N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00962 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GR5W

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

,

[K], [A]

C/

,

[F], [N]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 26 Mars 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 27 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Christophe TESSIER

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 26 Mars 2026 :

Entre :

Monsieur, [K], [A]

demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Hubert-Antoine DASSE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur, [F], [N]

né le 05 Juin 1961 à, [Localité 1]

demeurant, [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 27 Février 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 26 Mars 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2021, avec prise d’effet au 15 décembre 2021, M., [K], [T], représenté par Citya Immobilier, a donné à bail à M., [F], [N] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 415 € outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de Justice délivré le 18 décembre 2025 remis à personne, M., [K], [T] a fait assigner M., [F], [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

— constater que les baux se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 501,71 €, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2026.

A l’audience susdite, M., [K], [T], représenté par son conseil, indique que la dette a été régularisée mais précise maintenir sa procédure et demande l’expulsion de son locataire.

M., [F], [N] n’est ni présent ni représenté. Sa fille, Mme, [O], [N] a fait parvenir un courrier au tribunal le 23 février 2026 aux termes duquel elle explique que celui-ci rencontre des difficultés de santé important qui ne lui permette pas de comparaître, et qu’il a vu sa situation financière obérée par l’interruption, sans raison, du versement de sa pension d’invalidité par la sécurité sociale. Elle ajoute qu’il s’engage à avoir apuré sa tête à la date du 27 février.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé que le défendeur est tenu de se présenter personnellement ou de se faire assister ou représenter par un avocat, son conjoint concubin ou partenaire de PACS, ou un parent ou allié. La comparution par écrit n’est pas prévue dans le cadre de la présente procédure.

M., [F], [N], ni présent ni représenté, est ainsi considéré comme non comparant.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Au terme de l’article 474 du même code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute,-[Localité 2] par voie électronique le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M., [K], [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 septembre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes de commissaire de justice du 17 septembre 2025, M., [K], [T] a fait délivrer à M., [F], [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 050,74 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 novembre 2025.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative, s’il est constaté que le locataire a la capacité d’apurer sa dette locative en plus du loyer courant.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 17 février 2026, transmis à l’audience, que le locataire a soldé la dette locative et que son compte est créditeur d’un montant de 498,29 euros.

Le paiement intégral à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, il ne saurait être reproché au locataire, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de s’être abstenu d’apurer la totalité de la dette et de l’avoir réglée avant que la juridiction n’accorde les délais de paiement et n’ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans cette circonstance, il appartient au juge de restituer, à la loi, le sens exact que le législateur a voulu lui donner, et en conséquence de constater que la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Par conséquent, il n’y a donc pas lieu de prononcer l’expulsion des locataires et de fixer une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il convient de constater que la dette locative arrêtée au 17 février 2026 est soldée, tel que cela ressort du décompte transmis par le bailleur en cours de délibéré.

Sur les demandes accessoires :

En l’espèce, M., [F], [N] n’a soldé sa dette qu’après l’assignation. C’est pourquoi, ils sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de M., [K], [T] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M., [F], [N] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion du locataire et à fixer une indemnité d’occupation ;

CONSTATONS que la dette locative est soldée ;

CONDAMNONS M., [F], [N] à payer à M., [K], [T] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M., [F], [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Christophe TESSIER