Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 05 DECEMBRE 2024

N° RG 23/00195 – N° Portalis DB22-W-B7H-RBHJ

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [W], né le 1 er janvier 1993 à [Localité 8], chargé de missions comptables, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Magali SALVIGNOL-BELLON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Pierre FARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [X] [Y] épouse [W], née le 19 décembre 1991 à [Localité 5], professeure des écoles, demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Magali SALVIGNOL-BELLON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Pierre FARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SAS NEXITY LAMY, Société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 487.530.099, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 02 Janvier 2023 reçu au greffe le 09 Janvier 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Octobre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Propriétaires d’un appartement d’une surface de 96,79 m² situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (Yvelines), Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] ont signé le 7 décembre 2021, avec la société Nexity Lamy un contrat de mandat portant sur la gestion locative immobilière auprès de l’agence SASU NEXITY [Localité 7] GARE donnant mandat pour la gestion de leur bien immobilier pour une durée d’un an renouvelable.

La société Nexity Lamy a ensuite conclu le 27 janvier 2022, au nom de Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W], un contrat de bail d’habitation avec Monsieur [V] [Z] pour une durée de trois ans à compter du 11 février 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2022, les époux [W] ont adressé au locataire un congé pour reprise personnelle avec effet à compter du 10 février 2025.

Ils ont finalement repris possession de leur logement le 14 août 2023.

Par acte en date du 2 janvier 2023, Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] ont fait citer la société Nexity Lamy à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] demande au tribunal de :

condamner la société Nexity Lamy à leur payer la somme de 29 597,28 € en réparation de leur préjudice matériel et moral ;condamner la société Nexity Lamy à leur payer la somme de 3 000,00 € en réparation de leur préjudice moral ;condamner la société Nexity Lamy à leur payer la somme de 4 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils soutiennent en substance qu’alors qu’ils étaient expatriés aux Etats-Unis d’Amérique pour des raisons professionnelles pour une durée d’une année, la société Nexity Lamy a manqué à son devoir de conseil et son obligation de renseignement en concluant en leur nom un contrat de bail d’une durée de trois ans alors que l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 permettait la conclusion d’un bail d’un an, faisant valoir qu’à aucun moment, le mandataire n’a pris en compte leur situation personnelle et ne leur a mentionné la possibilité d’un contrat de location à une durée limitée d’un an, alors qu’il lui appartenait de s’enquérir de la volonté des bailleurs à la date de la conclusion du contrat de bail.

Ils ajoutent que la société défenderesse a manqué à son obligation de résultat en tant que rédacteur d’acte, en signant le contrat litigieux pour une durée de trois ans, sans recueillir leur consentement, rendant ainsi définitif un acte différent au but poursuivi, d’une durée excessive, alors que la société Nexity Lamy connaissait leur situation puisque leur adresse figurant sur le contrat était située à New York ; que lors de la prise de contact avec une gestionnaire locative le 18 novembre 2021 ils ont mentionné leur projet de mettre leur bien en location « suite à (leur) départ à [Localité 6] » ; et que le contrat de gestion est conclu pour une durée d’un an.

Ils soutiennent ensuite que la société Nexity Lamy a manqué à d’autres obligations contractuelles, en s’abstenant de leur communiquer « les comptes rendus de gérance trimestriel » et « l’aide à la déclaration des revenus fonciers par lot », et en manquant à son devoir de diligence en ne les informant pas et en ne prenant aucune mesure pour remédier aux désordres invoqués par le locataire en février 2022 relativement aux joints d’une fenêtre, à une fuite d’eau, une vitre et un rideau mal fixés.

En réponse aux conclusions adverses, ils contestent avoir eu l’intention de reprendre le bien pour le vendre et non pour l’occuper et indiquent n’avoir appris que le 2 août 2022 que le bail était conclu pour trois ans sans possibilité de donner congé au locataire avant l’échéance.

Ils exposent avoir subi, du fait des manquements de la société Nexity Lamy à ses obligations à leur égard, une perte de chance définitive d’échapper aux coûts suivants :

des frais d’appart-hôtel à leur retour en France, de mars à juillet 2023, ayant été privés de leur appartement à leur retour des États-Unis, pour un montant de 7 274,40 € ;puis des frais liés à la location d’un nouveau logement entre juillet et août 2023, pour un montant de 2 900,73 € ;le remboursement du crédit de leur appartement d’un montant de 1 422,00 € par mois qu’ils ont continué normalement d’assumer ;le coût du déménagement entre la location et logement d’origine, estimé à 1 000,00 € ;les honoraires versés à la société Nexity Lamy ; etle coût d’un avocat mandaté pour négocier avec le locataire d’un montant de 1 800,00 € et l’indemnité versée à ce dernier dans le cadre d’un protocole transactionnel confidentiel d’un montant de 5 708,70 €, correspondant à six mois de loyer.

Ils concluent enfin avoir subi un préjudice moral, ayant souffert de l’instabilité inhérente à l’absence de logement, avec des répercussions sur leur état psychologique : épisodes de stress, insomnies et prise de poids inédite, et les importants coûts engagés les ayant empêchés de se réunir en famille à l’occasion de vacances ou de fêtes annuelles, faute de pouvoir assumer des frais de transport, et ayant dû vivre durant cinq mois dans un espace de 20 m², plutôt que 96,79 m², avec chien et chat, ce dont leur qualité de vie s’est profondément ressentie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Nexity Lamy demande au tribunal de débouter Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] de l’ensemble de leur demandes et de condamner Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont distraction au profit de Maître Mélina Pedroletti.

La société Nexity Lamy conteste tout d’abord les fautes qui lui sont imputées, faisant valoir que :

les époux [W], qui habitaient déjà à [Localité 6] lors de la conlusion du mandat de gestion, ne l’ont jamais avertie de leur volonté de signer avec leur locataire un bail dérogatoire sur le fondement de l’article 11 de la loi de 1989, ni d’une volonté particulière de vouloir reprendre rapidement leur bien, alors qu’en juin 2022, ils envisageaient de le vendre à l’issue du bail ;le mandat signé ne faisait pas état de circonstances particulières susceptibles de recourir à la signature d’un bail dérogatoire, les plans et projets des époux [W] ayant apparemment changé entre la signature du bail et le cours de l’année 2022.

Elle conteste tout manquement à son obligation de résultat en tant que rédacteur d’actes, alors que l’article 9 du mandat prévoit que le mandant devait faire connaître par écrit au mandataire, toutes conditions et dispositions particulières qui doivent être appliquées quant à la location ou la relocation du bien et que les époux [W] n’ont jamais, avant le 4 août 2022, soit postérieurement à la signature du mandat et du bail avec leur locataire, émis leur volonté de disposer d’un bail d’une durée inférieure à trois ans. Ils ajoutent que le seul fait de disposer d’une adresse à l’étranger n’implique pas une telle volonté, de même que la durée d’un an du mandat de gestion, qui est la durée classique de tous les mandats qu’elle conclut.

S’agissant des autres griefs, elle soutient en substance que les époux [W] sont nécessairement en possession des documents qu’ils soutiennent ne pas avoir reçus, dans la mesure où leur consultation passe par une interface numérique via internet permettant l’accès de l’ensemble des documents concernant les biens dont elle avait la gestion pour leur compte ; la même pièce adverse n°15 témoigne des diligences effectuées tant sur la question du disjoncteur que celle de la porte-fenêtre, en mandatant un professionnel pour vérification à la suite des plaintes du locataire ; la demande qu’elle aurait émise s’agissant d’une régularisation de charges émanant de l’ancien locataire ne constitue aucunement une faute, alors que son mandat avait pris fin et que la régularisation de charges d’une année donnée intervient toujours l’année suivante.

La défenderesse estime ensuite que les préjudices prétendument subis sont sans lien avec l’intervention du gestionnaire du bien ; et qu’ils ne sont pas justifiés, alors que les demandeurs ont continué d’habiter à [Localité 6] au moins jusqu’en avril 2023 ; que les factures produites sont adressées à une société d’expertise comptable et non aux demandeurs ; que le coût du crédit immobilier ne constitue pas un préjudice, alors que la location de leur bien a rapporté plus de 22 000,00 € aux époux [W] ; que le coût du déménagement ne repose sur aucune pièce ; que ses honoraires correspondent à des diligences réellement accomplies ; que les demandeurs ne produisent pas le protocole qu’ils indiquent avoir conclu avec l’ancien locataire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024.

A l’audience du 8 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Nexity Lamy :

L’article 1991 alinéa 1er du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il en résulte que l’intermédiaire immobilier, investi d’un mandat de gestion, est tenu, en tant que rédacteur d’acte, à l’égard des parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, d’une part, à une obligation d’assurer la validité et la pleine efficacité de l’acte qu’il a rédigé selon les prévisions des parties, et, d’autre part, d’une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les effets et les risques des stipulations convenues.

Il appartient au professionnel d’établir qu’il a rempli son devoir de conseil.

Par ailleurs, l’article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que, quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués. Par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l’événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu’une seule fois. Lorsque l’événement s’est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du local au terme prévu dans le contrat. Lorsque l’événement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans. Si le contrat prévu audit article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien éventuellement révisé conformément à l’article 17-1.

En l’espèce, il est constant qu’en vertu du mandat de gestion qui lui a été confié par Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W], la société Nexity Lamy a conclu le 27 janvier 2022 au nom et pour le compte de ses clients un contrat de bail d’habitation avec Monsieur [V] [Z] pour une durée initiale de trois ans à compter du 11 février 2022 et que la société Nexity Lamy a elle-même rédigé le contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du contrat de mandat et d’un courriel en date du 18 novembre 2021 que la société Nexity Lamy était informée que les époux [W] résidaient à New York aux Etats-Unis et que la mise en location de leur appartement intervenait à la suite de leur départ pour ce lieu.

Dans ce contexte, il appartenait à la société Nexity Lamy, au titre de ses obligations d’information et de conseil, de se renseigner sur les intentions de ses mandants quant à la durée du bail d’habitation à conclure en leur nom et de les informer, le cas échéant, sur la possibilité de conclure un bail dérogatoire d’une durée inférieure à trois ans en application de l’article 11 précité de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 au regard de l’échéance de leur expatriation.

Or, la défenderesse ne justifie par aucune pièce s’être acquittée de ces obligations, ni même avoir communiqué le projet de bail à ses mandants avant signature. A cet égard, c’est en vain qu’elle invoque l’article 9 du contrat de mandat selon lequel le mandant s’engageait à « faire connaître par écrit au mandataire toutes conditions et dispositions particulières qui doivent être appliquées quant à la location ou la relocation du bien », dès lors qu’il lui appartenait en tant que professionnel d’informer préalablement ses mandants des modalités de location pertinents au regard de leur situation.

Par ce manquement à ses devoirs d’information et de conseil, la société Nexity Lamy a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Par ailleurs, la société Nexity Lamy ne justifie pas avoir communiqué aux demandeurs de compte-rendus de gérance trimestriels et ni aucune « aide à la déclaration des revenus fonciers par lot » qu’elle s’était contractuellement engagée à leur adresser. A cet égard, la seule référence à une interface numérique accessible via l’internet ne permet pas à la défenderesse d’apporter la preuve d’une communication effective de ces documents. Toutefois, les demandeurs ne tirent aucune conséquence de ce manquement et ne démontrent aucun préjudice en résultant.

De même, si la société Nexity Lamy ne justifie pas avoir informé les époux [W] de l’ensemble des désordres relevés par le locataire lors de son entrée dans les lieux, ni des diligences accomplies pour remédier à chacun d’eux, les demandeurs ne sollicitent aucune indemnisation ni ne justifient d’aucun préjudice à cet égard.

Sur les préjudices et le lien de causalité :

Il appartient au demandeur de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance.

Ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Constitue un préjudice réparable la perte de chance qui résulte d’un manquement contractuel, dès lors qu’aurait disparu, de façon actuelle et certaine, une éventualité favorable.

Et en toute hypothèse, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le manquement de la société Nexity Lamy a privé les époux [W] d’une chance de louer leur appartement pour une période initiale d’un an au lieu de trois et d’en récupérer l’usage plus rapidement à leur retour en France.

Au titre de l’assiette de cette perte de chance, il y a lieu de retenir les postes suivants :

la différence entre le coût du logement dont les époux [W] justifient s’être acquittés entre le 10 février 2023 et le 20 août 2023 et les loyers tirés de la location de leur appartement, qui s’élèvent à la somme mensuelle de 951,45 € : à cet égard, les demandeurs justifient de frais de location d’un appart-hôtel du 5 avril au 1er mai 2023 pour un montant TTC de 1 569,60 €, puis du 1er juin au 1er juillet 2023 pour un montant TTC de 1 828,00 € – le surplus des factures produites n’étant pas à leur nom – puis avoir supporté un coût de 2 900,73 € au titre de la location d’un appartement entre le 1er juillet et le 20 août 2023 ; ils justifient ainsi d’un un surcoût total de 2 957,00 € ; et

la somme de 1 800,00 € TTC au titre des honoraires d’un avocat mandaté pour un recours amiable auprès du locataire.

En revanche, doivent être exclus de l’assiette de cette perte de chance, (i) le montant invoqué au titre du remboursement du crédit immobilier souscrit, dépourvu de lien de causalité avec les manquements retenus dès lors que les demandeurs auraient dû le supporter même si ces manquements n’avaient pas été commis ; (ii) le montant invoqué au titre de frais de déménagement, à défaut de tout justificatif ; (iii) les honoraires versés à la société Nexity Lamy, qui n’ont pas été supportés en pure perte ; et (iv) le montant d’une indemnité qui aurait été versée au locataire, à défaut de tout justificatif, notamment du protocole transactionnel allégué.

Le taux de perte de chance doit être apprécié en tenant compte d’un double aléa, à savoir la probabilité que les époux [W] aient souhaité recourir à un bail dérogatoire s’ils avaient été mieux informés et conseillés, et l’aléa tenant à l’acceptation d’un bail d’une durée d’un an par Monsieur [V] [Z] ou par un autre locataire. En particulier, les demandeurs, sur qui pèsent la charge de la preuve de l’étendue de leur préjudice, ne produisent aucun justificatif sur les conditions de leur départ à [Localité 6] et sur la durée pendant laquelle ils envisageaient d’y rester au moment où ils ont confié leur bien immobilier à la société Nexity Lamy. Dès lors, le taux de perte de chance apparaît très limité.

Compte tenu de l’ensemble ces éléments, il convient d’évaluer à la somme totale de 951,40 € les dommages et intérêts dus par la société Nexity Lamy aux demandeurs en réparation de leur perte de chance.

Il n’est pas sérieusement discutable que les manquements de la société Nexity Lamy à ses obligations d’information et de conseil ont été source de tracas et de déception pour les époux [W].

Ce préjudice moral est justement réparé par l’allocation d’une somme totale de 800,00 € à titre de dommages et intérêts.

En application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société Nexity Lamy, partie perdante, est condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, la société Nexity Lamy est condamnée à verser à Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la société Nexity Lamy à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] :la somme de 951,40 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel ;la somme de 800,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE la société Nexity Lamy aux dépens ;

CONDAMNE la société Nexity Lamy à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [X] [Y] épouse [W] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 05 DECEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assisté de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT