MINUTE N° : 25/00916

JUGEMENT

DU 17 Novembre 2025

N° RC 22/04188

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[D] [T]

ET :

[X] [L]

[P] [L]

Débats à l’audience du 26 Juin 2025

copie et grosse le :

à M^e D’INDY

copie le :

à M^e BERBIGIER

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 17 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 7],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [D] [T]

né le 03 Février 1979 à [Localité 6] (HAUTE VOTA), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Constance D’INDY de la SELARL PRUNIER-D’INDY, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 2]

Madame [P] [L], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte spus seing privé signé par voie électronique le 21 septembre 2020, Monsieur et Madame [L] [X] et [P], par l’intermédiaire de leur intermédiaire SQUARE HABITAT, ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [T] [D] [I] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 555,00 € hors charges.

A la suite d’un dégât des eaux survenu en décembre 2020, Monsieur [T] [D] [I] déplorait l’apparition de moisissures dans le logement.

C’est dans ces conditions que Monsieur [T] [D] [I] a fait assigner Monsieur et Madame [L] [X] et [P] par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande :

— de condamner Monsieur et Madame [L] [X] et [P] à verser à Monsieur [T] [D] [I] les sommes de 6000,00 €à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— de condamner Monsieur et Madame [L] [X] et [P] à lui verser la somme de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— de les condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2022 et renvoyée à six reprises à la demande des parties avant d’être utilement plaidée à l’audience du 26 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [T] [D] [I], représenté par son conseil, demande au tribunal de le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes; de condamner les époux [L] à lui verser la somme de 6000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, de les condamner à lui verser la somme de 555,00 € à titre de dépôt de garantie outre la somme de 770,00 € à titre d’intérêts de retard (à parfaire ou à valoir), de les déclarer irrecevables en leur demande reconventionnelle pour défaut d’intérêt à agir, de les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et de les condamner au paiement de la somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; outre aux entiers dépens.

En réplique, Monsieur et Madame [L] [X] et [P], représentés par leur conseil, sollicite du tribunal de juger Monsieur [T] [D] [I] mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, de le débouter de l’ensemble des demandes, fins et prétentions, de juger recevable la demande reconventionnelle formulée par eux, de condamner par suite Monsieur [T] [D] [I] à leur régler la somme de 1253,46 € au titre du solde de fin de location non indemnisé par leur compagnie d’assurance ainsi qu’une somme de 3500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; outre de prendre à leur charge les entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 prorogé au 17 novembre 2025.

MOTIFS

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le préjudice de jouissance

Conformément aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d’entretien normal des lieux loués.

Il convient de rappeler que le bailleur est également tenu à une obligation de délivrance d’un logement décent. L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence parmi lesquelles figurent, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, “le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.”

Il est constant que le logement donné à bail à Monsieur [T] [D] [I] a subi un important dégât des eaux par infiltration depuis le toit terrasse en fin d’année 2020 entrainant le relogement du locataire sur la période de novembre décembre 2020 puis de novembre 2021 à mars 2022, l’ensemble du logement présentant des moisissures sur les murs et plafonds.

En revanche, aucun élément versé aux débats ne permet de corroborer le défaut d’entretien du locataire en raison d’un manque de nettoyage des grilles d’aération, les clichés photographiques versés par les défendeurs n’étant pas horodatés. En outre, le rapport d’expertise amiable du cabinet EUREXO en date du 18 mars 2022, mandaté par GROUPAMA CENTRE MANCHE, assureur de Monsieur [T], attribue les désordres à deux causes distinctes : l’infiltration par la toiture terrasse et des problématiques de “pont thermique accentué par une ventilation du logement très faible” sans pour autant imputer ce manque de ventilation à un défaut d’entretien des locataires. Il conclut d’ailleurs que la responsabilité du locataire ne peut être recherchée dans la survenance de ces dommages.

Monsieur [T] [D] [I] fait valoir que les propriétaires bailleurs n’ont jamais fait réalisé les travaux de remise en état du logement, raison pour laquelle il a délivré son congé pour le 30 septembre 2022.

Les époux [L] produisent une facture de la société KAMELEON DECORATION en date du 22 juin 2021 portant sur la réalisation de travaux d’embellissement suite à la présence de moisissures comprenant la décontamination de toutes les pièces, l’application d’une impression anti-moissures et la remise en peinture du logement. Il apparaît que ces travaux ont été exécutés avant la réalisation des travaux de suppression de la cause des désordres en date du 25 février 2022 par le syndic de l’immeuble, le cabinet FONCIA. Partant de nouvelles moisissures sont apparus et étaient toujours visibles lors de la réunion d’expertise amiable du 25 janvier 2022. D’ailleurs, l’expert du cabinet EUREXO, dans son courrier adressé aux époux [L], en date du 14 mars 2022, les invitait à se mettre en relation avec le locataire afin de procéder à la réfection des chambres et de la salle de bain inutilisables en l’état et à revoir l’ensemble de la ventilation du logement et son état. L’état des lieux sortant réalisé le 4 octobre 2022 permet de démontrer que les moisissures étaient toujours présentes à cette date.

Les époux [L] ne justifient ni de la réalisation des travaux de remise en état du logement pour lesquels ils produisent uniquement un devis en date du 6 mai 2021 ni des démarches entreprises au regard des problèmes de ventilation du logement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, durant la période de novembre-décembre 2020 et de novembre 2021 au 4 octobre 2022, le logement donné à bail à Monsieur [T] [D] [I] était impropre à sa destination en raison de problèmes d’humidité et de moisissures atteignant l’intégralité des pièces du logement.

Ainsi, il convient de constater que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent causant ainsi un préjudice certain à Monsieur [T] [D] [I] résidant dans la privation de jouissance sereine du logement et des démarches qu’il a dû entreprendre depuis deux ans.

Par conséquent, Monsieur et Madame [L] [X] et [P] seront condamnés à lui verser la somme de 2000,00 € à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle des époux [L]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Monsieur [T] [D] produit une assignation devant le juge des contentieux de la protection en date du 26 septembre 2024 de la SA PACIFICA, subrogée dans les droits de Monsieur et Madame [L], délivré à Monsieur [T] [D] [I] demandant la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 2091,12 € au titre du solde du compte locatif déduction faite du dépôt de garantie et verse aux débats la quittance subrogative en date du 12 avril 2023 justifiant des sommes versées. Il soulève, en conséquence, l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle des époux [L] pour défaut d’intérêt à agir.

Or, il apparaît que la demande des époux [L] aux termes de leurs dernières écritures portent sur une somme de 1253,46 € au titre du solde de fin de location déduction faite des sommes versées par l’assureur PACIFICA.

Ainsi, il apparaît que l’instance pendante devant le juge des contentieux de la protection n’oppose pas les mêmes parties et que l’objet du litige est distinct de la présentedécision.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [L] [X] et [P] est recevable.

Les époux [L] ne détaillent pas la somme réclamée au titre du solde de fin de location mais il apparaît à la lecture du décompte produit que la somme de 1253,46 € est répartie comme suit :

—  868,46 € au titre des dégradations locatives

—  300,96 € au titre des impayés de loyers

—  84,04 € au titre du solde restant dû sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2022.

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Le loyer est dû jusqu’au terme du contrat de bail et la remise des clés.

Monsieur [T] [D] [I] ne produit pas copie de son congé. Toutefoiis, il résulte de l’état des lieux sortant réalisé entre les parties le 4 octobre 2022 que les clés ont été restituées par le locataire à cette datte. De ce fait, Monsieur [T] [D] a continué de disposer du logement jusqu’au 4 octobre 2022 et est donc redevable du loyer et des charges jusqu’à cette date.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de relance à hauteur de 385,00 € restant à charge du bailleur conformément à l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et à l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989.

Les époux [L] produisent la taxe foncière 2022 démontrant le caractère exigible de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 254,00 € soit la somme de 192,76 € au prorata temporis jusqu’au 4 octobre 2022. Il apparaît que les époux [L] ont été indemnisés de leur assureur au titre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2022 à hauteur de 108,72 €. Ainsi, Monsieur [T] reste redevable de la somme de 84,04 € à ce titre.

Il apparaît, par conséquent, qu’aucune somme n’est due (300,96 € + 84,04 € – 385,00 €) par Monsieur [T] [D] au titre des loyers et charges.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée réalisé de façon contradictoire le 21 septembre 2020 et l’état des lieux sortant réalisé dans les mêmes conditions en date du 4 octobre 2022 que les dégradations suivantes ont été constatées :

— logement restitué sale et non nettoyé

— la porte de placard de la chambre 2 est voilée et ne coulissse plus

— la porte de la chambre 3 ne se ferme pas et présente deux trous

— la serrure de la boite aux lettres a été forcée

—  4 ampoules sont maquantes

— la bonde du lavabo et de la baignoire sont hors service

— le joint de la baignoire est moisi et à refaire

— le plan de travail de la cuisine est brûlé

— le mur du séjour présente un trou pour le passage de la fibre.

Les époux [L] produisent une devis de nettoyage de la société SAINES pour un montant de 446,38 €, une facture LEROY MERLIN en date du 27 juillet 2023 et une facture IKEA du 23 novembre 2022.

La facture LEROY MERLIN porte sur différents accessoires et outillages dont le lien avec les dégradations locatives n’est pas clairement déterminé. La demande des époux [L] à ce titre sera rejetée. Pour le reste, les époux [L] ne produisent aucun élément matériel permettant de démontrer le montant du préjudice subi.

Ainsi, Monsieur [T] [D] [I] sera condamnéà verser à Monsieur et Madame [L] la somme de 453,37 € au titre des dégradations locatives.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur et Madame [L] [X] et [P], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur [T] [D] [I] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur et Madame [L] [X] et [P].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur et Madame [L] [X] et [P] à verser à Monsieur [T] [D] [I] la somme de 2000,00 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de son préjudice de jouissance du fait du manquement de Monsieur et Madame [L] [X] et [P] à leur obligation de délivrance d’un logement décent ;

Déclare recevable la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [L] [X] et [P] ;

Condamne Monsieur [T] [D] [I] à verser à Monsieur et Madame [L] [X] et [P] la somme de 453,37 € (QUATRE CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET TRENTE SEPT) au titre des dégradations locatives ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur et Madame [L] [X] et [P] à verser à Monsieur [T] [D] [I] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur et Madame [L] [X] et [P] du surplus de leurs demandes ;

Condamne Monsieur et Madame [L] [X] et [P] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection