TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

1ère Chambre Civile

Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/00937 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNQS

Demande en paiement des charges ou des contributions

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Syndic. de copro. IMMEUBLE DU [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS [H],

C/

S.C.I. [Adresse 3]

JUGEMENT

DU

30 Avril 2026

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

Entre :

Syndicat de copropriété de l’ IMMEUBLE DU [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS [H], dont le siège social est [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES – CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR

Et :

S.C.I. [Adresse 3],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

comparante en personne

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON

Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 15 Janvier 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses observations ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2026, puis prorogé au 30 Avril 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe.

DECISION :

Rendue le 30 Avril 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 6], a fait assigner la SCI du [Adresse 7], [Adresse 8] à Limoges, propriétaire d’un logement lot n°4, 13 et 5027 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 5 723,04 euros selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 14 mai 2025, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Procédure

À l’audience du 18 septembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. L’assignation au [Adresse 7], [Adresse 8] à Limoges de la SCI représentée par monsieur [C] [B] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses.

Par mesure d’administration judiciaire du 17 novembre 2025, les débats ont été rouverts et le syndicat des copropriétaires a été invité à faire assigner la SCI du [Adresse 7] à l’adresse à laquelle il lui écrit depuis plusieurs années et à laquelle il lui a fait sommation le 14 mai 2025 de payer les sommes demandées soit selon les termes de cette sommation, au [Adresse 9], à personne morale entre les mains de monsieur [B] [C] gérant, représentant légal avait alors déclaré être habilité à recevoir l’expédition de l’acte.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 15 janvier 2026 à laquelle les parties ont comparu.

La décision en premier ressort sera contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, après prorogation le 30 avril 2026.

Prétentions et moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS [H], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

— condamner la SCI du [Adresse 7] à lui payer les sommes suivantes :

—  5 723,04 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 date de la dernière mise en demeure ;

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens de l’instance.

Il précise que la SCI du [Adresse 7] a été convoquée aux assemblées générales de la copropriété, informée des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.

La SCI ne règle plus la totalité des charges et provisions afférentes à ses lots.

Elle a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 14 mai 2025 ayant pris la forme d’une sommation de payer délivrée par commissaire de justice.

Il soutient que l’inertie fautive de la SCI grève le budget de cette petite copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

A l’audience, il indique que depuis l’assignation, des règlements ont été faits en septembre 2025 et que le solde restant dû par la SCI s’établit désormais à 624,05 euros.

La SCI du [Adresse 7] représentée par monsieur [C] [B], explique avoir réglé la somme de 5 450 euros début septembre et pensait avoir réglé la dette. Il considère qu’il ne reste rien devoir et qu’il y a trop de frais facturés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes dues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Sur les charges de copropriété et travaux

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété L’immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice produit à l’audience un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2023 au 11 septembre 2025.

Il en résulte que la SCI a vu son compte débiteur depuis 2023, qu’elle a procédé au règlement d’une grande partie de sa dette mais et qu’elle reste devoir selon le syndicat des copropriétaires la somme de 624,05 euros.

Il y a cependant lieu de distinguer les sommes dues au titre des charges de copropriété et appels de fonds, des frais facturés au copropriétaire défaillant.

Selon le relevé de compte du copropriétaire en date du 11 septembre 2025, la SCI reste devoir payer pour la période du 1er juillet 2024 au 11 septembre 2025 la somme de 624,05 euros alors que sur cette période, il a été imputé au copropriétaire défaillant une somme totale de 781,22 euros au titre de divers frais.

La S.C.I. a indiqué à l’audience qu’elle a entendu régler le solde dû au titre des charges de copropriété et conteste le montant des frais.

Il n’est pas discuté que le solde des charges de copropriété et travaux du selon décompte actualisé au 11/09/2025 a été réglé par virement du 11/09/2025.

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La syndicat des copropriétaires demande que soient pris en compte dans les sommes dues, à compter du 1er juillet 2024, les frais suivants :

les frais de cinq « mises en demeure » au tarif de 52 euros, 53,17 euros ou 54 euros, selon qu’elles sont délivrées par le syndic ou un avocat ;138 euros pour un commandement de payer délivré par commissaire de justice le 22/05/2025 ;156,24 euros pour les frais de sommation de payer par commissaire de justice le 14/05/2025 ;138 euros pour des frais d’hypothèque du 26/08/2025.

Le syndicat des copropriétaires a imputé au seul copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic soit, selon le contrat de syndic produit (pièce n°2, page 910/19), selon le paragraphe « 9.1. frais de recouvrement (art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965) » les frais de « mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros, et de « relance après mise en demeure » au tarif de 52 euros.

Cependant, il ne justifie des mises en demeure avec accusé de réception que par la production d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée déposé le 18 juin 2025 mais facturé au prix de 186 euros, outre une mise en demeure du 12/02/2025 dont accusé de réception est produit et une autre du 27/05/2025, ainsi qu’un avis de poursuite en date du 07/03/2025.

La S.C.I. sera donc condamnée à payer, pour quatre mises en demeure ou relance en recommandé, pour un coût de 52 euros chacune, la somme totale de 208 euros.

Le syndicat des copropriétaires entend également facturer la somme de 54 euros pour des frais d’avocat.

Force est de constater que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais d’avocat, qu’en cas de constitution d’un dossier transmis à l’avocat et de diligences exceptionnelles qui en l’état ne sont pas établies.

La demande de ce chef sera donc rejetée, étant précisé que les frais d’avocat seront traités au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais d’actes de commissaire de justice seront traités au titre des dommages et intérêts ou des dépens.

Sur les dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge.

Il convient de constater que les irrégularités de paiement par la S.C.I. la contraignent à engager cette procédure.

Il est produit une sommation de payer en date du 14 mai 2025 pour un coût de 156,24 euros. Le commandement de payer comme l’inscription d’un hypothèque ne sont pas produits.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de condamnation à dommages et intérêts de la S.C.I. à hauteur de 156,24 euros.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. du [Adresse 7], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.

La S.C.I. du [Adresse 7] sera donc condamnée à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI du [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS [H], les sommes suivantes :

—  208 euros au titre des frais de mises en demeure et relance directement imputables au propriétaire défaillant ;

—  156,24 euros de dommages et intérêts ;

—  700 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété de l’Immeuble du [Adresse 6] par son syndic de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE la SCI du [Adresse 7] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT