TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02911 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC3D

Minute : 24/01062

Association EQUALIS

Représentant : M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 18

C/

Madame [Y] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association EQUALIS,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stanislas DE JORNA, avocat au barreau de MEAUX

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [T],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’association RELAIS HABITAT a notamment pour objet l’activité d’intermédiation locative, de gestion locative sociale et d’accompagnement social, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, conformément aux article L365-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Dans le cadre de son objet social, elle exploite des locaux dont elle est locataire, notamment un logement situé [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2018, l’association RELAIS HABITAT a, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, mis à disposition de Madame [Y] [T] le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de 18 mois, avec prise d’effet au 18 octobre 2018 jusqu’au 18 avril 2020, moyennant une redevance mensuelle initiale de 329,08 euros.

Selon traité de fusion absorption en date du 17 décembre 2019, l’association RELAIS HABITAT a été absorbée par l’association LA ROSE DES VENTS au 1er janvier 2020.

Selon traité de fusion absorption du 31 mai 2020, l’association LA ROSE DES VENTS a été absorbée par l’association EQUALIS avec effet rétroactif au 1er janvier 2020.

Selon avenant du 19 avril 2022, l’association EQUALIS a renouvelé la convention s’occupation avec Madame [Y] [T] pour une durée de 6 mois. La convention a ensuite été renouvelée à plusieurs reprises, en dernier lieu selon avenant du 20 avril 2023, la redevance mensuelle étant fixée à 190 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, l’association EQUALIS a fait signifier à Madame [Y] [T] un commandement de payer la somme de 3990,86 euros au titre des redevances impayées au 26 septembre 2023 visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, l’association EQUALIS a fait assigner Madame [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes,constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2023,condamner Madame [Y] [T] à lui payer la somme de 4435,86 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation au 29 janvier 2024, sauf à parfaire,condamner Madame [Y] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 722 euros correspondant au montant de la redevance mensuelle et des charges, à compter du 26 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à son départ des lieux,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,l’autoriser à conserver le dépôt de garantie de 304,08 euros, lequel s’imputera sur les sommes qui lui restent dues,la condamner au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 30 septembre 2024, l’association EQUALIS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4747,86 euros arrêtée au 30 septembre 2024.

Elle rappelle que la convention d’occupation conclue entre l’organismes agréé et l’occupant ne constitue pas un bail d’habitation et n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989. Elle indique au visa des articles 1103, 1104, 1728, 1741 et 1224 du code civil que Madame [Y] [T] n’a pas respecté ses obligations en ne réglant pas régulièrement le montant de sa redevance et de ses charges. Elle précise que la défenderesse n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai d’un mois après le commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise. Elle réclame l’expulsion de Madame [Y] [T], sous astreinte avec la fixation d’une indemnité d’occupation. Elle soutient que le non-respect des obligations justifie la conservation du dépôt de garantie.

Madame [Y] [T], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux sous locations.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

En l’espèce, il ressort des documents produits par l’association EQUALIS et notamment de la convention d’occupation, que l’association est locataire du logement mis à disposition et que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif d’intermédiation locative « SOLIBAIL » selon convention conclue avec l’État conformément à l’article L365-1 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à la convention signée entre l’association EQUALIS et Madame [Y] [T]. L’action de l’association EQUALIS qui n’est pas soumise aux formalités de notification préalable, est recevable.

Sur le montant des sommes dues :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément aux articles 5 et 8 de la convention et de son avenant, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle en contrepartie de la mise à disposition du logement.

Il ressort des pièces du dossier, notamment de la convention du 18 octobre 2018, de l’avenant du 20 avril 2023, du commandement de payer du 26 octobre 2023 et du décompte de la créance, actualisé au 30 septembre 2024, que l’association EQUALIS rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré des redevances.

Toutefois, le décompte de la créance fait figurer une reprise de solde débiteur, à hauteur de 1444,86 euros, au 3 novembre 2020, sans explication sur l’origine de cette dette. Cette somme n’étant pas justifiée et ne pouvant être vérifiée, elle ne saurait être considérée comme certaine et exigible. Dès lors, il convient de la déduire des sommes réclamées.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [T] à payer à l’association EQUALIS la somme de 3303 euros, au titre des sommes dues entre le 03 novembre 2020 et le 30 septembre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, il ressort des termes de l’avenant du 20 avril 2023 que celui-ci se substitue à la convention d’occupation initiale.

L’article 10 de l’avenant du 20 avril 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement de la redevance dans les conditions du contrat, la convention sera résiliée de plein droit un mois après notification « par courrier avec accusé de réception ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [Y] [T] le 26 octobre 2023. S’il ne constitue pas une lettre recommandée avec accusé de réception, il s’agit d’un acte signifié par commissaire de justice qui permet de s’assurer de sa délivrance à la locataire.

La somme visée au commandement de payer s’élève à 3990,86 euros.

Toutefois, l’association EQUALIS ne justifie pas de la reprise de solde de 1444,86 euros portée en première ligne du décompte au 03 novembre 2020.

Dès lors, la dette certaine s’élevait à 2546 euros.

Un règlement de 200 euros est intervenu dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement de payer, insuffisant cependant à solder la dette.

Dès lors, à défaut de régularisation après commandement de payer visant la clause résolutoire, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de cette mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 26 novembre 2023, à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de la convention d’occupation conclue le 18 octobre 2018, renouvelée en dernier lieu le 20 avril 2023 à compter du 27 novembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n’y a donc pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [T] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la convention se trouve résiliée depuis le 27 novembre 2023, Madame [Y] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’occupation illicite des lieux par Madame [Y] [T] cause nécessairement un préjudice à l’association EQUALIS qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité à compter du 27 novembre 2023.

Toutefois, au regard de la convention initiale et des précédents renouvellements, la redevance est réévaluée une fois par an, il convient, afin d’assurer la réparation du préjudice, de fixer l’indemnité d’occupation au montant de la redevance qui aurait été due si la convention s’était poursuivie et de condamner Madame [Y] [T] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, selon l’article 6 du contrat, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois lors de la sortie du logement, sauf « si l’état des lieux de sortie fait apparaitre des travaux à effectuer pour remettre le logement dans son état initial ou en cas de défaut de règlement de la participation financière » , le contrat prévoyant alors « si le montant du dépôt de garantie ne couvre par l’intégralité du coût des travaux ou des sommes dues par l’occupation l’organisme agrée lui demande de s’acquitter des montants supplémentaires ».

Si le dépôt de garantie permet de garantir à l’association EQUALIS les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la sortie du logement.

En l’espèce, il n’est justifié par la demanderesse aucune cause permettant de conserver le dépôt de garantie avant la sortie du logement, seule date à laquelle son sort sera déterminé. Il n’y a pas lieu d’autoriser l’association EQUALIS à conserver le dépôt de garantie avant cette date.

Il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [T] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’association EQUALIS les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [T] à payer à l’association EQUALIS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par jugement réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation conclue le 18 octobre 2018 entre l’association EQUALIS et Madame [Y] [T], concernant les locaux situés [Adresse 3], renouvelée en dernier lieu par avenant du 20 avril 2023, à la date du 27 novembre 2023,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [T] à compter du 27 novembre 2023, date de la résiliation de la convention, et jusqu’à la libération définitive des lieux, au montant de la redevance, augmenté des charges qui auraient été dues, si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Y] [T] à payer à l’association EQUALIS, la somme de 3303 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre incluse,

CONDAMNE Madame [Y] [T] à payer à l’association EQUALIS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 novembre 2023, sous déduction des sommes déjà versées, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [Y] [T] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023,

CONDAMNE Madame [Y] [T] à payer à l’association EQUALIS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’association EQUALIS de ses autres demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE

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