N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00517 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GL2E

Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[M] [F]

C/

[W] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 23 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 04 Juin 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 23 Juillet 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Madame [M] [F]

née le 28 Octobre 1951 à [Localité 4] (86)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [W] [G]

né le 15 Septembre 1977 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Juin 2025, l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 23 Juillet 2025 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2009 à effet au 1er septembre 2009, Monsieur [O] [F] et Madame [M] [F] ont donné à bail, pour une durée de 3 ans renouvelable, à Monsieur [W] [G] une maison individuelle à usage d’habitation ainsi qu’un jardin et un garage situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420€, outre 10€ de provisions mensuelles pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 420€.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, Madame [M] [F] a fait délivrer à Monsieur [W] [G] un congé aux fins de vente au prix de 35 000€.

Le congé a été donné pour le 31 août 2024 et Monsieur [W] [G] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 02 avril 2025, Madame [M] [F] a fait assigner Monsieur [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, pour demander de:

— déclarer valable le congé pour vente délivré le 08 décembre 2023, pour le 31 août 2024,

— déclarer Monsieur [W] [G] occupant sans droit ni titre des locaux loués [Adresse 2] et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [W] [G] conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [W] [G] à payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner Monsieur [W] [G] au paiement de la somme de 350 euros titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 juin 2025.

Madame [M] [F], représentée par son conseil M^e VERGER avocat au barreau de LIMOGES, a déposé son dossier.

Monsieur [W] [G], assigné à étude, n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente :

Il ressort des dispositions de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur qui souhaite donner congé pour vendre des lieux qu’il loue doit respecter un délai de préavis de six mois avant l’expiration du bail. En outre, le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A la date d’effet du congé, le locataire n’étant plus titulaire d’un titre d’occupation, il devient occupant sans droit ni titre s’il se maintient dans les lieux.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [W] [G] le 25 août 2009 avec effet au 1er septembre 2009 a expiré le 31 août 2012. Ce dernier a été renouvelé à plusieurs reprises et devait expirer le 31 août 2024.

Le congé aux fins de vente a été signifié par acte de commissaire de justice le 08 décembre 2023, soit plus de six mois avant l’expiration du bail le 31 août 2024, de sorte qu’il a été régulièrement délivré.

Par ailleurs, le congé comporte les mentions requises, à savoir la vente d’une maison d’habitation, d’un jardin et d’un garage dont il est donné la description, pour un prix de vente de 35 000€, et laissant valablement un délai de deux mois au locataire pour accepter l’offre de vente.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Monsieur [W] [G] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 31 août 2024.

Sur l’expulsion :

Monsieur [W] [G] étant occupant sans droit ni titre, il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation peut être allouée au bailleur afin de le dédommager du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien.

En l’espèce, Monsieur [W] [G] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date du congé de sorte qu’il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi soit, en l’absence de pièces justificatives autre que le bail, à la somme de 430€, et de condamner Monsieur [W] [G] à son paiement.

Toutefois, il convient de préciser que dans la mesure où Madame [M] [F] sollicite l’attribution de l’indemnité d’occupation qu’à compter du présent jugement, il convient de condamner Monsieur [W] [G] en ce sens, et non à compter de la date à laquelle il s’est trouvé occupant sans droit ni titre, à savoir à la date d’effet du congé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [W] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du congé aux fins de vente d’un montant de 201,20€ et le coût de l’assignation d’un montant de 36,20€.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires et des frais engendrés par le bailleur, il convient d’allouer à Madame [M] [F] une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Sur l’exécution provisoire :

Il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré le 08 décembre 2023, à effet au 31 août 2024 ;

DIT que Monsieur [W] [G] est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et est occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 2] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [W] [G] et de tous occupants de son chef dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [M] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés soit 430 € (quatre cent trente euros) qui auraient été payés si le bail avait continué et CONDAMNE Monsieur [W] [G] à son paiement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à Madame [M] [F] la somme de 350 € (trois cent cinquante euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du congé aux fins de vente d’un montant de 201,20€ et de l’assignation d’un montant de 36,20€ ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ