Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00412 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ENE

Société ADOMA

C/

[K] [S]

— Expéditions délivrées à

M^e Bertrand CHAVERON

[K] [S]

— FE délivrée à

M^e Bertrand CHAVERON

Le 09/05/2025

Avocats : M^e Bertrand CHAVERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ADOMA (anciennement dénommée SONACOTRA)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 2] [Adresse 8]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 13 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de résidence en date du 20 juin 2022, la SA ADOMA a consenti à Monsieur [S] [K] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant une redevance initiale de 415.59 euros qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, la SAEM ADOMA, qui a indiqué que Monsieur [S] [K] n’a pas respecté un plan d’apurement de sa dette et après lui avoir notifié par lettre recommandée présentée le 9 janvier 2025 la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette, a assigné Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de :

— Constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [S] [K], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4],

— Dire que le commissaire de justice pourra se faire assister d’un serrurier et du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [S] [K] au paiement par provision de la somme de 2558.10 euros correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 19 décembre 2024,

— Condamner Monsieur [S] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 484.53 euros par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— Le condamner sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à payer à ADOMA la somme de 500 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 14 mars 2025, la SA ADOMA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3314.43 euros au 12 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu’un règlement de la somme de 250 euros est intervenu au mois de février 2025. Si elle indique refuser la suspension de la clause résolutoire elle mentionne toutefois accepter l’octroi de délais de paiement.

En défense, Monsieur [S] [K] comparaît et expose qu’il souhaite se maintenir dans les lieux.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relative aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce, la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L.632-1 du même code ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ;

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondantes à toute la durée du préavis.

Selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 20 juin 2022, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 9 janvier 2025 à son destinataire, la SA ADOMA a notifié à Monsieur [S] [K] la fin de la convention d’hébergement pour défaut de paiement de la redevance à l’expiration du délai d’un mois suivant la réception à défaut de régularisation dans les 8 jours.

À la date de cette notification, selon le décompte plus de six termes mensuels consécutifs étaient dus et Monsieur [S] [K] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de 8 jours qui lui était imparti.

Il s’ensuit que la SA ADOMA était fondée à résilier la convention et à faire constater cette résiliation par le juge des référés.

Cependant, Monsieur [S] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation du contrat.

Dans la mesure où le droit à un logement est un droit fondamental à valeur constitutionnelle, et où Monsieur [S] [K] a effectué les démarches pour ouvrir à nouveau ses droits à la CPAM, lui permettant ainsi de prétendre à nouveau au RSA, alors qu’il ne percevait plus de ressources en raison d’un problème administratif, ce qui lui permet de régler désormais la redevance d’un montant global de 500.32 euros, et compte tenu des rappels que Monsieur [S] [K] est susceptible de percevoir pour régulariser une partie de l’arriéré, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour solder la dette, en suspendant la résiliation des contrats sous réserve du respect des délais de paiement accordés et du paiement des redevances continuant à courir.

A défaut de respecter cet échéancier Monsieur [S] [K] sera déchu des délais de paiement et la SA ADOMA pourra faire procéder à son expulsion. Une indemnité d’occupation sera fixée jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due selon les conditions contractuelles avec revalorisation telle que prévue par la convention.

Sur la créance de la bailleresse

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la SA ADOMA produit un décompte actualisé à la date du 12 mars 2025, selon lequel sa créance s’établirait à 3314.43 euros.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des frais de rejet (0,45 euros) sans que le bailleur justifie de la régularité de la procédure relative à leur application. En conséquence il convient de déduire cette somme du décompte.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [S] [K] sera condamné au paiement de la somme de 3313.98 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 12 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (500.32 euros au jour de l’audience) à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de l’octroi des délais de paiement dont le principe est ci-dessus retenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S] [K].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [S] [K] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la SA ADOMA a régulièrement mis en œuvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] conformément à la clause de résiliation de plein droit et aux dispositions légales ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à la SA ADOMA la somme de 3313.98 euros à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 12 mars 2025 (mois de février 2025 inclus) ;

ACCORDONS à Monsieur [S] [K] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

AUTORISONS Monsieur [S] [K] à s’acquitter de cette dette au plus tard dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 140 euros au minimum, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, la redevance courante et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des redevances ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la résiliation de la convention sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ainsi que des redevances à leur date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des redevances, charges ou indemnités d’occupation la résiliation de la convention reprendra plein effet, CONDAMNONS en ce cas Monsieur [S] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 9] et DISONS qu’à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant de la redevance révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (500.32 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Monsieur [S] [K], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à la SA ADOMA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] aux dépens ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION