Cour d’appel de, [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX,

[Adresse 1],

[Adresse 2]

, [Localité 2]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00163 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DNHN

JUGEMENT

DU 23 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 12 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 3], représenté par son Syndic bénévole domicilié : chez Mme, [C], [S],, [Adresse 4]

représenté par Mme, [C], [S]

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame, [N], [E], [J],

demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par requête reçue au greffe le 3 février 2025, le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] a sollicité la convocation de Madame, [N], [E], [J] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de:

— la somme de 437,47 euros en principal, correspondant à un impayé d’eau (171,59 euros), des frais de lettre recommandée avec demande d’avis de réception (10 euros), des frais de dépôt de requête en injonction de payer (20 euros), un impayé d’assurance 2024-2025 (225,88 euros), des frais de lettre recommandée avec demande d’avis de réception de 2024 (10 euros),

— la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 15 septembre 2025 à la demande de Madame, [N], [E], [J] qui sollicitait l’assistance d’un avocat.

A l’audience du 15 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] était représenté par Madame, [C], [S], syndic bénévole (contrat de syndic produit). Le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] a actualisé sa demande à la somme de 1.649,85 euros en principal, outre 100 euros à titre de dommages et intérêts. Il évoquait des retards de paiement de la défenderesse et des difficultés de trésorerie en résultant pour le syndicat.

Madame, [N], [E], [J] a comparu à l’audience du 15 septembre 2025 en personne. Elle a contesté une partie des sommes réclamées, notamment les frais de consommation en eau et le coût de l’assurance.

Les parties ont été invitées par le juge à rencontrer un conciliateur de justice, et ces dernières ne se sont pas opposées à une nouvelle tentative de conciliation.

Par jugement du 6 octobre 2025, le tribunal a invité les parties à assister à une tentative préalable de conciliation et a délégué un conciliateur de justice pour y procéder.

Le 26 novembre 2026, le conciliateur de justice désigné adressait un avis de non-conciliation et informait la juridiction qu’une réunion de conciliation s’était tenue en la présence des deux parties le 19 novembre 2025 mais qu’il avait constaté l’échec de la tentative de conciliation.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 12 janvier 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] est représenté par Madame, [C], [S]. Il actualise sa créance à la somme de 679,83 € et sollicite la condamnation de Madame, [N], [E], [J] au paiement de cette somme, précisant qu’il justifie de la preuve d’envoi du nouveau décompte actualisé à cette dernière.

Madame, [N], [E], [J] ne comparaît pas à l’audience du 12 janvier 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable du budget précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de cette loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En outre, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part des charges et le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce notamment les pièces suivantes :

— le contrat de syndic signé notamment par Madame, [N], [E], [J],

— le compte rendu d’assemblée générale du 22 février 2024, précisant que Madame, [N], [E], [J] était présente en début d’assemblée, cette assemblée générale approuvant notamment les comptes d’exercice du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2024 et le budget prévisionnel du 1er février 2024 au 31 janvier 2025,

— la fiche de présence de l’assemblée générale du 22 février 2024,

— les décomptes établis pour chaque copropriétaire,

— les appels de cotisation pour l’assurance ALLIANZ de l’immeuble en date du 10 octobre 2024 et du 10 octobre 2025,

— les factures d’eau (VEOLIA) en date du 24 mai 2024, 19 novembre 2024, 22 mai 2025 et 12 novembre 2025,

— une lettre de mise en demeure du 15 décembre 2024 adressée à Madame, [N], [E], [J] de régler la somme totale de 417,47 € , ce courrier recommandé ayant été retourné avec la mention “pli avisé non réclamé”,

— une facture de la société MSN en date du 15 juin 2025 portant sur une analyse structurelle et thermique de l’immeuble,

— un document indiquant les quote-part par copropriétaire pour l’assurance 2025, pour les factures d’eau VEOLIA 2025, et pour la facture MSN Diagnostic Immobilier,

— un décompte actualisé en date du 4 janvier 2026 établi au nom de Madame, [N], [E], [J] pour un montant total de 679,83 € tenant compte des paiements effectutés.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires estime que Madame, [N], [E], [J] lui doit encore la somme de 679,83 €.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé le décompte actualisé du 4 janvier 2026, ainsi que les nouvelles pièces par e-mail à la défenderesse qui a répondu que le syndicat était “prioritaire de l’argent de la banque pour valider la comptabilité […]”.

Il convient toutefois de constater que ce décompte d’un montant de 679,83 € comporte une somme de 100 € au titre des dommages et intérêts qu’ils convient de retirer, ainsi que des frais non justifiés : 10 € pour une lettre recommandé avec demande d’avis de réception de 2023 (non produite). Il y a lieu d’écarter ces frais.

Aussi, la demande sera accueillie à hauteur de 569,83 euros.

Condamnation sera prononcée en ce sens, et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 2274 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le syndicat demandeur sollicite une somme de 100 € à titre de dommages et intérêts. Toutefois, il n’administre aucune démonstration de la mauvaise foi de Madame, [N], [E], [J] .

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Madame, [N], [E], [J] , succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame, [N], [E], [J] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 6] la somme de 569,83 € au titre des charges de copropriété dues au 4 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence située, [Adresse 6] de sa demande indemnitaire ;

DÉBOUTE le syndicat demandeur du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame, [N], [E], [J] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,