T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/08955 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KO5C

MINUTE n° : 2025/ 320

DATE : 16 Juillet 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. BATITOURVES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sophie GRASSI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. SETHI ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Caroline KERVELLA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A.S.U. SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Caroline KERVELLA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

S.A.S.U. SOL ETUDE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Danielle ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Caroline KERVELLA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 14/05/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 25/06/2025, puis prorogée au 02/07/2025 et 16/07/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Sophie GRASSI

M^e Danielle ROBERT

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Sophie GRASSI

M^e Danielle ROBERT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 mars 2022 à effet le 1er avril 2022, la SCI BATITOURVES a donné à bail commercial à la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE, un local constituant le lot n° 8 de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 2] à TOURVES, moyennant paiement d’un loyer annuel de 57.600 euros HT, payable mensuellement par terme de 4.800 HT, avant le 1er de chaque mois, outre les provisions sur charges.

La SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE ayant laissé certains loyers impayés, la SCI BATITOURVES leur a fait délivrer le 23 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 15.509,55 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Les documents annuels relatifs à la sécurité du local n’ayant par ailleurs, pas été communiqué, la SCI BATITOURVES leur a fait délivrer une sommation d’avoir à produire ces documents.

Le commandement et la sommation étant demeurés infructueux, par actes séparés du 27 novembre 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SCI BATITOURVES a fait assigner la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 28.779,29 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges locatives et accessoires impayés arrêtés au 7 novembre 2024, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points et à communiquer, sous astreinte, les rapports de contrôle et de vérification de tous les équipements et notamment installations électriques, moyens contre l’incendie, hygiène et sécurité. Il est sollicité en outre, leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 avril 2025, la SCI BATITOURVES a sollicité la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des provisions de 23.611,85 euros à valoir sur les loyers impayés arrêtés au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal majorés de 3 points, de 8.836,88 euros à valoir sur les charges impayées arrêtées au 18 mars 2025, de 2.374,40 euros à valoir sur le remboursement de la taxe foncière 2024 et a réitéré le surplus des demandes.

Par conclusions notifiées par RPVA la 14 mars 2025, la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE ont sollicité à titre principal, le rejet des demandes et à titre subsidiaire, ont sollicité de réduire le montant de la provision à la somme de 17.568,01 euros, correspondant au montant des loyers impayés pour les mois de septembre à novembre 2024 et à titre reconventionnel, d’ordonner à la SCI BATITOURVES de communiquer un historique des rapports de contrôle et de vérification des équipements et des rapports réalisés dans les locaux loués pour une période de 10 ans avant la signature des baux, soit entre le 21 mars 2012 et le 21 mars 2022.

Elles ne contestent pas devoir le paiement des loyers pour les mois de septembre à novembre 2024 mais contestent la demande au titre des charges.

SUR QUOI,

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit par ailleurs : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers impayés, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte arrêté au 18 mars 2025 (pièce 12), tenant compte des paiements intervenus au cours de la procédure que la créance de 23.611,85 euros n’est pas sérieusement contestable, de sorte que la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE seront solidairement condamnées à verser à la SCI BATITOURVES cette somme à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur charge de 200 euros par mois arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal majorés de 3 points, conformément à la clause 3.6.9.2, relative aux « intérêts de retard » insérée au contrat de bail (page 20).

S’agissant de la demande de provision à valoir sur la taxe foncière 2024, au vu de la clause 3.5.3, relative aux charges, insérée au contrat de bail (page 6 et 7) et de l’avis de taxe foncière pour 2024 (pièce 9), l’obligation n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de provision d’un montant de 2.374,40 euros à ce titre.

Sur la demande de provision à valoir sur la régularisation des charges, la SCI BATITOURVES produit les factures justifiant des dépenses communes de la copropriété dans laquelle se situe le local commercial ainsi qu’un récapitulatif des frais individuels facturés.

Or, en l’état des contestations formulées et au vu de la nature des dépenses facturées, le local loué étant dépendant d’un ensemble immobilier comprenant d’autres copropriétaires, en l’absence d’élément, tel que le règlement de copropriété, autre que le plan des bureaux (pièce 8) sur la répartition des charges de copropriété, sur le nombre de lot la composant et sur la quote-part indivise de chaque lot permettant de vérifier le montant exact de la créance, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande de communication de pièces, la clause 3.6.2.1, relative aux « charges des réparations » insérée au contrat de bail (page 11) prévoit que « le preneur devra faire contrôler annuellement, par prestataire accrédité de son choix la conformité des lieux loués et des équipements avec les réglementations qui leur sont applicables.

Il remettra au bailleur une copie de chacune de ces rapports de contrôle et vérification sur demande de celui-ci » et au vu de la sommation du 23 septembre 2024 demeurée infructueuse, l’obligation à ce titre n’est pas sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de communication des documents demandés pour l’année en cours au moment de la demande soit 2024, compte-tenu de l’absence de précision par la demanderesse sur la période des contrôles demandés, sans qu’il ne soit nécessaire de prononcer une astreinte, les défendeurs s’étant engagés, aux termes de leurs conclusions, à faire procéder aux contrôles et vérifications prévues par le contrat.

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces, il résulte de la clause susvisée que le preneur devra procéder aux contrôles de conformité par un prestataire accrédité « de son choix ». Ainsi, aucune contrainte tendant à mandater les mêmes sociétés intervenues précédemment n’est imposée à la charge du bailleur, rendant l’obligation de communication sérieusement contestable, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

La SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE seront solidairement condamnées aux dépens, en ce compris les frais de commandement et sommation et devront, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE à payer à la SCI BATITOURVES une provision de 23.611,85 euros à valoir sur les loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 3 points en application de la clause 3.6.9.2, relative aux « intérêts de retard » insérée au contrat de bail ;

CONDAMNONS solidairement la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE à payer à la SCI BATITOURVES une provision de 2.374,40 euros à valoir sur la taxe foncière 2024 ;

ORDONNONS in solidum à la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE de communiquer à la SCI BATITOURVES, les rapports de contrôles de la conformité du local loué ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions des parties ;

CONDAMNONS solidairement la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE à payer à la SCI BATITOURVES aux dépens, frais de commandement et sommation inclus ;

CONDAMNONS solidairement la SAS SETHI ENVIRONNEMENT, la SAS SUD ASSAINISSEMENT & ENVIRONNEMENT et la SAS SOL ETUDE à payer à la SCI BATITOURVES une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE