TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00051 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZH5E

AFFAIRE

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE (PRS) DES HAUTS-DE-SEINE,

[X] [C] [Z],

le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes sis [Adresse 2],

représenté par son syndic en exercice, la société d’Expansion commerciale de réalisations immobilières et gestion – Secri Gestion

C/

[S] [M],

[H] [U]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes sis [Adresse 2],

représenté par son syndic en exercice, la société d’expansion commerciale de réalisations immobilières et gestion – Secri Gestion

Chez SECRI GESTION, [Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE (PRS) DES HAUTS-DE-SEINE

[Adresse 8]

[Localité 18]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

Monsieur [X] [C] [Z]

[Adresse 15]

[Adresse 15]

[Localité 17] (LIBAN)

représenté par Maître Benoît DESCLOZEAUX, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 36

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [M]

né le [Date naissance 4] 1963 à [Localité 16] (LIBAN)

[Adresse 9]

[Localité 10]

comparant en personne

Madame [H] [U]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 14] (BRÉSIL)

[Adresse 19]

[Localité 11] (LIBAN)

non comparante

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 24 octobre 2024 en audience publique.

JUGEMENT :

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 2 février 2024, et publié le 8 mars 2024 au Service de la Publicité Foncière de NANTERRE 3 volume 2024 S numéros 33 et 34, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13], a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur et Madame [M], situés dans un ensemble immobilier dénommé “Les Hélianthes”, situé [Adresse 20] et [Adresse 21], à [Localité 13] (adresse postale, [Adresse 1]), cadastré section G numéros [Cadastre 6] et [Cadastre 7], en l’espèce les lots numéros 1042 (appartement) et 1142 (emplacement de stationnement), plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 27 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13], créancier poursuivant a fait assigner Monsieur et Madame [M] à comparaître devant le juge de l’exécution de NANTERRE à l’audience d’orientation du 27 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de Nanterre le 28 mars 2024.

Par déclaration de créance déposée le 20 juin 2024 au greffe du juge de l’exécution, Monsieur [X] [C] [Z] est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créancer s’élevant à la somme de 557.592,50 euros.

Par déclaration de créance déposée le 10 juillet 2024 au greffe du juge de l’exécution, le Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 327.961,40 euros.

L’affaire a été retenue, après un renvoi pour permettre à Monsieur [M] de constituer avocat, à l’audience du 24 octobre 2024, au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13], créancier poursuivant, représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et demande notamment au juge de l’exécution, d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 15.000 euros et de fixer la date de la vente, de dire que sa créance s’élève à la somme de 14.004,43 euros en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 2 février 2024, outre les intérêts, de désigner la SELARL Atlas Justice, Commissaires de justice à [Localité 18], aux fins de procéder aux visites, et de dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Madame [H] [M], bien que régulièrement citée à l’étranger, selon les modalités prévues par l’article 684 du code de procédure civile, et ayant réceptionné l’assignation (accusé de réception signé), n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter sans exciper d’un motif légitime.

Monsieur [S] [M] a comparu en personne, sans se faire assister d’un avocat, malgré les explications apportées lors de la première audience. Il soulève une difficulté sur la propriété du bien objet de la procédure, qui n’appartiendrait plus à Madame [H] [M] mais à leurs filles en commun, produisant à l’appui de ses propos une attestation émanant d’un notaire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du même code, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet ne comparaît pas.

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

1°) Sur la régularité de la procédure

En application de l’article R311-4 du code des procédures civiles d’exécution, en matière de saisies immobilières, les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat. L’article R322-17 du même code prévoit que la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation.

Ainsi, sauf le cas particulier de la seule demande de vente amiable, le débiteur ne peut être représenté que par un avocat.

En l’espèce, Monsieur [M] comparaît en personne, non assisté par un avocat. Il ne présente pas de demande de vente amiable puisque lors de la première audience, il formulait une demande de délais de paiement et lors de la seconde audience, il présente une attestation de notaire et remet en question le fait que Madame [M] soit la propriétaire du bien objet de la présente procédure.

Monsieur [M] n’étant pas assisté d’un avocat, l’attestation d’un notaire qu’il produit est irrecevable. Il sera souligné que l’affaire a été renvoyée une première fois, notamment pour permettre à Monsieur [M] de constituer avocat, après explications sur la procédure et les conditions pour former une demande de délai de paiement, qui était sa première demande.

Au demeurant, ce document ne constitue pas un acte authentique mais une simple attestation. Au regard de l’état hypothécaire produit aux débats, l’acte évoqué n’a manifestement fait l’objet d’aucun enregistrement auprès des services de publicité foncière, en sorte qu’en tout état de cause, il est inopposable aux tiers.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13], créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement du tribunal du tribunal judiciaire de Nanterre, en date du 19 septembre 2022, rectifié par décision du 2 janvier 2023, et ayant condamné Monsieur et Madame [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  9.227,10 euros, autitre des charges de copropriété arrêtés au 1er novembre 2021, augmentée des intérêts au taux légale à compter de l’assignation du 1er avril 2021, sur la somme de 7.985,75 euros, et à compter de la signification des dernières écritures du syndicat des copropriétaires du 19 novembre 2021, pour le surplus ;

—  920 euros de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

le tout assorti de l’exécution provisoire.

Le jugement est définitif, pour avoir été signifié les 31 octobre 2022 et 20 mars 2023, et en vertu d’un certificat de non-recours délivré le 10 novembre 2023 par le directeur des services de greffe judiciaire de la cour d’appel de Versailles.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13] justifie par la production du titre exécutoire ainsi que du décompte des intérêts calculés au taux légal, d’une créance certaine, liquide et exigible.

En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13] s’élève au 2 février 2024 à la somme de 14.004,43 euros, en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs.

2°) Sur la vente forcée

En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Le syndicat des copropriétaires justifie des résolutions numéros 77 et 78 du procès verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire en date du 13 juin 2023 ayant habilité le Syndic en exercice à diligenter ladite vente forcée sur les lots précités, sur la mise à prix de 15.000 euros.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur et Madame [M] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Hélianthes, sis [Adresse 2], à [Localité 13] s’élève au 2 février 2024 à la somme de14.004,43 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

DECLARE irrecevable le document produit par Monsieur [M] ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 10 avril 2025 à 14H00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SELARL Atlas Justice, Commissaires de justice à [Localité 18], pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente.

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 12 Décembre 2024

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Benoît DESCLOZEAUX ccc toque

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

M^e TURON ccc toque