N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00314 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZU

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[E] [H]

C/

[C] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Monsieur [E] [H]

né le 24 Juillet 1942 à [Localité 6] (87)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean VALIERE-VIALEIX, substitué par Maître Océane TREHONDAT LE HECH, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [C] [S]

née le 29 Mai 1937 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 3]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 28 Mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 25 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 mai 2019, M. [E] [H], représenté par son fils M. [T] [H], habilité par le juge des tutelles le 29 mai 2025, a donné à bail à Mme [C] [S] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 €, provision sur charges comprise.

Le 21 octobre 2024, M. [E] [H] a fait signifier à Mme [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 729,13 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 22 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, M. [E] [H] a fait assigner Mme [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], statuant en référé, aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour Mme [C] [S] de s’être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;Ordonnance de son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;Condamnation de Mme [C] [S] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes : 2 187,39 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025 ;Une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 729,13 € par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;La somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

À l’audience du 25 juin 2025, M. [E] [H], représenté par M. [T] [H], maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte actualisé arrêté au 16 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 2 916,52 €.

Mme [C] [S], assignée à personne, n’a pas comparu à l’audience ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de Mme [C] [S] n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. M. [E] [H] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une telle procédure au profit de Mme [C] [S].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [C] [S], assignée à personne, ne s’est pas présentée à l’audience ni personne pour elle. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 7] le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [E] [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

M. [E] [H] produit un décompte actualisé arrêté au 16 juin 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 916,52 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de M. [E] [H] est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [C] [S] sera condamnée à lui payer cette somme.

La créance ainsi établie portera intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

M. [E] [H] justifie avoir régulièrement signifié, le 21 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 729,13 €. Il est établi, au vu des éléments fournis et de l’absence de reprise de paiement des loyers, que ce commandement est resté infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 21 décembre 2024.

Mme [C] [S] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour M. [E] [H], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

Mme [C] [S] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Cette dernière sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dans la limite de la demande formée par M. [E] [H], soit la somme mensuelle de 729,13€, à compter de la résiliation du bail (21 décembre 2024) jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

Mme [C] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Il apparaît conforme à l’équité de condamner Mme [C] [S] à payer à M. [E] [H] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation, à compter du 21 décembre 2024, du bail conclu le 8 mai 2019 entre M. [E] [H] et Mme [C] [S], concernant le logement situé [Adresse 2];

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de Mme [C] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée ;

CONDAMNONS Mme [C] [S] à payer à M. [E] [H] la somme provisionnelle de 2 916,52 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 21 décembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [C] [S] à la somme mensuelle de 729,13 €, à compter de la résiliation du bail, et CONDAMNONS Mme [C] [S] à verser à M. [E] [H] ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS Mme [C] [S] à payer à M. [E] [H] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [C] [S] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 21 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL