N° Minute :

N° Rôle: N° RG 23/01417 – N° Portalis DB3K-W-B7H-F5XC

Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

1B Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

Affaire :

S.C.I. NOTRE BONHEUR

C/

[F] [D]

[X] [T] épouse [D]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 17 Septembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 11 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 17 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elisabeth WASTL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.C.I. NOTRE BONHEUR

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Amélie WILD-PASTAUD, substituée par Maître Alexandre ESTEVE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR à l’injonction de payer

DEFENDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Monsieur [F] [D]

né le 30 Novembre 1964 à [Localité 4] (45)

demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [T] épouse [D]

née le 06 Juin 1967 à [Localité 3] (58)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Matthieu GILLET, substitué par Maître Hugo CARDONA, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS à l’injonction de payer

DEMANDEURS à l’opposition d’injonction de payer

A l’appel de la cause à l’audience du 14 Février 2024, l’affaire a été renvoyée aux 29 Mai 204, 09 Octobre 2024, 12 Février 2025 et 11 Juin 2025, date à laquelle les avocats des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 17 Septembre 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête de la SCI NOTRE BONHEUR par ordonnance d’injonction de payer du 13 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a enjoint à [F] [D] et [X] [T] épouse [D] de payer solidairement à la SCI NOTRE BONHEUR la somme de 1066,86 euros en principal, et 25,54 euros au titre des frais accessoires.

L’ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023 à personne à [X] [T] épouse [D] et à personne à [F] [D].

[F] [D] et [X] [T] épouse [D] ont formé opposition à l’ordonnance du 13 octobre 2023 le 17 novembre 2023.

A l’audience du 11 juin 2025, la SCI NOTRE BONHEUR, représentée par son conseil, dépose son dossier, et sollicite, aux termes de ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, du juge des contentieux de la protection, in limine litis, de déclarer recevables ses demandes, et de condamner solidairement [F] [D] et [X] [T] épouse [D] à lui verser la somme de 1066,86 euros, et débouter les défendeurs de leurs demandes contraires, et sur le fond, de condamner solidairement [F] [D] et [X] [T] épouse [D] à lui verser la somme de 431,65 euros au titre des charges et travaux, et 3460,29 euros au titre de dommages et intérêts, et débouter les défendeurs de leur demande en restitution de dépôt de garantie, et de toutes autres demandes plus amples ou contraires, et condamner solidairement [F] [D] et [X] [T] épouse [D] à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens en ce compris les frais d’huissier.

[F] [D] et [X] [T] épouse [D], représentés par leur conseil, déposent leur dossier, et sollicitent, aux termes de leurs conclusions, et auxquelles il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, du juge des contentieux de la protection de voir, in limine litis, juger que les demandes sont indéterminées et les déclarer irrecevables, et subsidiairement juger irrecevables les demandes pécuniaires de la demanderesse qui diffèrent ou excèdent les demandes et sommes mentionnées à l’ordonnance d’injonction de payer, débouter la SCI NOTRE BONHEUR de sa demande au titre du paiement des loyers, et de sa demande de paiement des réparations locatives, juger que la somme de 357,16 euros au titre des charges sera compensée par le dépôt de garantie de 510 euros réglé à la demanderesse et condamner en conséquence la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 152,84 euros au titre du reversement du surplus du dépôt de garantie, condamner la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 7 euros au titre du trop perçu de loyers, et condamner la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I.SUR LA RECEVABILITÉ DE L’OPPOSITION :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance du 13 octobre 2023 a été signifiée par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023 à personne à [X] [T] épouse [D] et à personne à [F] [D].

Dès lors, l’opposition formée par [F] [D] et [X] [T] épouse [D] le 17 novembre 2023 a été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

Il convient en conséquence de statuer à nouveau sur les demandes de la SCI NOTRE BONHEUR, le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

✳ Sur la demande de condamnation solidaire de 1066,86 euros :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse justifie, au soutien de sa demande, des pièces de nature à fonder le montant sollicité au titre des loyers et charges impayés, et des réparations locatives, au terme du décompte et de l’état des lieux de sortie du 2 juillet 2021, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 510 euros, et du montant des provisions sur charges versées en 2021 par les époux [D] d’un montant de 485,16 euros.

[F] [D] et [X] [T] épouse [D] seront donc condamnés solidairement à verser à la SCI NOTRE BONHEUR la somme de 1066,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer.

✳ Sur la demande de condamnation solidaire de 431,65 euros au titre des charges et travaux, et 3460,29 euros au titre de dommages et intérêts :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au terme des débats et pièces du dossier, la demanderesse ne justifie nullement d’éléments probants suffisants, et sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins de condamnation solidaire de [F] [D] et [X] [T] épouse [D] à lui verser la somme de 431,65 euros au titre des charges et travaux, et 3460,29 euros au titre de dommages et intérêts.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE :

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées."

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI NOTRE BONHEUR rapporte la preuve des sommes qui lui restent dues, au terme du décompte d’une part, et de l’état des lieux de sortie du 2 juillet 2021 d’autre part, par ailleurs non conforme à l’état des lieux d’entrée du 16 juillet 2020.

[F] [D] et [X] [T] épouse [D] seront donc déboutés de leur demande aux fins de voir juger que la somme de 357,16 euros au titre des charges sera compensée par le dépôt de garantie de 510 euros réglé à la demanderesse et de voir condamner en conséquence la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 152,84 euros au titre du reversement du surplus du dépôt de garantie, et de voir condamner la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 7 euros au titre du trop perçu de loyers.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[F] [D] et [X] [T] épouse [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, et ils seront condamnés in solidum à verser à la SCI NOTRE BONHEUR une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que la demanderesse a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE l’opposition de [X] [T] épouse [D] et [F] [D] recevable,

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 13 octobre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] et enregistrée sous le numéro 21-23-001341,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE [F] [D] et [X] [T] épouse [D] solidairement à verser à la SCI NOTRE BONHEUR la somme de 1066,86 euros (mille soixante six euros et quatre vingt six centimes), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer du 26 octobre 2023 ;

DEBOUTE la SCI NOTRE BONHEUR de sa demande aux fins de condamnation solidaire de [F] [D] et [X] [T] épouse [D] à lui verser la somme de 431,65 euros au titre des charges et travaux, et 3460,29 euros au titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE [F] [D] et [X] [T] épouse [D] de leur demande aux fins de voir juger que la somme de 357,16 euros au titre des charges sera compensée par le dépôt de garantie de 510 euros réglé à la demanderesse et de voir condamner en conséquence la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 152,84 euros au titre du reversement du surplus du dépôt de garantie, et de voir condamner la SCI NOTRE BONHEUR à leur verser la somme de 7 euros au titre du trop perçu de loyers ;

CONDAMNE in solidum [F] [D] et [X] [T] épouse [D] à verser à la SCI NOTRE BONHEUR une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [F] [D] et [X] [T] épouse [D] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Elisabeth WASTL