TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05862

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRT5

Minute : 1190/25

Association COALLIA

Représentant : SELAS SIMON & ASSOCIÉS, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : P0411

C/

Madame [C] [W]

Représentant : M^e Sonia AMAMI, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELAS SIMON & ASSOCIÉS

Copie délivrée à :

M^e AMAMI

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Association COALLIA – anciennement dénommée AFTAM, ayant son siège social au [Adresse 5], représentée par M^e Marcel ADIDA, Avocat au Barreau de l’Essonne substituant la SELAS SIMON ASSOCIÉS, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [C] [W], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Sonia AMAMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’association Coallia est locataire d’un logement situé [Adresse 3].

Par acte sous signature privée en date du 25 juillet 2018, Association Coallia a conclu avec Mme [C] [W] une convention d’occupation dans le cadre du dispositif Solibail portant sur un logement situé [Adresse 4], pour une redevance résiduelle d’un montant de 313,35 euros.

Par avenant en date du 17 juin 2019, la redevance résiduelle a été fixée à la somme de 242,67 euros.

Par avenant du 14 janvier 2021 conclu aux conditions de la convention initiale, le logement situé [Adresse 3] a été mis à disposition de Mme [C] [W], en lieu et place du précédent, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle résiduelle d’un montant de 202,35 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, Association Coallia a fait signifier à Mme [C] [W], par exploit de commissaire de justice du 1 février 2024, un commandement de payer les redevances pour une somme principale de 5 477,85 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, Association Coallia a fait assigner Mme [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de redevance et l’expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025.

Association Coallia, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [C] [W] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [C] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [C] [W] ;

? condamner Mme [C] [W] à payer :

? la somme de 5 616,48 € à valoir sur l’arriéré, échéance de septembre 2025 ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal à la redevance mensuelle courante qui aurait été payée en l’absence de résiliation du contrat et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour un exposé des moyens de l’association Coallia, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

Mme [C] [W], comparante, représentée, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o à titre principal, rejeter les demandes de l’association Coallia ;

o à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement sur une durée de 36 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Pour un exposé des moyens de Mme [C] [W], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 23 septembre 2025, l’association Coallia a fourni un décompte actualisé de sa créance.

MOTIFS

o Sur l’exclusion de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Selon l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables aux sous-locations.

Aux termes de l’article L. 632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L. 632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la demanderesse et notamment de la convention d’occupation, que l’association est locataire du logement mis à disposition, qui appartient à une personne privée, et que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif Solibail selon convention conclue avec l’État.

En conséquence, les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont pas applicables à la convention

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par décompte fourni en délibéré, l’association Coallia produit un décompte démontrant que Mme [C] [W] restait devoir la somme de 5 362,15 € euros à la date du 23 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Ce décompte reprend le paiement d’une somme de 253,44 euros effectuée par l’occupante avant l’audience.

Sur le montant mensuel des redevances appelées

Les conventions d’occupation fournies déterminent la redevance principale et le montant réel quittancé en fonction des allocations logement estimées. Il ressort des stipulations contractuelles que l’occupant est tenu au seul paiement de la redevance résiduelle appelée, une fois déduites les allocations de logement estimées, indépendamment de leur perception effective par le demandeur. L’objectif du dispositif Solbail est, en effet, de maintenir le montant payé par l’occupant en dessous d’un seuil spécifique en toute situation.

Au titre du premier contrat en date du 25 juillet 2018, les parties ont fixé le montant total quittancé mensuellement à la somme de 313,35 euros. Aucun des montants appelés jusqu’à la signature du premier avenant, le 17 juin 2019, n’a été supérieur à ce montant maximal. Il convient de souligner que la somme appelée au mois d’août 2018 comprend le prorata du mois de juillet 2018

Par avenant du 17 juin 2019, le montant mensuel maximal appelé a été réduit à la somme de 242,67 euros. Aucun des montants appelés jusqu’à la signature du second avenant, le 14 janvier 2021, n’a été supérieur à ce montant maximal.

Enfin, par avenant du 14 janvier 2021, le montant mensuel maximal appelé a été réduit à la somme de 202,35 euros.

Cet avenant stipule que le montant de la contribution financière résiduelle peut être révisé annuellement en fonction de l’évolution des ressources de l’occupant, moyennant une notification préalable. L’association Coallia ne démontre pas avoir notifié à l’occupante de telles augmentations de sorte qu’il convient de considérer que le montant maximal quittancé est resté fixé à la somme de 202,35 euros.

Or, c’est à juste titre que la locataire soutient que le décompte résumé fourni par le demandeur établit qu’à compter du début de l’année 2022, la majorité des sommes quittancées par l’association Coallia ont été supérieures au montant contractuellement fixé par les parties.

Plus encore, certaines redevances résiduelles appelées sont incohérentes avec les sommes habituellement quittancées : ainsi en va-t-il pour le mois de mars 2023 (2 172,84 euros), octobre 2024 (967,07 euros) et mai et juin 2025 (851,60 euros). Si l’association Coallia soutient que ces sommes constituent des régularisations à la hausse des redevances trop faibles appelées sur la période précédente ou des charges supplémentaires exposées pour le logement, elle ne fournit aucun justificatif détaillé en ce sens, ni aucune méthode de calcul permettant de comprendre la composition de ces sommes. Si elle indique, dans le même sens, que les sommes négatives quittancées sur certains mois correspondent à des régularisations de trop-perçu, elle n’en justifie pas davantage.

Ce faisant, il convient de déduire l’ensemble des sommes appelées en paiement, dont le montant est supérieur au montant contractuellement fixé, sans prendre en compte les sommes venant au crédit de l’occupante. Au total, c’est une somme globale de 4 432,61 euros qui a été appelée en sus des sommes contractuellement fixés par les parties et pour laquelle aucune explication n’est donnée par l’association Coallia.

Sur le rappel APL perçu par l’association Coallia

Mme [C] [W] démontre qu’un rappel APL a été versé à l’association Coallia le 5 décembre 2024 pour un montant total de 7 704,13 euros au titre des mois de novembre 2022 à octobre 2024. Il ressort du décompte fourni à la cause par le demandeur que ce versement a été imputé au crédit de la locataire en plusieurs opérations comptables le 16 décembre 2024 avant d’être repris au débit le 31 décembre 2024.

Or, c’est à juste titre que l’association Coallia soutient qu’elle avait d’ores et déjà déduit ces sommes par anticipation lors de l’appel de chacune des redevances concernées par ce rappel, lesquelles figurent sous l’appellation « contribution occupant » dans le décompte fourni à la cause, afin de maintenir la même redevance résiduelle maximale contractuellement fixée au bénéfice de l’occupante conformément à la convention en vigueur. Ce rappel d’APL a donc été sans incidence sur la dette due par l’occupante qui est restée identique malgré ce mouvement comptable.

Sur le montant des sommes dues

Après déduction des sommes appelées en trop, Mme [C] [W] apparaît rester devoir la somme de 929,53 euros, arrêtée au 23 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [W] au paiement d’une somme de 929,53 euros, arrêtée au 23 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat d’occupation est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le contrat conclu le 25 juillet 2018, modifié par avenant en date du 14 janvier 2021, contient telle une clause résolutoire en son article 10 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 1 février 2024 pour la somme en principal de 5 477,85 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 2 mars 2024.

Toutefois, Mme [C] [W] propose de régler sa dette en 36 mois.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [C] [W] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler sa dette. Mme [C] [W] justifie de la reprise du paiement de la redevance courante avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, Mme [C] [W] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [C] [W] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement des redevances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [C] [W] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus des redevances courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le contrat sera résilié, Association Coallia pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [W]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [C] [W], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du contrat résilié, de payer à Association Coallia une indemnité d’occupation fixée au montant des redevances qui auraient été exigibles si le contrat n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [C] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le demandeur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 25 juillet 2018, modifié par avenant en date du 14 janvier 2021 entre Association Coallia et Mme [C] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [C] [W] à verser à Association Coallia la somme de 929,53 euros, au titre de l’arriéré des redevances arrêté au 23 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus ;

AUTORISE Mme [C] [W] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 929,53 euros, outre les redevances courantes, en 18 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement des redevances ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [C] [W] au paiement des redevances dues au titre du contrat conclu le 25 juillet 2018, modifié par avenant du 14 janvier 2021, entre Association Coallia et Mme [C] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [W] à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance qui aurait été due en cas de non-résiliation du contrat ;

CONDAMNE Mme [C] [W] à payer à Association Coallia l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au demandeur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Association Coallia de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION