N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00152 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GKB4

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ST JUNIEN HABITAT – OFFICE PUBLIC

C/

[Z] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Société ST JUNIEN HABITAT – OFFICE PUBLIC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emilie ROUX, substituée par Maître Cassandre BERSOULT, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [Z] [K]

née le 05 Mai 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 25 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 26 novembre 2021, [Localité 6] Habitat a donné à bail à Mme [Z] [K] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 299,28 €, provision sur charges comprise.

Le 17 juillet 2024, [Localité 6] Habitat a fait signifier à Mme [Z] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 813,01 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 17 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, [Localité 6] Habitat a fait assigner Mme [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, aux fins de :

Constatation du jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour Mme [Z] [K] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion et de celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;Condamnation de Mme [Z] [K] à payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 2 187,63 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025 ;Une indemnité d’occupation par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;La somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens de l’instance.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2025.

À l’audience du 25 juin 2025, [Localité 6] Habitat maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 juin 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 720,27 €. [Localité 6] Habitat s’oppose à la demande de délais de paiement, estimant que Mme [Z] [K] n’a effectué qu’un versement de 100 € le 5 juin 2025 et que plan d’apurement d’avril 2025 n’a pas été respecté.

Mme [Z] [K], présente et assistée d’un conseil, expose que la dette locative a augmenté en raison de la suspension des aides personnalisées au logement (APL), représentant les deux tiers de son loyer. Elle déclare s’être conformée au plan d’apurement, être bénéficiaire du RSA, et sollicite une chance de tenir ses engagements. Elle informe le tribunal qu’une procédure de surendettement a été déposée il y a un mois, sans date de recevabilité à ce jour.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [Z] [K] est parvenu au greffe le 28 mars 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Mme [Z] [K], assignée en l’étude, s’est présentée à l’audience, assistée de son conseil. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre du 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[Localité 6] Habitat produit un décompte arrêté au 24 juin 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 720,27 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 6] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [Z] [K] sera condamnée à payer cette somme à [Localité 6] Habitat.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

[Localité 6] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 17 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 813,01 €. Il est établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 17 septembre 2024.

Sur l’absence de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, Mme [Z] [K] sollicite des délais de paiement, arguant que la suspension des APL, représentant les deux tiers de son loyer, a aggravé sa situation financière, et qu’elle s’est conformée à un plan d’apurement antérieur. Cependant, [Localité 6] Habitat s’oppose à l’octroi de délais, relevant que Mme [Z] [K] n’a effectué qu’un versement isolé de 100 € le 5 juin 2025 et n’a pas respecté un plan d’apurement antérieur.

Il ressort des éléments fournis que Mme [Z] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais. De plus, le versement unique de 100 €, face à une dette locative significative, ne démontre pas une capacité réelle et suffisante à apurer la dette dans un délai raisonnable.

Au vu de ces éléments, il n’apparaît pas justifié d’accorder des délais de paiement à Mme [Z] [K]. En conséquence, les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus.

Mme [Z] [K] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour [Localité 6] Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [Z] [K] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 6] Habitat, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 357,48 € par mois.

Sur les autres demandes :

Il apparaît conforme à l’équité de condamner Mme [Z] [K] à payer à [Localité 6] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [K], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation, à compter du 17 septembre 2024, du bail conclu le 26 novembre 2021 entre [Localité 6] Habitat et Mme [Z] [K] concernant le logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [Z] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ;

CONDAMNONS Mme [Z] [K] à payer à [Localité 6] Habitat la somme provisionnelle de 3720.27 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 17 septembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [Z] [K] à la somme mensuelle de 357,48 €, à compter de la résiliation du bail, soit le 17 septembre 2024, et CONDAMNONS Mme [Z] [K] à verser à [Localité 6] Habitat ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Mme [Z] [K] à payer à [Localité 6] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [K] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 17 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par :

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL