur Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Andréa CARVALHO, Auditrice de justice, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] un logement à usage d’habitation situé 4 place Fontenelle – Pte 35 – 38320 Eybens, un box à usage de garage sis rue René Char 38320 EYBENS, par actes sous seing privé du 4 mars 2011 et du 1er octobre 2015, ainsi qu’ un box à usage de garage sis rue René Char 38320 EYBENS par bail verbal.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025 l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT a assigné Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée aux baux,subsidiairement prononcer la résiliation du bail, Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] ainsi que tout occupant de leur chef,Condamner solidairement les locataires à lui payer :La somme de 3.207,72 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, majoré de 10 % et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 novembre 2025, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 novembre 2025 à la somme de 1.764,62 euros, hors frais de procédure. Le bailleur s’oppose à des délais de paiement.

Madame [S] [Y], comparante seule, souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Elle propose de verser la somme de 50 euros mensuellement en sus du loyer pour apurer la dette.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 30 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 30 juillet 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 13 juin 2024 pour la somme de 2.386,03 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 06 juin 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat des baux, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, est acquise à compter du 13 aout 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire […]. »

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 3 novembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1.764,62 euros. La solidarité est prévue au contrat. Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Considérant les efforts déployés par Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] pour régulariser leur situation, notamment au regard des paiements déjà effectués et des mesures prises en vue d’assurer la pérennité de ses engagements, il convient d’aménager les modalités de règlement de la dette selon les termes proposés dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y], occupants sans droit ni titre du logement en cause, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenus de payer solidairement à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Est réputée non écrite toute clause: h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 4 mars 2011 entre les parties, prévoit une indemnité de 10 % en cas de défaut de paiement.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT tendant à son application seront rejetées.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] seront solidairement condamnés au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 13 juin 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 100 euros sera allouée de ce chef à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit des baux de logement et des deux garages, comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances, liant les parties à la date du 13 aout 2024,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 13 aout 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT, la somme de 1.764,62euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 novembre 2025, outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la décision,

DIT que Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 50 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISE l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT à procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement comprenant le cas échéant ses annexes et dépendances sis au 4 place Fontenelle – Pte 35 – 38320 Eybens, et des deux garages sis rue René Char 38320 EYBENS,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Y] et Madame [S] [Y] à payer à l’ETABLISSEMENT PUBLIC ALPES ISERE HABITAT la somme 100 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION