copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Jérôme MARAIS

CCC + CE M^e Renan DROUET

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

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N° RG 25/00058 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNLY

Minute n° : 2025/

J U G E M E N T

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

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Par mise à disposition au greffe le seize Octobre deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Syndic. de copro. RESIDENCE WOOD LODGE demeurant [Adresse 1], représenté par son syndic la SASU INTERPLAGES, demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX

ET :

Monsieur [R] [Z]

né le 03 Mai 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Renan DROUET, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Valentin DURAND, avocat au barreau de CAEN

Madame [H] [P]

née le 15 Mai 1945 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Renan DROUET, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Valentin DURAND, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 04 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 16 OCTOBRE 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [R] [Z] et Mme [H] [P] sont propriétaires des lots n° 13, 24, 75 et 115 au sein de la résidence [10] situé [Adresse 3], immeuble soumis au régime de la copropriété.

Par mise en demeure du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Wood Lodge a fait sommation à M. [Z] et Mme [P] de payer la somme de 5 261, 34 euros au titre des charges impayées pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, outre un arriéré de charges et diverses sommes mises à leur charge au titre de précédentes actions en justice.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Wood Lodge a fait assigner M. [Z] et Mme [P] à comparaître devant le président de ce tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 20 mars 2025 afin de voir :

— condamner in solidum M. [Z] et Mme [P] à lui payer la somme principale de 5 261, 34 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2024 et pour le surplus à compter du jugement à intervenir,

— condamner in solidum M. [Z] et Mme [P] au paiement de l’ensemble des frais exposé par le syndicat des copropriétaires, indépendamment de ceux exposés par la présente procédure,

— condamner in solidum M. [Z] et Mme [P] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner in solidum M. [Z] et Mme [P] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer et les émoluments de l’huissier chargé d’exécuter la décision à intervenir prévu à l’article 10 de la profession, et à charge du créancier sauf dispositions contraires.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 4 septembre 2025.

À l’audience, le [Adresse 8] a maintenu l’intégralité de ses prétentions, faisant observer que les moyens de défense soulevés par M. [Z] et Mme [G] sont récurrents et régulièrement rejetés par les juridictions, en dernier lieu par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 6] le 17 décembre 2024.

M. [Z] et Mme [P] demandent, sur le fondement des article 1344 du code civil et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,de :

à titre liminaire,

— juge irrecevable l’action en paiement des charges de copropriété du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, faute de mise en demeure préalable obligatoire et valable,

à titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes et le débouter,

à titre subsidiaire,

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission l’établissement des comptes entre les parties, conformément à la Loi SRU d’une part, et eu égard aux condamnations croisées intervenues entre elles d’autre part,

à titre infiniment subsidiaire,

— leur octroyer un paiement échelonné de leur dette en 24 termes égaux de l’arriéré sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil,

en toute hypothèse,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Wood Lodge à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, au soutien de son action le syndicat des copropriétaires de la résidence Wood Lodge verse aux débats les pièces suivantes:

— le contrat de syndic,

— le procès-verbal des assemblées générales des 04 mars 2023 et 6 juillet 2024 approuvant les comptes de gestions de l’exercice 2022 et 2023, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025,

— les appels de fonds réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2024

— un décompte des charges pour l’année 2022 et pour l’année 2023

— un relevé de compte arrêté au 10 janvier 2025,

— la mise en demeure du 2 octobre 2024.

C’est en vain que les défendeurs soulèvent l’irrecevabilité de la demande pour défaut de mise en demeure conforme aux exigences de l’article 19-2 sus-cité. En effet, la mise en demeure du 2 octobre 2024, certes, rappelle les sommes dues au titre de l’arriéré de charges, mais elle précise également très explicitement qu’est sollicité le paiement des échéances de provisions en visant “1er éch Appel de provisions” pour 395, 04 euros due au 1er janvier 2024, la seconde échéance le 1er avril pour le même montant, la 2ème échéance le 1er juillet 2024 pour le même montant et enfin la 4ème échéance toujours pour le même montant le 1er octobre 2024 et ce conformément aux décisions prises en assemblées générales sur la validation du budget prévisionnel et les appels de fonds nécessaires en découlant. Ces précisions sont suffisantes pour permettre à la présente juridiction de s’assurer du bien fondé de l’utilisation de la procédure accélérée au fond visant le non-paiement à trente jours de l’appel d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’irrecevabilité sera donc rejetée.

Sur le fond, ni aux termes des conclusions déposées à l’audience au soutien de leur défense, ni oralement, M. [Z] et Mme [P] n’ont exposé d’arguments précis qui pourraient justifier le recours à une expertise judiciaire destinée à déterminer le montant de leur dette, étant fait observer, d’une part, que le [Adresse 8] justifie parfaitement du montant sollicité qui correspond aux appels de fonds émis sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024 qui sont tous produits aux débats, soit la somme de 5 261,34 euros, et d’autre part, qu’il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale que M. [Z] et Mme [P] ont voté favorablement à l’approbation des comptes et du budget prévisionnel, de sorte qu’ils sont mal venus en leur critique dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [Z] et Mme [P] à payer la somme de 5 261, 34 euros au titre de l’arriéré de charges dus sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En revanche, la demande tendant à voir condamner in solidum M. [Z] et Mme [P] au paiement de l’ensemble des frais exposé par le syndicat des copropriétaires, indépendamment de ceux exposés par la présente procédure, sera rejetée, cette demande n’étant fondée ni en droit, ni en fait.

Enfin, sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que la contestation de M. [Z] et Mme [P] s’inscrit dans la suite d’un contentieux récurrent conduisant le syndicat des copropriétaires de la résidence Wood Lodge a systématiquement devoir intenter une action en justice pour obtenir le paiement des charges de copropriété, et ce alors que M. [Z] et Mme [P] opposent constamment les mêmes éléments de défense, auxquels plusieurs juridictions de première instance et d’appel ont déjà répondus.

Cette attitude injustifiée caractérise un abus fautif qui cause un préjudice distinct du seul retard de paiement réparé par les intérêts moratoires, caractérisé notamment par un dysfonctionnement de la copropriété et des difficultés de gestion pour son bon entretien.

Ce préjudice sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 3 000 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il convient de relever qu’il n’est produit aux débats aucun justificatif attestant de la situation financière des défendeurs. En conséquence, il convient de rejeter leur demande à ce titre, la juridiction n’étant pas en mesure d’apprécier factuellement la réunion des conditions de mise en oeuvre de l’article 1343-5 sus-rappelé.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] et Mme [P] succombant, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, outre le paiement d’une somme que l’équité et la nature du litige commandent de fixer à 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, contradictoirement et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z] et Mme [P];

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [H] [P] à payer au [Adresse 8] les sommes suivantes:

—  5 261, 34 euros au titre de l’arriéré de charges dus sur la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 2 octobre 2024,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [R] [Z] et Mme [H] [P] de leur demande de délais de paiement;

CONDAMNE in solidum M. [R] [Z] et Mme [H] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le greffier, Le président,

C.LAMOUR AL BERGERE