Tribunal Judiciaire de Limoges, Procedure orale, 3 novembre 2025, n° 25/00791

TJ Limoges 3 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a jugé que Monsieur [X] [O] est tenu de payer les charges de copropriété, car il n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale et que les charges sont exigibles.
Rejeté
Préjudice financier dû aux retards de paiement
Le tribunal a estimé que le préjudice allégué n'était pas suffisamment justifié et que les intérêts moratoires suffisaient à indemniser le retard de paiement.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
Le tribunal a jugé qu'il était équitable de condamner Monsieur [X] [O] à rembourser les frais de procédure engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Limoges, procedure orale, 3 nov. 2025, n° 25/00791
Numéro(s) :	25/00791
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle POUYADOUX
Parties :	son gestionnaire la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, La Société Civile Coopérative LIMOGES CLARTE sise [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00791 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNMP

Minute N°

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

La Société Civile Coopérative [Localité 11] CLARTE sise [Adresse 6] représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA VAL DE VIENNE,

[X] [O]

JUGEMENT

03 Novembre 2025

JUGEMENT DU 03 Novembre 2025

Entre :

La Société Civile Coopérative LIMOGES CLARTE sise [Adresse 6] représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, Société au capital de 17440 € , inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LIMOGES sous le numéro 300 961 356 , agence immobilière dont le siège social se trouve [Adresse 2],

représentée par M^e Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDERESSE

Et :

Monsieur [X] [O]

Né le 06 Février 1973 à [Localité 10] (87)

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 04 Septembre 2025, date à laquelle l’avocat de la demanderesse a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 03 Novembre 2025, prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Novembre 2025 par Joëlle CANTON, Président, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier;

CE+CCC délivrée le à M^e Emmanuelle POUYADOUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile coopérative LIMOGES CLARTE dont le siège est [Adresse 9], a fait assigner monsieur [X] [O], sociétaire propriétaire des lots 1010 (appartement), 1039 (cave) et 1087 (garage), à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à verser à la gestionnaire en exercice soit la SAS FONCIA Val de Vienne la somme de 2 195,81 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mars 2025, outre 3 000 euros de dommages et intérêts, 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

La société civile coopérative justifie lui avoir adressé une mise en demeure le 26 mars 2025, au [Adresse 4], ayant été retourné à l’expéditeur portant la mention « pli avisé et non réclamé ».

Procédure

À l’audience du 4 septembre 2025, seule la demanderesse a comparu représentée par son conseil.

L’assignation a été délivrée le 15 juillet 2025 à monsieur [X] [O] par copie en étude de commissaire de justice chez monsieur [I] [V] au [Adresse 5].

À l’issue des débats, la décision réputée contradictoire car susceptible d’appel, a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 3 Novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

La société civile coopérative LIMOGES CLARTE, représentée par son gestionnaire en exercice la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, selon les termes de son assignation soutenus oralement à l’audience, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, loi n°2015-342 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 et le règlement de copropriété, demande au tribunal de :

— condamner monsieur [X] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  2 195,81 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 au titre des charges et travaux de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2025, date de la mise en demeure ;

—  3 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance, avec exécution provisoire de droit.

La somme due au titre des charges et travaux de copropriété est actualisée à 4 537,41 euros selon décompte arrêté au 26 août 2025, à l’audience du 4 septembre 2025.

Elle précise que monsieur [O] est redevable des charges depuis longtemps et a déjà fait l’objet d’une condamnation par jugement du 3 juin 2024 pour la somme de 2 598,69 euros selon compte arrêté au 25/01/2024 avec intérêts au taux légal à compter du 16/06/2023 sur la somme de 187,14 euros et à compter du 14/3/20224 pour le surplus, ainsi qu’à la comme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Elle précise avoir adressé une mise en demeure le 26/03/2025, que [Z] [O] n’a pas été retirer.

Elle rappelle que selon le contrat de gestionnaire et conformément à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et décret n°2015-342 du 26 mars 2015, les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires) donnent lieu à rémunération forfaitaire pour mise en demeure par lettre recommandée AR, constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier (devenu commissaire de justice), à l’assureur protection juridique ; ainsi que le suivi du dossier transmis à l’avocat.

Il soutient que son préjudice est constitué par les démarches nécessaires pour obtenir paiement : envoi de courriers recommandés, frais postaux et honoraires d’avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de l’immeuble fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du gestionnaire par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance de la société civile coopérative relative à chaque quote-part de charges. Le sociétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

La société civile coopérative [Localité 11] CLARTE représentée par son gestionnaire en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte au 1er juillet 2025 actualisé à l’audience du 4 septembre 2025.

Il résulte du relevé de compte produit, que monsieur [X] [O] aurait dû payer pour la période du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025,

—  1 845,81 euros, au titre des provisions sur charges courantes et des provisions sur travaux, déduction faite des versements portés au crédit du compte pendant cette période pour un montant total de 1 835,88 euros.

A l’audience, la demanderesse a entendu actualiser sa créance au 26 août 2025. Cependant le nouveau décompte présenté n’est pas expurgé des sommes ayant déjà fait l’objet d’un titre exécutoire, et ne permet pas d’identifier si les sommes payées ont été imputées à l’exécution de la condamnation par jugement du 3 juin 2024 ou aux appels de charges et travaux postérieurs.

En tout état de cause, en l’absence du défendeur, la demanderesse n’est pas recevable à accroître ses prétentions sans prouver qu’elle a mis le défendeur en mesure d’y répondre en lui délivrant une nouvelle citation.

Ainsi, hors frais et intérêts, le solde dû au titre des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux s’établit à 1 845,81 euros au 1er juillet 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La société civile coopérative demande que soient pris en compte dans les sommes dues, selon décompte au 1er juillet 2025, les frais suivants :

350 euros pour « constitution du dossier remis à avocat » le 03/06/2025 ;Cependant les frais imputables au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le gestionnaire selon le contrat produit signé le 7 novembre 2022 (page 5 article 9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, 9.1. Frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) ne permettent pas d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais de constitution du dossier transmis au commissaire de justice ou à l’avocat, sauf en cas de « diligences exceptionnelles » qui en l’état ne sont pas établies.

En l’espèce, il n’est pas demandé paiement des frais de la mise en demeure du 27 mars 2025.

Il doit être précisé que l’annexe 2 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 permet dans le cadre d’une « liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement d’une rémunération spécifique complémentaire au gestionnaire », des frais de « 10° mise en demeure par AR », « 11° constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique » et « 12° suivi du dossier transmis à l’avocat », mais uniquement dans le cadre des « V- prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès de copropriétaires). » Ces dispositions ne sont donc pas applicables au litige.

La demande en paiement de 350 euros pour constitution du dossier transmis à l’avocat sera ainsi rejetée.

Il sera précisé que les honoraires d’avocat sont examinés au titre des frais irrépétibles réglés par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts

La société civile coopérative [Localité 11] CLARTE demande réparation du préjudice financier qu’elle subit du fait des retards de paiement de certains sociétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Elle justifie avoir adressé à monsieur [X] [O] une mise en demeure dont elle n’a pas demandé paiement au titre des frais directement imputables au sociétaire défaillant et dont elle ne précise pas le coût.

Le gestionnaire ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la société civile, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat, et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

Monsieur [X] [O] sera donc condamné à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE monsieur [X] [O] à payer la société civile coopérative [Localité 11] CLARTE dont le siège est [Adresse 8]) représentée par son gestionnaire la SAS FONCIA VAL DE VIENNE, les sommes suivantes :

—  1 845,81 euros au 1er juillet 2025 au titre des charges relatives aux lots dont il est propriétaire ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de la mise en demeure ;

—  800 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société civile coopérative [Localité 11] CLARTE à [Localité 11] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

Sonia ROUFFANCHE

LE PRESIDENT

Joëlle CANTON