TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00857 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNQQ

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. [Adresse 8] représenté par son Syndic, la SAS LAMY

C/

[R] [I]

JUGEMENT

DU

17 Novembre 2025

JUGEMENT DU 17 Novembre 2025

Entre :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS LAMY, dont le siège social est [Adresse 4],

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [R] [I]

demeurant [Adresse 1][Adresse 6]

comparant en personne

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier :Alizée CASTEL

DEBATS:

Audience publique du 18 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses explications ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 17 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

CE+CCC délivrée le à Maître Jean VALIERE-VIALEIX

CCC délivrée le à Monsieur [R] [I]

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10], a fait assigner le 30 juillet 2025, monsieur [R] [I], propriétaire du lot n°6 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 4 116,74 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 9 octobre 2024, outre 2 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Procédure

À l’audience du 18 septembre 2025, le demandeur représenté par son avocat et le défendeur en personne ont comparu. La décision en premier ressort sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 17 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

— condamner monsieur [R] [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 116,74 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 9 octobre 2024;

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il précise que monsieur [R] [I] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.

Or depuis janvier 2023, il ne règle plus régulièrement l’intégralité de ses cahrges.'a réglé aucun appel de fonds.

Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 6 mai 2025 ayant pris la forme d’une sommation de payer délivrée par commissaire de justice.

Il n’a jamais réglé l’intégralité des sommes dues ni même pris contact avec le syndic.

Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [I] grève le budget de cette petite copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

A l’audience, il précise que sa créance au principal a été réglée par virements de madame [Y] [I], qu’il abandonne sa demande de dommages et intérêts mais maintient sa demande de condamnation aux dépens et frais de procédure. Il relève que monsieur [I] ne prouve pas qu’il aurait essayé de payer ses charges en espèces ou de régler sa dette avant le virement de septembre 2025.

Monsieur [R] [I] comparant en personne, explique rencontrer des difficultés pour régler ses charges du fait que le syndic n’accepte pas qu’il paie en espèces alors qu’il ne dispose d’aucun autre moyen de paiement. Il explique avoir réglé l’huissier de justice en 2023, suite à un commandement de payer, à hauteur de 1 400 euros en espèces, mais cela a généré des frais. Il n’a pas reçu de nouveau commandement de payer. C’est le seul motif au non paiement des charges, alors que le syndic a également refusé qu’il paie par mandat cash.

Il se plaint des frais qui lui sont ainsi imposés et explique qu’il a été contraint à passer par le compte bancaire de sa mère en septembre 2025 pour payer par virements les sommes demandées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a déclaré avoir reçu paiement de sa créance de 4 116,74 euros sollicitée au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025.

Il a déclaré se désister de sa demande de dommages et intérêts mais maintenir ses demandes relatives aux dépens et frais de procédure.

Le relevé de compte du copropriétaire actualisé au 16 septembre 2025 produit par le syndic, comprend une dette de 112,20 euros pour facturation de l’inscription d’une hypothèque légale portée au débit du compte le 27 août 2025, sans qu’il soit produit de pièce justifiant de cet acte. Cette somme a été également réglée par virement du 16 septembre 2025.

En l’état du maintien des demandes relatives aux dépens et frais de procédure, et de la contestation par monsieur [I] des frais résultant du refus par le syndic d’accepter les paiements en espèces, il convient de distinguer les charges de copropriété, charges de travaux, cotisations de fonds travaux, des frais éventuellement inscrits au débit du compte du copropriétaire que celui-ci

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, actualisé à l’audience au 16 septembre 2025.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 16 septembre 2025, monsieur [R] [I] devait payer pour la période du 1er janvier 2023 au 16 septembre 2025 :

2 052,04 euros, au titre des charges courantes ;1 217,36 euros au titre des travaux ;151 au titre des cotisations sur fonds ALUR.Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 3 420,40 euros au 16 septembre 2025.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires a entendu facturer à monsieur [R] [I] les frais suivants, inscrits au débit de son compte :

cinq mises en demeure ou relance à hauteur de 52 euros chacune (15/05/2023, 11/08/2023, 14/09/2023, 17/05/2024, 07/06/2024) ;trois courriers d’avocat à hauteur de 53,17 euros (15/09/2023 et 14/06/2024) ou 54 euros (06/10/2023) ;une facture pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ALUR » (112,20 euros), une facture d’avocat pour « commandement de payer » du 05/10/2023 (54 euros) , une facture de commissaire de justice pour dépôt d’injonction de payer en date du 30/10/2024 pour un prix de 51,60 euros ;Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 11/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 52 euros TTC ; outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ; les frais de dépôt d’une injonction de payer selon un tarif horaire.

En pièce n°2, il est produit copie de :

trois mises en demeure envoyées par le syndic : une mise en demeure en date du 15/05/2023, 11/08/2023 et 17/05/2024 ; copie du courrier adressé par un avocat à M. [I] le 15 septembre 2023 et le 13 juin 2024 par lettre recommandée avec AR ; Il en résulte que seules trois factures de mises en demeure envoyées par le syndic sont justifiées, outre deux mises en demeure par avocat.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [R] [I] les frais de cinq « mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros chacune, justifiés par les copies produites des dites mises en demeure, pour la somme totale de 260 euros.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, qu’en cas de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies. Dès lors, le syndicat de copropriété n’était pas fondé à imputer le coût sollicité de 112,20 euros uniquement à monsieur [R] [I] le 27/08/2025 pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ALUR ».

Il n’est pas justifié du dépôt d’une requête en injonction de payer le 30/10/2024 et donc de la facture de 51,60 euros.

Il en résulte qu’en versant la somme de 4 228,94 euros, monsieur [I] s’est acquitté non seulement de charges de copropriété, travaux et cotisations au fonds de travaux, mais également de frais dont 260 euros imputables directement au copropriétaire défaillant, et 434 euros qui n’ont pas été justifiés dans le cadre de la présente instance.

S’agissant d’honoraires d’avocat, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités dans cette rubrique étant relevé qu’ils ne pouvaient être facturés au défendeur qu’une fois la condamnation prononcée en justice.

Sur le refus de paiement en espèces

Monsieur [I] explique que ses difficultés et retards de paiement sont en partie imputables au refus du syndic d’accepter qu’il règle ses charges de copropriété en espèces. Il produit un courriel par lequel le syndic lui refuse le 20 juin 2024 de pouvoir régler sa dette par mandat cash.

A défaut d’articuler à ce moyen une demande, il sera seulement rappelé que :

L’article L 112-6 du code monétaire et financier dispose que : « I. – Ne peut être effectué en espèces ou au moyen de monnaie électronique, de jetons de monnaie électronique ou de jetons se référant à un ou des actifs le paiement d’une dette supérieure à un montant fixé par décret, tenant compte du lieu du domicile fiscal du débiteur, de la finalité professionnelle ou non de l’opération et de la personne au profit de laquelle le paiement est effectué.

(…)

II. – Nonobstant les dispositions du I, les dépenses des services concédés qui excèdent la somme de 450 euros doivent être payées par virement.

(…)

III. – Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables :

Aux paiements réalisés par des personnes qui sont incapables de s’obliger par chèque ou par un autre moyen de paiement, ainsi que par celles qui n’ont pas de compte de dépôt ; »En application de l’article D. 112-3 du code monétaire et financier :

« I. – Le montant prévu au I de l’article L. 112-6 est fixé : 1° Lorsque le débiteur a son domicile fiscal sur le territoire de la République française ou agit pour les besoins d’une activité professionnelle, à 1 000 euros pour les paiements effectués en espèces (…) »

Il appartiendra au syndic professionnel de justifier de son exigence relative au mode de paiement auprès du copropriétaire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Cependant, il sera constaté que monsieur [I] a régularisé la situation de son compte un peu moins de deux mois après l’assignation, en passant par le compte bancaire de sa mère du fait de l’impossibilité de régler sa dette en espèces auprès du syndic professionnel. Il convient également de relever que monsieur [I], s’est déjà acquitté de frais d’un montant de 434 euros pour des actes qui n’ont pas été justifiés dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, monsieur [R] [I] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme limitée à 150 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY déclare avoir été réglé de l’intégralité des charges de copropriété, travaux et cotisations sur fonds ALUR, outre les frais tels que facturés dans le relevé de compte de copropriétaire du 17 septembre 2025 ;

CONSTATE que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY se désiste de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE monsieur [R] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE monsieur [R] [I], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme limitée à 150 euros pour les frais de la présente procédure non compris dans les dépens, en application l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] de ses autres ou plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Karine MOUTARD

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON