copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Yves JEGO

CCC + CE M^e Jérôme MARAIS

CCC + CE M^e Nicolas MARGUERIE

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 24/00286 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DL6Z

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le douze Juin deux mil vingt cinq,

ENTRE :

S.A.R.L. LEOAND, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°449 079 474, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Nicolas KOHEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE (plaidant), M^e Yves JEGO, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

ET :

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6] demeurant [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la SASU INTERPLAGES, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [N] [D]

né le 08 Août 1959 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 24 Avril 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 12 JUIN 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 16 mai 2013, Mme [H] [D] aux droits de laquelle vient aujourd’hui son fils [N] [D] a accordé à la société Une Mouette dans la Cuisine un renouvellement de bail commercial jusqu’au 30 juin 2022 portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 10].

Suivant acte authentique du 30 janvier 2014, le fonds de commerce comprenant ce droit au bail a été cédé à la société Leoand.

Reprochant un défaut d’entretien du bien à son bailleur et son inertie face à la gravité des désordres affectant la structure même de l’immeuble, la société Leoand a fait assigner M. [D] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Lisieux statuant en référé à l’audience du 5 décembre 2024 afin, à titre principal, à le voir condamner à réaliser de travaux et à lui payer des indemnités provisionnelles réparant son préjudice, ou à titre subsidiaire, obtenir une expertise judiciaire.

Par acte du 6 janvier 2025, M. [D] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] à comparaître à l’audience du 23 janvier 2025. Cette instance a été jointe à l’instance initiale.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a été évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

À l’audience, la société Leoand demande, sur le fondement des articles 1719, 1720, 1721 du code civil, 835 et 145 du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— ordonner à M. [D], sous astreinte de 500 euros par jour, de procéder à la réalisation des travaux nécessaires pour lui permettre d’exploiter paisiblement les locaux pris à bail et lui communiquer un planning prévisionnel de travaux avec une date prévisible de réouverture des locaux,

— condamner M. [D] à lui payer à titre de provision résultat de la perte d’exploitation des locaux loués les sommes suivantes :

—  97 579, 24 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

—  40 211, 30 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir,

—  7 506, 95 euros par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à ce que l’exploitation des locaux redevienne possible,

—  2 130 euros Ttc au titre des frais de déménagement,

—  1 296 euros au titre des frais de stockage dans un garde meuble,

— débouter M. [D] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire et réserver les dépens,

en tout état de cause,

— condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

M. [U] demande, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à le garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées au bénéfice de la société Leoand,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] à procéder, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à la réalisation des travaux nécessaires à la jouissance paisible des lots n°1 et 2 lui appartenant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à lui payer la somme provisionnelle de 18 491, 75 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er janvier 2025, outre le paiement d’une somme de 3 580, 03 euros par trimestre à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à l’achèvement des travaux utiles et nécessaires à la jouissance paisible des locaux commerciaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] conclut au rejet de toutes les demandes de M. [D] au motif de l’existence d’une contestation sérieuse et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de la société Leoand

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1- Sur la réalisation des travaux

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les parties, et plus particulièrement de l’expertise de la société Ibatec-Bois, que les désordres affectant l’immeuble dans lequel se trouve le local commercial loué par la société Léoand, se situent au niveau du sous-dimensionnement du plancher Haut R+1, de l’absence d’éléments porteurs jusqu’aux fondations sous la cage d’escalier et d’une fissure longitudinale importante au niveau de la poutre en façade.

Il est incontestable que ces désordres affectent les éléments de structure du bâtiment qui sont des parties communes et qu’ils ne concernent donc pas uniquement des éléments intéressants la seule partie privative appartenant à M. [D], le bailleur.

Dans ces conditions, et quand bien même l’obligation de jouissance paisible qui pèse sur M. [D] est incontestable et au demeurant incontestée, c’est en vain que la société Léoand demande la condamnation de son bailleur à réaliser des travaux qui concernent les parties communes de l’immeuble et qui ne peuvent donc être effectués que par le syndicat des copropriétaires dûment autorisé en ce sens par l’assemblée générale des copropriétaires.

Surabondamment, il y a lieu de faire observer que si les expertises produites aux débats permettent indéniablement d’établir l’existence des désordres, elles sont en revanche insuffisamment précises sur la nature des travaux à réaliser pour y remédier, de sorte qu’il ne peut être prononcée une telle condamnation à une obligation de faire qui ne serait pas exécutable, faute de précision.

En conséquence, cette demande est rejetée.

2- Sur les demandes provisionnelles

La société Léoand demande la condamnation de M. [D] au paiement des sommes suivantes :

—  97 579, 24 euros concernant la perte de chiffre d’affaire entre le 1er décembre 2023 et le 31 décembre 2024,

—  40 211, 30 euros les dépenses supplémentaires engagées pour l’année 2024 (salaire, honoraire de l’expert comptable, impôt, assurance, charges sociales)

—  7 506, 10 euros par mois à titre d’indemnité à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à ce que l’exploitation des locaux redevienne possible,

—  2 130 euros Ttc au titre des frais de déménagement,

—  1 296 euros au titre des frais de stockage dans un garde meuble.

C’est à juste titre que la société Léoand fait valoir que la clause du bail commercial qui prive le preneur d’une indemnité en cas de grosses réparations intervenant dans le local loué n’a pas vocation à s’appliquer lorsque le commerce est totalement inexploitable et fermé en raison de l’état de l’immeuble et desdits travaux à réaliser.

L’invocation de cette clause par M. [D] n’est pas pertinente et son inapplication ne souffre d’aucune contestation sérieuse, et ce d’autant que M. [D] en a convenu de lui-même puisqu’il a accepté de suspendre les loyers de son preneur depuis la fermeture du commerce.

Néanmoins, la demande indemnitaire présentée par la société Léoand ne repose pas sur une évaluation sérieuse. En effet, son préjudice lié à la fermeture de son commerce ne peut être évalué sur la base du seul chiffre d’affaire, sans tenir compte des charges. C’est le résultat d’exploitation qui constitue son préjudice.

Or, en 2023, le résultat d’exploitation de son commerce est, au vu du bilan comptable de 3 069, 99 euros, soit un préjudice mensuel de 255, 83 euros.

En conséquence, sur cette seule base, la demande subsidiaire d’expertise ne reposant sur aucun motif légitime et les autres éléments de préjudice n’étant établi par aucune pièce justificative et les frais de déménagement et de stockage n’étant en l’état que futurs et incertains, il convient de condamner M. [D] à payer à la société Leoand la somme de 255, 83 x 18 mois (du 1er décembre 2023 au 31 mai 2025) = 4 604, 94 euros, outre une somme mensuelle de 255, 83 euros jusqu’à ce que la société Leoand puisse à nouveau disposer de la jouissance de son local commercial.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [D] à l’encontre du syndicat des copropriétaires

1- Sur la réalisation des travaux

D’une part, il convient de relever que les travaux urgents de mise en sécurité du bâtiment ont été réalisés et que les travaux de reprise des désordres de structures sont en cours, l’assemblée générale des copropriétaires ayant désigné un architecte pour le suivi des travaux, ayant voté une première enveloppe budgétaire, avant de l’annuler, mais uniquement pour pouvoir bénéficier d’une mise en concurrence qui n’a pas été faite. Il n’y a en l’état aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent qui justifie donc que soient ordonnés en référé des travaux urgents.

D’autre part, à l’instar des motifs adoptés ci-dessus, il convient de rappeler que la nature exacte des travaux n’est pas définie, de sorte que la condamnation à cette obligation de faire serait inexécutable.

Dans ces conditions, cette demande est rejetée.

2- Sur la demande de garantie et le paiement d’indemnité provisionnelle

M. [D] demande à ce titre l’indemnisation de la perte de loyer résultant de l’impossibilité de jouissance de son lot et la garantie du syndicat des copropriétaires sur les condamnations prononcées à son encontre en sa qualité de bailleur.

Eu égard à la nature des désordres litigieux, tels que précisés dans les motifs adoptés ci-dessus, c’est à juste titre que M. [D] invoque les dispositions de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965 dont l’application ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, il est établi de manière certaine que les désordres affectent la structure de l’immeuble et ses parties communes, de sorte que la privation de jouissance de son lot privatif subie par M. [D] trouve indéniablement son origine dans le mauvais état d’entretien desdites parties communes, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit en répondre, le cas échéant sous réserve d’action récursoire, mais cela ne prive en rien le recours de M. [D] de son caractère sérieux.

La régularité du contrat de bail est à ce titre indifférente puisque dans tous les cas, il est privé de l’entière jouissance de son lot et que ce préjudice doit être évalué par rapport à la valeur locative du bien. Or, aucun élément ne vient établir que le loyer perçu par M. [D] ne correspond pas à cette valeur, même le cas échéant pour un usage à titre d’habitation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] sera condamné à payer à M. [D] la somme de 18 491, 75 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er janvier 2025, outre le paiement d’une somme de 3 580, 03 euros par trimestre à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à l’achèvement des travaux utiles et nécessaires à la jouissance de son lot privatif.

De même, ses obligations de bailleur sont en l’état avérées et non sérieusement contestables, de sorte que le syndicat des copropriétaires lui doit sa garantie à ce titre.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] succombant à titre principal, il sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande de condamner M. [D] à payer à la société Leoand la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, la nature du litige conduit à ne pas faire droit à sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE la société Leoand de sa demande de condamnation de M. [D] sous astreinte à faire réaliser les travaux dans le local commercial qu’il loue ;

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à la société Leoand une indemnité provisionnelle de 4 604, 94 euros, pour défaut de jouissance sur la période allant du 1er décembre 2023 au 31 mai 2025, outre une somme mensuelle de 255, 83 euros jusqu’à ce que la société Leoand puisse à nouveau disposer de la jouissance de son local commercial ;

REJETTE toutes les autres demandes de provision présentées par la société Leoand ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] à garantir M. [N] [D] de cette condamnation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] à payer à M. [D] la somme de 18 491, 75 euros au titre de son préjudice locatif arrêté au 1er janvier 2025, outre le paiement d’une somme de 3 580, 03 euros par trimestre à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à l’achèvement des travaux utiles et nécessaires à la jouissance de son lot privatif ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à la société Leoand la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE