TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00530 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL6X

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.D.C. RESIDENCE CURIE [Localité 12]

C/

[C] [M]

[N] [D]

JUGEMENT

DU

10 Juillet 2025

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Entre :

Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE CURIE [Localité 12] sise [Adresse 6] représenté par la société CITYA DURIVAUD SARL immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 347 381 378 ayant son siège social au [Adresse 5]

représenté par Maître Mathilde BAUTRANT de la SCP BOURBON AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, substituée par M^e Amélie WILD-PASTAUD, substituée par M^e Alexandre ESTEVE avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [M]

né le 21 Janvier 1986 en MOLDAVIE

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [D]

née le 06 Février 1994 en MOLDAVIE

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 15 Mai 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendus en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 10 Juillet 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 10 Juillet 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Juillet 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Amélie WILD-PASTAUD

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence [8] située au [Adresse 4], a fait assigner madame [N] [D] et monsieur [C] [M], propriétaires d’un logement T3 lot n°138 (appartement), 314 (cave) et 522 (parking) dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 2 985,96 euros selon décompte arrêté au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure avec anatocisme, outre 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Ces assignations ont été délivrées le 1er avril 2025, par remise à étude de commissaire de justice au [Adresse 1].

Procédure

À l’issue des débats lors de l’audience du 15 mai 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 10 juillet 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA DURIVAUD, selon les termes de son assignation actualisés à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner solidairement madame [N] [D] et monsieur [C] [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 985,96 euros selon décompte arrêté au 24 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et anatocisme, se décomposant en charges de copropriété impayées et frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

Il précise que madame [N] [D] et monsieur [C] [M] ont été convoqués aux assemblées générales de la copropriété, informée des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels.

Ils ont fait l’objet de mises en demeure de payer demeurées infructueuses.

Il affirme que les frais qui sont imputés aux copropriétaires défaillants sont conformes aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que ses difficultés de trésorerie justifient un préjudice qu’il évalue à 3 000 euros, résultant notamment de la résistance abusive des défendeurs.

Il précise produire les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, les appels de fonds et provisions sur charges et le contrat de syndic, les mises en demeure et un relevé de compte de la copropriétaire actualisé au 14 mars 2025.

Madame [N] [D] et monsieur [C] [M], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte des copropriétaires présentant la situation du compte du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025.

Il en résulte des pièces produites que madame [N] [D] et monsieur [C] [M] n’ont réglé aucune des sommes réclamées depuis le 1er janvier 2024.

Madame [N] [D] et monsieur [C] [M] auraient dû payer pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 :

—  2 426,76 euros, au titre des provisions sur charges courantes, travaux et cotisations pour alimenter le « fonds travaux Loi Alur », après régularisation des charges le 25/05/2024.

Ainsi, hors frais, le solde restant dû des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 2 426,76 euros au 1er avril 2025.

Le syndicat de copropriété demande que les sommes dues portent intérêts au taux légal depuis la première mise en demeure, sans en préciser la date.

Or il est produit une preuve de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de la mise en demeure du 20 janvier 2025 distribuée le 25 janvier 2025 portant sur la somme de 2 507,03 euros.

Dès lors, la somme due de 2 426,76 euros au titre des charges de copropriété et travaux, portera intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2025, avec capitalisation des intérêts échus dus pour plus d’une année.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], a légitimement imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 9/17), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » les deux « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 45,60 euros pour la mise en demeure et 33,60 euros pour la relance.

En l’état du courriers de mise en demeure du 20 janvier 2025 et lettre simple du 12 novembre 2024, il sera fait droit à cette demande à hauteur de 79,20 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires entend facturer à madame [N] [D] et monsieur [C] [M] le 20 janvier 2025, la somme de 480 euros pour « contentieux ». Après rapprochement avec le paragraphe 9.1. « frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) », cela semble correspondre au tarif convenu pour « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligence exceptionnelle) ».

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 480 euros uniquement à madame [N] [D] et monsieur [C] [M].

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par madame [N] [D] et monsieur [C] [M] le contraignent à engager cette procédure.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas subir un préjudice financier distinct des intérêts de retard sur les sommes dues.

Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [D] et monsieur [C] [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété [Adresse 11], pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Madame [N] [D] et monsieur [C] [M] seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement madame [N] [D] et monsieur [C] [M], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud, les sommes suivantes :

—  2 426,76 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er avril 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2025, avec capitalisation des intérêts échus dus pour plus d’une année ;

—  79,20 euros au titre du solde des frais de mise en demeure et relance directement imputables aux copropriétaires défaillants ;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] représentée par son syndic en exercice la SARL Citya Durivaud de ses autres ou plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum madame [N] [D] et monsieur [C] [M] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON