copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Marc REYNAUD

CCC + CE M^e Ariane SIBOUT

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00088 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNYI

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

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Par mise à disposition au greffe le seize Octobre deux mil vingt cinq,

ENTRE :

S.C.I. DELBREIL, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°820 894 780, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX (postulant), substitué par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

M^e Elsa HADDAD, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

ET :

S.N.C. [N], exploitant sous l’enseigne “LE PHARE”, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°880 520 283, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 2] / FRANCE

Représentée par M^e Ariane SIBOUT, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 04 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 16 OCTOBRE 2025.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2020, la Snc Delbreil a cédé son fonds de commerce de café, bar, brasserie, jeux PMU, débit de tabac etc… exploité sous l’enseigne “Le Phare” à la Snc [N]. Ce fonds de commerce est situé [Adresse 1] à Trouville sur mer, dans des locaux donnés à bail commercial par la Sci Delbreil aux termes d’un contrat sous seing privé en date du 12 octobre 2017.

Par exploits de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la Sci Delbreil a fait délivrer à la Snc [N] un commandement de payer la somme de 3 346 euros au titres des arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la Sci Delbreil a fait assigner la Snc [N] à comparaître devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 24 avril 2025 afin de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire,

— condamner la Snc [N] à lui payer la somme de 8 712, 35 euros à titre de provision,

— condamner la Snc [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 4 septembre 2025.

À l’audience, la Sci Delbreil a maintenu ses prétentions, ramenant la demande de provision à la somme de 2 208, 17 euros et sollicitant oralement l’expulsion de son preneur.

La Snc [N] demande, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, 1104, 1231-5 et 1343-5 du code civil, de :

— juger que le commandement de payer du 20 décembre 2024 est irrégulier pour avoir été délivré de mauvaise foi, pour ne pas détailler les loyers et charges, pour porter sur des échéances locatives déjà payées lors de sa date de signification, pour mentionner des sommes injustifiées et non appelées au preneur, de sorte qu’est caractérisée une contestation sérieuse faisant échapper l’appréciation de l’effet de ce commandement au juge des référés,

— dire, n’y avoir lieu, en conséquence à référé sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— juger que les clauses d’intérêts conventionnels ou d’indemnité forfaitaire constituent des clauses pénales,

— juger que la demande de condamnation en paiement d’un quelconque intérêt de retard est injustifiée alors que les prétendues sommes impayées ont été réglées avant la délivrance du commandement de payer,

— juger, à titre subsidiaire que le montant dû au titre d’une clause pénale doit être rapporté à néant au regard des circonstances de l’espèce,

— débouter la Sci Delbreil de toutes ses demandes,

— constater qu’elle est à jour de ses loyers jusqu’au mois de juin 2025 inclus,

— constater qu’elle exploite régulièrement le fonds de commerce depuis a minima le 2 mai 2025,

— juger que la sommation de payer du 2 avril 2025 est donc sans effet,

— condamner la Sci Delbreil à communiquer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

— les appels de loyers et charges depuis le 1er février 2020,

— les quittances au titre des sommes réglées depuis le 1er février 2020 et ce jusqu’au 30 juin 2025,

— condamner la Sci Delbreil au paiement d’une somme de 3 600 euros Ttc au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le constat de la résiliation du bail

Par acte du 20 décembre 2024, la Sci Delbreil a fait délivrer à la Snc [N] un commandement de payer la somme de 3 346 euros au titres des arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Cette somme est détaillée comme suit :

— octobre 2024 : 3 346 euros

— novembre 2024 : 2 000 euros

— décembre 2024 : 2 000 euros

— à déduire sommes perçues : 4 000 euros.

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que contrairement à ce que soutient la Sci Delbreil, ce commandement ne vise aucunement l’inexploitation des lieux et la stipulation contractuelle visant ce non-respect de l’obligation d’exploitation. Seul le non-paiement du loyer est visé par cet acte.

Sur les sommes réclamées, à défaut de décompte précis, les pièces versées aux débats permettent de comprendre que la somme de 2 000 euros correspond au loyer versé mensuellement et que la somme supplémentaire de 1 346 euros réclamé au mois d’octobre 2024 correspondrait au montant de la taxe foncière qui est mise à la charge du preneur aux termes des stipulations du contrat de bail.

Il convient de relever s’agissant de cette somme de 1 346 euros que, d’une part, en produisant uniquement le recto de l’avis de taxe foncière 2024, la Sci Delbreil ne met pas la présente juridiction en mesure de vérifier que le montant ainsi réclamé correspond bien à l’immeuble loué par la Snc [N]; que d’autre part, et en tout état de cause, cet avis d’imposition est adressé à la Sci Delbreil. Or celle-ci ne justifie aucunement avoir faire une quelconque démarche pour informer la Snc [N] du montant de cette taxe, ni a fortiori pour lui en réclamer le paiement avant le commandement de payer litigieux, qui ne porte quant à lui aucune indication sur la nature des sommes réclamées. En effet, les copies de courrier versées aux débats, sans aucun justificatif de leur envoi et de leur réception n’ont aucune valeur probante.

Cette somme ne peut donc être considérée comme étant due à la date du 20 décembre 2024 et ce même s’il est acquis que le contrat de bail met cette taxe à la charge du preneur.

Quant aux loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2024, il est constant que ceux des mois d’octobre et novembre ont été réglés courant des mois d’octobre et novembre. Quant au loyer du mois de décembre, la Snc [N] rapporte la preuve qu’il a été réglé le 17 décembre 2024, soit antérieurement à la délivrance de l’acte litigieux.

Ainsi, les causes de ce commandement de payer du 20 décembre 2024 sont injustifiées, de sorte que le jeu de la clause résolutoire n’est pas acquise.

En cours de procédure, la Sci Delbreil a fait délivrer le 22 avril 2025 une sommation de faire visant la clause résolutoire reprochant à la Snc [N] une absence d’exploitation du fonds de commerce et lui enjoignant de reprendre l’activité dans le délai d’un mois, sous peine de faire jouer la clause résolutoire du contrat.

La violation de l’obligation d’exploiter est contestée par la Snc [N] et contestable, puisque seul est produit aux débats un constat de commissaire de justice du 20 décembre 2024 et un procès-verbal de recherches infructueuses du 22 avril 2025, alors que la Snc Dadoud produit les justificatifs de la reprise de l’activité son commerce dans le même temps à partir du 24 avril 2025 après une période d’arrêt liée à un arrêt maladie et un contrat de location gérance qui n’a pas été exécutée. Au vu de ces éléments, il existe manifestement une contestation sérieuse sur le respect de cette obligation, de sorte que l’action devant la présente juridiction intentée par la Sci Delbreil sur ce fondement ne peut prospérer.

La demande tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement d’une provision

La Sci Delbreil sollicite le paiement de la somme de 2 208, 17 euros qui ne correspond pas à un arriéré de loyers mais aux intérêts de retard dans le paiement du loyer mensuel, outre une indemnité forfaitaire de 200 euros par retard d’échéance, conformément à l’application de la clause pénale du contrat de bail commercial.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure

En l’espèce, le contrat prévoit en son article X la clause pénale suivante: “en cas de non-paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer ou des charges correspondantes, leur montant sera majoré de plein droit dix pour cent à titre d’indemnité, pour couvrir le bailleur de ses peines et soins en vue d’obtenir le recouvrement des sommes impayées; et ce non compris tous ses débours, notamment frais et honoraires d’avocat et d’huissiers, lesquels seront remboursés sur justificatifs.

Cette indemnité sera due de plein droit, sans mise en demeure préalable.

En outre, toute somme exigible non payée sera productrice de plein droit, à compter de la date du commandement de payer, d’un intérêt de retard aux taux de base bancaire majoré de deux points.[…]”.

À la lecture de cette disposition contractuelle, il apparaît que les intérêts de retard ne sont dus qu’à compter d’un commandement de payer régulier. Au vu des motifs adoptés précédemment, force est de constater que la Sci Delbreil ne peut se prévaloir d’un tel acte, de sorte que sa demande à ce titre – qui plus est, présentée de manière infondée à compter de la date de l’échéance – doit être purement et simplement rejetée comme atteinte d’une contestation très sérieuse.

Quant à l’indemnité forfaitaire de 10 % pour retard de paiement, les sommes visées dans le commandement de payer du 20 décembre 2024 et le tableau dressé par le créancier lui-même établi que pour chaque mensualité, le retard est mensuellement en moyenne d’une quinzaine de jours. Sur une somme de 2 000 euros, cette situation ne justifie pas mensuellement une indemnité forfaitaire de 200 euros qui apparaît totalement excessive et disproportionnée par rapport au préjudice subi et qu’il convient donc de réduire à 1 %, soit 20 euros par mois, soit sur 10 mois, une somme totale de 200 euros.

En conséquence, la Snc [N] sera condamnée à payer à la Sci Delbreil à titre provisionnel la somme de 200 euros au titre de clause pénale pour les retards de paiement sur la période d’octobre 2024 à juillet 2025.

Sur la demande d’établissement des appels de loyers et quittances sous astreinte

Il convient de rappeler que l’appel de loyer n’est pas une obligation du bailleur et ce d’autant qu’en l’espèce, le contrat prévoit très expressément les conditions de paiement du loyer avec une clause dérogatoire permettant le paiement mensuel, le 1er de chaque mois. La demande à ce titre ne peut donc prospérer.

De même, s’agissant des quittances de loyer, à défaut de demande expresse du preneur, la délivrance de quittances de loyers n’est ni une obligation légale, ni une obligation contractuelle du bailleur. Or, la Snc [N] ne justifie aucunement avoir, avant l’introduction de la présente procédure, sollicité de la part de son bailleur la remise de tels documents, demande à laquelle la Sci Delbreil a déféré à compter des loyers dus au mois d’octobre 2024. Pour la période antérieure, la Snc [N] ne justifie aucunement en quoi, la demande est justifiée et non sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de rejeter cette prétention.

Sur les demandes accessoires

La Snc [N] qui succombe à titre principal, sera tenue aux entiers dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024 ni la sommation du 22 avril 2025, qui sont des actes sans effet et sans lien avec la condamnation en paiement provisionnel prononcée.

L’équité et la solution du litige commandent de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE la Sci Delbreil de sa demande tendant à constater la résiliation de plein droit du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire,

CONDAMNE la Snc [N] à payer à la Sci Delbreil la somme de 200 euros à titre provisionnel au titre de clause pénale ;

DEBOUTE la Snc [N] de sa demande de communication sous astreinte des appels et quittance de loyers;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraire, en ce compris les demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la Snc [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE