TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

N° du dossier : N° RG 25/00172 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GJIL

Nature:62B Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Octobre 2025

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente du Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [F]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 7] (YVELINES)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e David CORVEE de la SELARL G ET C AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX, ayant pour avocat postulant M^e Virginie GRULIERE, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [R] [G]

née le [Date naissance 3] 1989 à [Localité 9] (DORDOGNE)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e David CORVEE de la SELARL G ET C AVOCATS, avocat au barreau de PERIGUEUX, ayant pour avocat postulant M^e Virginie GRULIERE, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 5] représenté par la société ORPI ADIMMO FINANCES, SAS, immatriculée au RCS de LIMOGES sous le n° 382 108 777, dont le siège social est situé [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Véronique CHARTIER de la SELARL CHARTIER VÉRONIQUE, avocats au barreau de LIMOGES

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 26 mars 2025 date à laquelle l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences du 16 avril 2025, 04 juin 2025, 27 juin 2025 puis au 12 septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, avons mis l’affaire en délibéré au 17 Octobre 2025 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 2 septembre 2020, Mme [G] et M. [F] ont acquis une maison à usage d’habitation édifiée sur cave comprenant un jardin d’agrément situé à [Adresse 4], mitoyenne de l’immeuble en copropriété sis au [Adresse 5] de la même rue.

Le 17 septembre 2023, lors d’un épisode pluvieux intense, et alors que des travaux de réfection de la couverture de leur bien étaient en cours, des infiltrations d’eau se sont produites au travers de l’écran sous toiture de leur maison.

Expliquant qu’à l’occasion de l’expertise diligentée par leur assureur à la suite de la déclaration de dégâts des eaux, il a été constaté que les gouttières de l’immeuble voisin se déversaient sur leur bien immobilier de sorte que le sinistre qu’ils avaient subi trouvait également sa cause dans le débordement des eaux pluviales de l’immeuble voisin sur leur propriété, Mme [G] et M. [F] ont, par lettre recommandée du 5 février 2024, demandé au syndic de l’immeuble [Adresse 5] de faire tous travaux utiles pour faire cesser les écoulements des eaux pluviales sur leur propriété.

Les parties n’étant pas parvenues à un réglement amiable de leur différend, Mme [G] et M. [F] ont, par acte du 25 février 2025, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Limoges, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 681 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8] (ci-après le SDC), pris en la personne de son syndic en exercice, aux fins de le voir condamner à :

— supprimer le trop plein et à mettre en conformité le système d’évacuation des eaux pluviales de la toiture de son immeuble dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de telle sorte que les eaux pluviales ne se déversent plus sur la toiture de leur immeuble ;

— leur payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 septembre 2025 au cours de laquelle Mme [G] et M. [F], représentés par leur conseil, ont, reprenant oralement leurs denières conclusions, réitéré leurs demandes.

En défense, le SDC, représenté par son conseil, a, reprenant oralement ses dernières conclusions, conclu au rejet des demandes au motif principal que les demandeurs n’apportaient pas la preuve d’un trouble manifestement illicite. Il a en outre sollicité la condamnation de ces derniers à lui payer une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en injonction de faire cesser le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du fait ou de l’action critiquée peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice antérieure, d’une convention, du règlement intérieur d’une entreprise, ou même, quel que soit le fond du droit en cause, du procédé auquel une partie a eu recours pour régler le différend et obtenir, par violence ou voie de fait, le bénéfice de ce droit.

L’article 681 du code civil impose à tout propriétaire d’établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique et lui interdit de les faire verser sur le fonds de son voisin.

Au cas présent, Mme [G] et M. [F] soutiennent que les eaux pluviales du SDC se déversent sur la toiture de leur maison à cause d’un trop plein installé sur la gouttière de leur toiture, ce qui leur cause un trouble, d’autant plus important que leur immeuble est significativement plus petit que l’immeuble voisin. Ils demandent en conséquence que les mesures soient prises pour faire cesser dans les plus brefs délais le déversement illégal des eaux pluviales sur leur bien, ce d’autant que la toiture de leur maison a été entièrement refaite.

Le SDC s’oppose à la demande, considérant que les rapports d’expertises amiables, photographies produites et courriels échangés avec leur syndic ou leur assureur sont insuffisants à établir d’une part que les eaux pluviales de leur immeuble se déversent sur la propriété des voisins, d’autre part l’existence d’un trouble manifeste ou dommage imminent, les requérants n’ayant déclaré qu’un seul sinistre en septembre 2023.

Il résulte cependant du rapport d’expertise “dégât des eaux” établi le 4 décembre 2023 par Polyexpert, mandaté par l’assureur des demandeurs, le SDC ayant été représenté par son syndic, Orpi, à la réunion d’expertise, les éléments suivants :

“Sur place, nous constatons que lors de cet évenement, les gouttières de l’immeuble en copropriété géré par Orpi ont débordé sur la toiture en cours de travaux de Mme [G]. La cause du sinistre résulte d’infiltrations par la toiture de Mme [G] en cours de chantier, l’écran sous toiture installé par Les Métiers du Toit s’étant partiellement arraché et des débordements de la toiture de l’immeuble géré par Orpi Adimmo qui s’écoulaient sur le toit de Mme [G].”

Ces constatations et conclusions sont corroborées par le rapport d’expertise extra-judiciaire établi par Uniond’experts le 28 mai 2024, l’expert ayant constaté la “présence d’un trop plein sur la dalle nantaise du 60 se déversant sur la couverture du 58."

Les photographies annexées au rapport par l’expert, ajoutées à celles prises par les demandeurs, la comparaison des dites photographies permettant de se convaincre que la toiture et la gouttière sont bien celles du SDC contrairement à ce que tente de faire croire ce dernier, confirment effectivement la présence d’un trop plein sur la gouttière de l’immeuble du SDC en surplomb de l’immeuble des consorts [G] / [F].

La lecture des échanges de courriels échangés entre Mme [G], l’assureur et le syndic du SDC révèle que ce dernier était conscient du problème des eaux pluviales, opposant, aux nombreuses demandes d’intervention présentées par les consorts [G]-[F], que ce problème entrait “dans le cadre d’une procédure pour malfaçons plus générales portant sur la construction”, soutenant que l’affaire était “connexe”, “en cours de procédure” et que “des expertises ont été réalisées, ajoutant encore : “Nous attendons maintenant la clôture des conclusions de toutes les parties impliquées. A ce jour, nous n’avons malheureusement pas d’informations suplémentaires”

Il résulte ainsi des deux rapports d’expertise extra-judiciaire, se corroborant l’un l’autre et confortés par les photographies produites aux débats ainsi que par les échanges de courriels, que les eaux pluviales de l’immeuble du SDC se déversent ou débordent sur la propriété des consorts [G] – [F] du fait du trop plein installé sur la gouttière de l’immeuble du premier, en surplomb de l’immeuble des seconds.

Le déversement des eaux pluviales sur la propriété voisine constitue une violation évidente de la règle édictée par l’article 681 précité.

Cette violation constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile qu’il y a lieu de faire cesser immédiatement, les circonstances que le SDC a par ailleurs exercé une éventuelle action contre son constructeur ou que les consorts [G] / [F] n’ont pas déclaré de nouveau sinistre étant sans emport.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande des consorts [G] / [F], d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de supprimer le trop plein et de mettre en conformité le système d’évacuation des eaux pluviales de la toiture de son immeuble.

L’attitude du SDC exige d’assortir cette injonction d’une astreinte suffisamment comminatoire selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Sur les frais de procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le SDC, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance et au paiement d’une indemnité de 2000 euros en application des de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue par mise à disposition, en matière de référé et en premier ressort ;

Dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties restant expressément réservés quant au fond ;

Enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice de supprimer le trop plein et de mettre en conformité le système d’évacuation des eaux pluviales de son bien immobilier, de telle sorte que les eaux pluviales ne se déversent plus sur la toiture de l’immeuble sis [Adresse 4] de Mme [R] [G] et de M. [S] [F], ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Mme [R] [G] et M. [S] [F] la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens de la présente instance ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,