TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître AZOULAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître MULQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01231 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4BXJ

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 février 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] – [Localité 6],

représente par son syndic, la SAS OUSTAL GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représenté par Maître MULQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1525

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [I] épouse [R],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 7]

Madame [Y] [I] épouse [P],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 9]

représentées par Maître AZOULAY, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01231 – N° Portalis 352J-W-B7H-C4BXJ

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] est propriétaire du lot n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6], cadastré AL[Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété représentant 4/115ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS OUSTAL GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P], par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2934,80 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 18 octobre 2023,2500 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 décembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 6], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions actualisées oralement, par lesquelles il s’est désisté de ses prétentions au titre des charges de copropriété et a actualisé sa demande portant sur les frais de recouvrement à la somme de 1895,05 euros au jour de l’audience. Il a en outre porté sa prétention sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2500 euros.

Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] a été représenté par son conseil à l’audience et a fait viser des écritures actualisées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses.

La décision a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1895,05 euros se décomposant comme suit :

—  276,86 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure, dont celle avec AR du 7 septembre 2023 à hauteur de105,60 euros.

—  240 euros pour la préparation du dossier en vue de l’assignation,

—  787,20 euros d’honoraires d’avocat,

—  158,99 euros pour « KALIACT ANBCHETA 20/11/2023 »,

—  188 euros de « suivi de contentieux »,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute d’être versées au dossier, à l’exception de celle du 7 septembre 2023 pour l’envoi par courrier avec accusé de réception est produit.

Les honoraires d’avocat seront prises en compte au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée, ou bien intégreront les dépens en ce qui concerne uniquement les coûts des actes de commissaire de justice.

En conséquence la somme globale de 105,60 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure avec AR du 7 septembre 2023.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] présente, de manière récurrente depuis au moins 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance, des tantièmes de propriété détenus par Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] et de son règlement de son arriéré de charges de copropriété antérieur à l’audience. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 6], pris en la personne de son syndic la SAS OUSTAL GESTION:

— la somme de 105,60 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023,

— la somme de 200 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 6], pris en la personne de son syndic la SAS OUSTAL GESTION, la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [I] épouse [R] et Madame [Y] [I] épouse [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier Le président