N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00303 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLYQ

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[B] [T]

[Z] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 13 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 18 juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON,

GREFFIERE présente lors des débats : Madame Audrey GUÉGAN

GREFFIERE présente lors de la mise à disposition : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 13 Août 2025 :

Entre :

[Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric LONGEAGNE, avocat au barreau de LIMOGES

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [B] [T]

né le 01 Mars 1974 à [Localité 6] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Z] [T]

née le 22 Août 1975 à TURQUIE, demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 18 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses observations et ploidoirie et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 13 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 avril 2023, avec prise d’effet au 17 mai 2023, l’OPH [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [T] et Monsieur [B] [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 375,88 € outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de Justice délivrés le 24 mars 2025 remis à personne, l’OPH LIMOGES HABITAT a fait assigner Madame [Z] [T] et M.[B] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 082,43 € arrêtée au 20 mars 2025, au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 juin 2025.

A l’audience susdite, l’OPH LIMOGES HABITAT, représenté par M^e LONGEAGNE avocat au barreau de LIMOGES, a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 60 € par mois pour solder la dette locative actualisée à la somme de 4 217,83 €. Le bailleur a précisé que l’attestation d’assurance n’a pas été remise par le locataire, bien que le défaut d’assurance ne soit pas visé dans le commandement ayant été délivré.

Monsieur [B] [T], présent en personne, a exposé que la dette a été soldée le 10 juin 2025 par carte bancaire. Il a précisé avoir transmis son attestation d’assurance. Concernant sa situation d’impayé, il a expliqué avoir rencontré des difficultés d’ordre personnel suite à la maladie et au décès de sa mère. Il a ajouté que la dette s’est accumulée lorsque l’allocation logement a cessé d’être versée. Concernant sa situation, il a indiqué être travailleur indépendant et percevoir des ressources de 2 500 € environ. Il a exposé être marié et père de deux enfants.

Madame [Z] [T] n’est ni présente, ni représentée.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2025.

Monsieur [B] [T] a été autorisé à transmettre en cours de délibéré une attestation d’assurance.

M^e LONGEAGNE a été autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé afin de s’assurer de l’apurement total de la dette.

Par courriel en date du 18 juin 2025, Monsieur [B] [T] a transmis une attestation d’assurance.

Suivant courriel en date du 24 juin 2025, l’OPH [Localité 4] HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, a transmis un décompte actualisé au 24 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au terme de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 4] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes de commissaire de justice du 6 novembre 2024, l’OPH [Localité 4] HABITAT a fait délivrer à Madame [Z] [T] et Monsieur [B] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 546,16 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges lequel est demeuré infructueux.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 janvier 2025.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative, s’il est constaté que le locataire a la capacité d’apurer sa dette locative en plus du loyer courant.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 24 juin 2025, transmis en cours de délibéré par l’OPH [Localité 4] HABITAT, que les locataires ont soldé la dette locative par un paiement par carte bancaire le 10 juin 2025.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, il ne saurait être reproché aux locataires, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance il appartient au juge de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Par conséquent, il n’y a donc pas lieu de prononcer l’expulsion des locataires et de fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il convient de constater que la dette est soldée suite au règlement effectué par les locataires le 10 juin 2025, tel que cela ressort du décompte transmis par le bailleur en cours de délibéré.

Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, Madame [Z] [T] et Monsieur [B] [T] n’ont soldé leur dette qu’après l’assignation. C’est pourquoi, ils seront condamnés solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 4] HABITAT les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Madame [Z] [T] et Monsieur [B] [T] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion des locataires et à fixer une indemnité d’occupation ;

CONSTATONS que la dette locative est soldée ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [T] et Monsieur [B] [T] à payer à l’OPH [Localité 4] HABITAT la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [T] et Monsieur [B] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Pierrette MARIE-BAILLOT Fany CAVILLON