TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2025

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/01036 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5RGL

S.A.R.L. [J] [T]

C/

[N] [E], [Y] [E]

COPIE EXECUTOIRE LE

03 Décembre 2025

à

M^e Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE,

M^e Thierry CASAGRANDE de la S.A.S. THIERRY CASAGRANDE AVOCATS,

entre :

S.A.R.L. [J] [T]

siège social : [Adresse 4]

représentée par Maître Thierry CASAGRANDE de la S.A.S. THIERRY CASAGRANDE AVOCATS, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Monsieur [N] [E]

de nationalité Française

[Adresse 11]

représenté par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

Monsieur [Y] [E]

de nationalité Française

[Adresse 8]

représenté par Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocats au barreau de LORIENT

Défendeurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame BAUDON, Vice-présidente

Madame LE CHAMPION, Magistrat honoraire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par M^me LE CHAMPION, magistrat honoraire et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte du 2 avril 1976, M. [M] [E] a donné à bail à M. [J] [T] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 14].

Aux termes d’un acte du 15 février 1982, M. [M] [E] a donné à bail à M. [J] [T] un magasin et ses dépendances situés [Adresse 7] à [Localité 14].

Un nouveau bail commercial a été régularisé le 30 avril 1991, entre les mêmes personnes, pour les biens et droits immobiliers situés [Adresse 1] [Adresse 7] à [Localité 14].

Le bail a été renouvelé le 25 octobre 1999.

Le 11 avril 2008, M. [T] a cédé le fonds de commerce de coiffure à la société [J] [T].

Le bail a été renouvelé ultérieurement.

Un commandement aux fins de saisie-vente a été signifié le 4 août 2023 à la société [J] [T], aux fins d’obtenir le paiement d’une somme de 251,33 euros au titre des charges locatives à titre principal.

Une saisie-attribution a été dénoncée le 31 août 2023 à la société [J] [T].

Le 25 mars 2024, une augmentation de loyer a été notifiée au preneur.

Par actes en date des 24 mai et 5 juin 2024, la société [J] [T] a fait assigner M. [N] [E] et M. [Y] [E] en contestant la dernière indexation du loyer, ainsi que les charges relatives à la cour de l’immeuble.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, la société [J] [T] demande au tribunal de :

— juger ses demandes recevables et bien fondées,

— juger que l’indexation du loyer exigée par les consorts [E] au 1er avril 2024 est infondée,

— juger que les charges de cour de l’immeuble ne peuvent lui être imposées,

— condamner les consorts [E] à lui transmettre des appels de loyers et de charges modifiés,

— condamner solidairement les consorts [E] à lui payer les sommes de :

—  890,29 euros au tire de son préjudice matériel résultant de la procédure de saisie-attribution,

—  4.800 euros au titre de son préjudice de perte de temps et d’atteinte au droit à une jouissance paisible des lieux,

—  1 euro au titre de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [E] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les consorts [E] de l’ensemble de leurs demandes.

À l’appui de ses prétentions, la société [J] [T] rappelle les clauses du bail sur l’indexation du loyer.

Elle conteste la nouvelle augmentation du loyer par indexation au 1er avril 2024, alors que le loyer a déjà fait l’objet d’une augmentation en octobre 2023.

Concernant les charges, la société [J] [T] indique que, depuis 2022, le bailleur facture des charges concernant une cour indépendante, qui n’est ni louée ni utilisée par elle.

Elle discute l’affirmation du bailleur, selon laquelle elle garerait son véhicule dans la cour litigieuse, en expliquant que Mme [T] (gérante du salon de coiffure) et son époux, résidant dans un immeuble contigu, sont copropriétaires de la cour et en règlent les frais de copropriété.

Le preneur expose qu’il a toujours fait preuve de bonne volonté, acceptant de payer 62 % de la redevance d’ordures ménagères et 50 % de la taxe foncière.

Il précise que si les bailleurs renoncent, dans leurs écritures, à leur demande d’indexation de loyers, les appels de fonds mentionnent toujours les charges de la cour.

La société [J] [T] déclare qu’elle a dû supporter les conséquences de la saisie-attribution sur son compte bancaire. Elle fait état des tracas imposés par les bailleurs dans la gestion des loyers et charges locatives ; elle estime que les erreurs de calcul des bailleurs constituent des fautes intentionnelles, procédant d’abus parfaitement contraires à l’obligation de loyauté. Elle évalue à 4 heures par mois le temps passé à analyser et gérer les exigences du bailleur.

Dans leurs ultimes écritures notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, messieurs [Y] et [N] [E] demandent au tribunal de :

— dire et juger que la demande de condamnation à transmettre à la société [J] [T] des appels de loyers et de charges modifiés est sans objet, les appels de loyers ayant été modifiés,

— juger que les charges locatives de la cour commune de l’immeuble sont à la charge de la société [J] [T] à hauteur de 62 %,

— condamner à la société [J] [T] à leur payer la somme de 338,49 euros correspondant aux charges locatives de la cour impayées sur l’année 2024 et les deux premiers trimestres 2025,

— débouter la société [J] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société [J] [T] à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [J] [T] aux dépens.

Les consorts [E] signalent que la demande relative à l’indexation du loyer est sans objet, dans la mesure où ils ont régularisé la situation et adressé des appels de fonds modifiés à compter du 1er avril 2024 en supprimant l’indexation.

Ils précisent qu’ils ont réalisé l’indexation du 1er avril 2024 sur la base d’une note du ministère de l’économie et des finances.

Concernant la cour de l’immeuble, ils évoquent les clauses du bail, selon lesquelles le preneur s’oblige à respecter les charges, conditions et obligations résultant du règlement de copropriété de l’immeuble, dont dépendent les lieux loués.

Ils certifient que les biens loués, situés au [Adresse 1] au [Adresse 7], dépendent d’un ensemble immobilier sis à [Localité 14] [Adresse 9] et [Adresse 2] et les droits (2/15) dans la cour cadastrée section [Cadastre 13] pour 2 ares 50 centiares.

Ils affirment que le preneur bénéficie d’un passage par la cour, nécessaire pour avoir accès à la porte d’entrée de l’immeuble et notamment aux caves et compteurs.

Ils précisent que cette cour commune à plusieurs immeubles était gérée par une ASL, de sorte que cette cour ne générait aucune charge. Ils signalent que, depuis la gestion de l’immeuble par un syndic à compter du 7mars 2019, cette cour génère des frais qui n’ont fait l’objet d’un appel de fonds qu’à compter du 1er juillet 2020.

Ils affirment que le véhicule du preneur, portant le nom du salon de coiffure, est garé dans la cour.

Ils exposent que le preneur dispose d’une clé de l’immeuble et n’a pas d’accès direct entre son magasin et le tableau électrique général de l’immeuble.

Ils rappellent que le preneur a payé les charges, y compris celles de la cour, du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2022, sans faire de remarque.

Ils s’opposent aux demandes indemnitaires du preneur.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur l’indexation du loyer

Le bail commercial du 29 octobre 2018 indique :

“le loyer sera indexé sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. (….). Le bailleur et le preneur conviennent qu’actuellement l’augmentation du loyer est effectué le 1er octobre de chaque année sur la base de l’indice du premier trimestre de l’année en cours. Mais le loyer ci-dessus a été révisé le 1er juillet 2017 sur la base de l’indice ILC du 1er trimestre 2016, soit 108,40 en fonction de l’indice publié à cette date par la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux du Morbihan du 5 septembre 2017, ainsi qu’il est précisé dans l’exposé qui précède. La révision suivante a eu lieu le 1er octobre 2018 sur la base de l’indice ILC du 1er trimestre 2017, le 1er octobre 2018 et la prochaine révision aura lieu le 1er octobre 2019 sur la base de l’indice du 1er trimestre 2019.”

Les termes du contrat sont clairs et seuls applicables aux parties et une note du ministère de l’économie n’y change rien.

Le tribunal rappelle que l’indexation du loyer au 1er avril 2024 était infondée, comme les consorts [E] l’admettent après leur assignation.

— Sur la cour de l’immeuble

Un bail commercial est un contrat prévoyant de mettre à disposition du locataire un local à usage commercial ; en contrepartie, le locataire paye un loyer.

Le bail renouvelé du 29 octobre 2018 est rédigé comme suit :

“Désignation de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens :

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 15] [Adresse 10].

Un immeuble à usage d’habitation et de commerce comprenant :

— au sous-sol : cave

— au rez-de-chaussée : magasin

— à l’étage : un appartement comprenant : entrée, cuisine équipée et aménagée avec nombreux placards de rangement, séjour, salle d’eau, 2 chambres, buanderie.

Figurant au cadastre : section BL n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6]

Et les droits (2/15) dans la cour cadastrée section [Cadastre 12] n° [Cadastre 6].

Désignation des biens situés au [Adresse 2] :

Dans l’ensemble immobilier ci-dessus désigné :

— au rez-de-chaussée : 2 locaux commerciaux avec vitrines réunis en un seul magasin avec un WC et comprenant un bureau à l’entresol, ainsi qu’une réserve et un local servant de buanderie,

— et une cave en sous-sol.

Il n’est pas fait plus ample désignation des locaux loués à la demande du preneur qui déclare parfaitement les connaître pour les occuper, en vertu du bail auquel les présentes font suite.

Les dépendances doivent être mentionnées et décrites précisément dans le bail, pour délimiter sans difficulté le périmètre contractuel.

La lecture de ce bail démontre que les lieux loués, situés au [Adresse 2], ne comportent pas la désignation d’une cour, alors que le bail est très précis sur les autres clauses, notamment sur les obligations du preneur en cas de non-renouvellement du bail, sur la répartition des charges, sur le paiement de la provision sur charges.

Dans leurs conclusions, les bailleurs écrivent que “si effectivement la cour n’est pas louée à la société [J] [T], elle fait partie de l’ensemble immobilier dont dépendent les biens”, reconnaissant ainsi que la cour n’est pas incluse dans le bail commercial.

Les bailleurs ne démontrent pas en quoi la cour est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce.

Contrairement aux affirmations des bailleurs, le preneur peut accéder à son compteur électrique et à sa cave par l’intérieur du salon de coiffure, comme en atteste un procès-verbal de constat, et sans être obligé de faire le tour de l’immeuble (le fait que le preneur possède une clé de la porte de l’immeuble ne modifie pas cette situation).

Le bail prévoit que “le preneur remboursera au bailleur, en sus du loyer, la fraction des charges communes de jouissance afférentes aux lieux loués”.

La cour litigieuse est une cour commune à plusieurs immeubles. Mme [T] et son époux sont propriétaires d’un appartement situé dans un immeuble contigu à la cour et peuvent y accéder à loisir, sans que cet usage puisse être rattaché au salon de coiffure, même si le véhicule est sérigraphié au nom du salon de coiffure à titre de publicité.

Ainsi, le preneur n’a pas à régler les charges afférentes à la cour à ce titre.

Si effectivement, le preneur a réglé les charges afférentes à la cour litigieuse, ce règlement n’en constitue pas un aveu univoque sur l’intégration de la cour au bail commercial, au regard des autres éléments soulevés par les parties.

Enfin, il convient de rappeler les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce qui prévoit : tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

À en croire les écritures des bailleurs, la cour ne générait aucune charge jusqu’en 2020, car la copropriété était gérée par une association libre de copropriétaires.

À partir de 2020, les charges relatives à cette cour sont donc nouvelles.

Messieurs [E] devaient donc en aviser officiellement le preneur, ce qu’ils n’ont pas fait.

En conséquence, il convient de juger que la cour de l’immeuble n’est pas incluse dans le bail commercial et que les charges relatives à cette cour ne peuvent pas être imputées au preneur.

Les consorts [E] devront transmettre à la société [J] [T] des appels de loyers et charges modifiés.

Messieurs [E] sont déboutés de leur demande en paiement.

— Sur les demandes indemnitaires

✓ La société [J] [T] réclame le paiement d’une somme de 810,79 euros (soit 642,12 + 168,67) au titre de la saisie-attribution et des actes extra-judiciaires liés à cette saisie, ainsi qu’une somme de 79,50 euros au titre des frais bancaires.

La juridiction ne peut que constater l’absence de tout élément probant justifiant ces montants, les pièces 2 et 3 du preneur étant pour le moins insuffisantes.

✓ La société [J] [T] invoque des erreurs constantes de la part des bailleurs dans les sommes dues. Elle cite une erreur en 2017, une erreur en 2021, une augmentation illicite du loyer en 2023, erreurs qui ont amené à des restitutions, grâce à sa vigilance.

Ces erreurs citées ne relèvent pas, de la part des bailleurs, d’une mauvaise foi ou d’une faute intentionnelle relevant de la mauvaise foi, du fait de leur caractère ponctuel.

Le temps passé à la gestion locative du fonds, qui serait excessif, n’est aucunement démontré.

La société [J] [T] est déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 4.800 euros.

✓Même sollicité à titre symbolique, la société [J] [T] supporte la charge de la preuve du préjudice moral. Les allégations du preneur sur les pressions continues ou le processus coercitif des bailleurs relèvent de sa seule affirmation. À défaut de justifier d’une dégradation de l’exploitation du fonds de commerce ou d’une atteinte à sa réputation ou à son image, la société [J] [T] est déboutée de cette demande.

— Sur les autres demandes

✓ Au visa de l’article 700 du code de procédure civile, les consorts [E] sont condamnés à payer à la société [J] [T] la somme de 3.000 euros.

✓Succombant principalement à la présente instance, les consorts [E] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Rappelle que l’indexation du loyer au 1er avril 2024 était infondée ;

Juge que la cour de l’immeuble n’est pas incluse dans le bail commercial et que les charges relatives à cette cour ne peuvent pas être imputées au preneur ;

Dit que messieurs [N] et [Y] [E] devront transmettre à la société [J] [T] des appels de loyers et charges modifiés ;

Déboute la société [J] [T] de ses demandes en paiement d’une somme de 4.800 euros, d’une somme de 890,29 euros et d’une somme de 1 euro ;

Déboute messieurs [N] et [Y] [E] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne messieurs [N] et [Y] [E] à payer à la société [J] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne messieurs [N] et [Y] [E] aux dépens ;

Rappelle que la présent décision est exécutoire de plein droit à titre exécutoire.

Le présent jugement a été signé par M^me Armelle PICARD, présidente d’audience et par M^me Cindy SCHEURER, greffière.

La Greffière, La Présidente,