TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MARCET (J0082)

M^e COHEN TRUMER (A0009)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/04814

N° Portalis 352J-W-B7E-CSEWO

N° MINUTE : 10

Assignation du :

08 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GRAND HOTEL NOUVEL OPERA (RCS de [Localité 18] n°320 059 959)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE [F] (RCS de [Localité 18] n°844 465 914)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/04814 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSEWO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025 tenue en audience publique devant, Lucie FONTANELLA et Maïa ESCRIVE juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, délibéré prorogé au 11 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 octobre 1973, mesdames [W] et [P], aux droits desquelles vient la S.A.R.L. FONCIÈRE [F], ont consenti à monsieur et madame [I], aux droits desquels vient la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA, un bail commercial portant sur des locaux en rez-de-chaussée et au premier étage d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19], à destination de « boulangerie-pâtisserie », pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1973 et moyennant un loyer annuel de 6 800 francs (soit 1 036,66 €) en principal.

Selon acte sous seing privé du 06 octobre 1983, mesdames [W] et [P], aux droits desquelles vient la S.A.R.L. FONCIÈRE [F], ont consenti à madame [T], aux droits de laquelle vient la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA, un bail commercial portant sur des locaux en rez-de-chaussée du même immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19], à destination de « commerce alimentaire », pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1980 et moyennant un loyer annuel de 2 476 francs (soit 377,47 €) en principal.

Selon acte sous seing privé du 27 mai 1988, mesdames [W] et [P], aux droits de desquelles vient la S.A.R.L. FONCIÈRE [F], ont consenti à la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux en rez-de-chaussée, ainsi qu’au sous-sol et aux premier étage, du même immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19], à destination d'« hôtel meublé avec coin bar réservé à la clientèle de l’hôtel », pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 1988 et moyennant un loyer annuel de 26 230 francs (soit 3 998,75 €) en principal.

Selon acte sous seing privé du 26 avril 1991, la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] a consenti à la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux en rez-de-chaussée, ainsi qu’au sous-sol et aux premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième étages du même immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19], à destination d'« hôtel meublé », pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1991 et moyennant un loyer annuel de 175 000 francs (soit 26 678,67 €) en principal.

La totalité des locaux loués fait l’objet d’une exploitation hôtelière unique, avec l’accord du bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement des quatre baux à effet du 30 septembre 2019, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 28 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi par la bailleresse, a ordonné une expertise judiciaire confiée à madame [Z] [M] afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la locataire ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due par celle-ci depuis le 1er octobre 2019.

Par acte du 08 juin 2020, la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA a fait assigner la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] devant le tribunal judiciaire de PARIS.

L’experte judiciaire a rendu son rapport le 15 avril 2022, concluant :

— que l’indemnité d’éviction pouvait être évaluée à 5 532 200 €,

— que l’indemnité d’occupation pouvait être évaluée à 218 880 €/an HT et HC à compter du 1er octobre 2019.

Dans ses dernières conclusions du 29 janvier 2024, la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA sollicite du tribunal :

— à titre principal, de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 8 769 015 €, sauf à parfaire des frais de licenciement qui seront réglés en sus sur présentation des justificatifs afférents,

— à titre subsidiaire, de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 8 295 217 €, sauf à parfaire des frais de licenciement qui seront réglés en sus sur présentation des justificatifs afférents,

— en tout état de cause, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la somme annuelle en principal de 148 860 € à compter du 1er octobre 2019,

— de débouter la bailleresse de toutes ses demandes,

— de condamner celle-ci à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil,

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et de débouter la bailleresse de ses prétentions de ce chef.

Dans ses dernières écritures du 10 janvier 2024, la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] sollicite du tribunal de :

— débouter la locataire de toutes ses demandes,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 3 655 085 €,

— fixer l’indemnité d’occupation due à la somme de 322 677 € en principal par an, à compter du 1er octobre 2019 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— de condamner la demanderesse au paiement du différentiel résultant de cette indemnité d’occupation par rapport aux sommes réglées, les charges et accessoires restant dus, depuis le 1er octobre 2019 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— d’arrêter l’exécution provisoire et de la suspendre,

— de condamner la demanderesse à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 29 janvier 2024 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience collégiale du 13 mars 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025, le délibéré a ensuite été prorogé au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux loués dépendent d’un immeuble formant l’angle entre l'[Adresse 11] et la [Adresse 22], dans le [Localité 1], dans le quartier administratif « Roquette ».

Le secteur est animé, en mutation, à population dense, y sont implantés de nombreux immeubles à usage d’habitation et de bureaux avec commerces en pied d’immeubles.

L’accès par les transports en commun est facilité par la proximité de la station du métropolitain « [23] » (ligne 9) ainsi que par les arrêts des lignes d’autobus desservant le secteur.

Il est à noter la présence du parking Indigo « [Adresse 14] » situé [Adresse 11], à environ 700 mètres des locaux sous expertise.

Les baux sont décrits de la façon suivante :

— d’après les baux :

*bail du 06 octobre 1983

« Une boutique et petite arrière-boutique à la suite.

Droit au passage commun pour aller dans la cour où se trouvent les W.C. »

*bail du 27 mai 1988

« 1° – au rez-de-chaussée : boutique, placard, pièce.

2° – au 1er étage : deux pièces, salle de bains, W.C., antichambre.

3°- au sous-sol : un local. »

*bail en renouvellement du 26 avril 1991

« divers locaux à usage d’hôtel meublé, d’une surface totale de 1082 m2 40, comprenant :

— rez-de-chaussée, d’une surface de…………59 m2 40 ;

— premier étage, d’une surface de…………92 m2 80 ;

— deuxième étage, d’une surface de…………179 m2 40 ;

— troisième étage, d’une surface de…………179 m2 90 ;

— quatrième étage, d’une surface de…………178 m2 70 ;

— cinquième étage, d’une surface de…………192 m2 40 ;

— sixième étage, d’une surface de…………139 m2 30 ;

— sous-sol, d’une surface de…………66 m2 40 ;

*bail du 05 juillet 1977

« une boutique, arrière-boutique installée en cuisine, salle à manger, un wc et une cave, lesdits locaux donnant sur l'[Adresse 10]. »

— par l’experte judiciaire après visite des lieux :

Les locaux dépendent d’une construction d’angle ancienne élevée sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en léger retrait avec balcon courant et d’un sixième étage mansardé sous brisis zinc.

La façade en maçonnerie peinte présente un état de ravalement correct.

L’accès à l’hôtel se fait par l'[Adresse 11].

Au rez-de-chaussée, l’on trouve un ascenseur pour quatre personnes (300kg) desservant le sous-sol et tous les étages, un escalier A reliant le rez-de-chaussée au quatrième étage, un escalier B reliant le sous-sol jusqu’au sixième étage et un escalier C reliant le sous-sol au rez-de-chaussée.

Les lieux sont accessibles par une porte vitrée à double battant, donnant sur un hall de réception éclairé par une baie vitrée, comprenant un comptoir de réception (sol carrelé, miroirs aux murs, peinture murale et revêtement décoratif imitation briques, faux-plafond en dalles avec éclairage encastré) avec une hauteur sous faux-plafond de 2,80m environ, l’accès aux étages par ascenseur et escaliers, un petit local aveugle derrière le comptoir de réception, un salon avec matériels informatiques, puis à la suite, en contrehaut d’une marche, un dégagement commandant un local privé où prend naissance l’escalier C, un sanitaire (lavabo et water-closet) réservé à la clientèle, une cuisine éclairée par deux fenêtres barreaudées donnant sur la [Adresse 22], un bureau administratif donnant sur la [Adresse 22] (le tout avec sols et murs carrelés, faux-plafond en dalles avec éclairage encastré et une hauteur sous faux-plafond de 2,70m environ).

Depuis le dégagement précité, à gauche, une salle des petits-déjeuners d’environ trente places assises en partie éclairée par une petite verrière décorée, une grande fenêtre barreaudée sur la [Adresse 22] ainsi que par une porte en bois avec ferronnerie ajourée qui donne accès au [Adresse 3] (sol carrelé, murs peints, revêtement décoratif imitation briques, faux-plafond en dalles avec éclairage encastré) ainsi que l’escalier B.

Le sous-sol relié, accessible par l’ascenseur et deux escaliers, comprend, à gauche de l’escalier B, en contrebas de deux marches, un couloir desservant une partie lingerie, une douche pour le personnel, un local technique (machinerie ascenseur), un local CPCU, un local standard téléphonique, une laverie, un vestiaire pour le personnel et l’ascenseur (avec revêtement synthétique au sol, murs peints, éclairage par rampes de néons, hauteur sous faux-plafond de 2,50m environ) ; à droite de l’escalier B, en contrebas d’une marche, un bureau (avec revêtement synthétique au sol, murs peints, faux-plafond en dalles avec éclairage encastré), à la suite une salle/réserve (sol carrelé, murs peints, faux-plafond en dalles avec éclairage encastré) et l’escalier C, sous lequel se trouve un local technique avec aspiration intégrée.

Au premier étage, le couloir distribue huit chambres éclairées sur l'[Adresse 9], la [Adresse 22] ou sur cour, un local et un local lingerie ; les chambres n°101 et 102, visitées, disposent d’une salle d’eau refaite équipée d’une douche, d’un water-closet et d’un lavabo.

Du deuxième au quatrième étage, le couloir distribue onze chambres éclairées sur l'[Adresse 9], la [Adresse 22] ou sur cour, un local et un local lingerie, d’une hauteur sous faux-plafond de 2,25m à 2,40m environ ; les chambres n°203 (double) et 211 (double, en contre-haut d’une marche), visitées, disposent d’une salle d’eau refaite équipée d’une baignoire, d’un water-closet et d’un lavabo, leur hauteur sous faux-plafond est de 2,30m environ.

Au cinquième étage, le couloir distribue onze chambres avec balcon éclairées sur l'[Adresse 9], la [Adresse 22] ou sur cour, un local et un local lingerie, d’une hauteur sous faux-plafond de 2,30m environ ; les chambres n°505 et 510 (doubles), visitées, disposent d’une porte-fenêtre sur balcon et d’une salle d’eau refaite équipée d’une douche, d’un water-closet et d’un lavabo.

Au sixième étage, le couloir distribue huit chambres éclairées sur l'[Adresse 9], la [Adresse 22] ou sur cour, un local technique, un local lingerie et une réserve ; les chambres n°604 et 607 (doubles, mansardées), visitées, disposent d’une salle d’eau refaite équipée d’une douche, d’un water-closet et d’un lavabo, la première étant éclairée d’une porte-fenêtre dans le pan coupé de l’immeuble, avec une hauteur sous faux-plafond de 2,40m environ et la second étant éclairée d’une porte-fenêtre donnant sur un balcon.

L’experte judiciaire précise que par décision de classement délivrée le 06 novembre 2007 par Atout France, l’agence de développement touristique de la France, l’hôtel a été classé en catégorie trois étoiles.

Soixante chambres y sont exploitées sur six étages, catégorisées comme suit :

-19 chambres 1er prix (15 doubles et 4 twins)

-31 chambres standard (13 doubles et 18 twins)

-10 chambres supérieures dires « courtoisie » (5 doubles et 5 twins).

Selon des plans établis par géomètre-expert le 27 février 2019, la surface totale des locaux est de 1 141,30 m2.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, dès lors qu’il s’y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, la perte du fonds de commerce n’est pas contestée et sera retenue, de sorte qu’il convient d’apprécier le montant de l’indemnité de remplacement revenant à la locataire.

L’experte judiciaire a estimé la valeur du fonds de commerce de la façon suivante :

1 124 000 € (chiffre d’affaires – hébergement et petits-déjeuners – moyen annuel HT des années 2017, 2018 et 2019) x coefficient de 4

= 4 496 000 €

Elle a précisé avoir écarté les chiffres d’affaires réalisés en 2020 et 2021, comme non représentatifs de l’activité normale exercée par la société locataire du fait des mesures administratives prises dans le cadre de la gestion de la pandémie de covid-19.

Elle s’est référée à des cessions de fonds de commerce d’hôtels trois étoiles (sans cession des murs) intervenues dans [Localité 18], ayant recueilli elle-même des éléments de comparaison, d’autres ayant été fournis par chacune des parties et a noté qu’il était actuellement retenu entre 3 et 4,75 fois le chiffre d’affaires annuel moyen HT calculé sur les trois derniers exercices connus, voire davantage pour des établissements très bien situés à [Localité 18] ; elle a proposé de retenir un coefficient de 4 compte tenu du classement du fonds en trois étoiles, de son bon confort, de l’ascenseur, de ce qu’il comporte 60 chambres réparties sur six étages, témoignant d’un bon entretien, et de son chiffre d’affaires en hausse entre 2017 et 2019.

Dans ses réponses aux dires, elle a indiqué à la locataire qui se prévalait d’un multiple moyen de 5,21 dans les exemples de cessions de fonds d’hôtels parisiens qu’elle versait aux débats, qu’elle avait retenu un coefficient de 4 pour tenir compte de la qualité de l’établissement et également de la progression de son chiffre d’affaires mais également de son emplacement en retrait par rapport aux quartiers de grande fréquentation touristique.

Elle n’a pas retenu l’argument de la bailleresse qui soutenait que le coefficient de 3 était devenu « un maximum », le coefficient de 4 étant « en phase avec la réalité du marché il y a encore quelques temps mais dans la mesure où l’éviction interviendra courant 2022, voire 2023, il faut tenir compte du fait que les fonds aujourd’hui ne se valorisent plus au même prix. »

*Sur le chiffre d’affaires moyen à retenir

La bailleresse admet dans ses dernières écritures que les chiffres d’affaires des années 2020 et 2021 ne peuvent être pris en compte mais elle sollicite de prendre pour base de calcul le chiffre d’affaires moyen de la locataire sur les années 2015 à 2019 (soit sur les cinq dernières années), d’un montant de 1 081 820 €, observant que ledit chiffre d’affaires n’est pas, sur ces années, en progression constante et rappelle que l’activité d’hôtellerie est « par nature cyclique ».

Elle conteste la demande de la locataire qui sollicite de prendre en compte le chiffre d’affaires de l’année 2022, expliquant qu’il s’agit d’une « année exceptionnelle pour le tourisme parisien. Faisant ainsi gonfler de manière artificielle la moyenne » et qu’elle ne peut accepter « de prendre en compte les meilleures années et d’écarter les années impactées par le covid » ; elle soutient que si le tribunal entend prendre en compte l’année 2022, il conviendra alors de retenir la moyenne de 1 125 225 €, des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2022.

La locataire réplique que la solution qui consiste à retenir la moyenne des six derniers exercices n’est pas d’usage et ne s’est justifiée que dans des circonstances particulières de décisions prises en plein cœur de la pandémie, en ignorant le chiffre d’affaires de l’année 2019, et avant la reprise de l’activité hôtelière, « sur le fondement d’exercices comptables ante covid ».

Elle réfute tout « gonflement artificiel » de la moyenne des chiffres d’affaires, opposant à la bailleresse qu’elle ne peut minimiser le coût de l’éviction dont elle a pris l’initiative en opérant un « tri » au sein de ses exercices comptables et en rappelant que le tribunal, statuant à la date la plus proche possible du départ du locataire, doit prendre en compte l’évolution du chiffre d’affaires jusqu’à la date à laquelle il se prononce.

Ayant produit les justificatifs des chiffres d’affaires qu’elle a réalisés sur les années 2022 et 2023, elle sollicite qu’un chiffre d’affaires annuel moyen de 1 400 854 € soit retenu, à partir de ceux des années 2019, 2022 et 2023, observant au surplus qu’ils confirment une hausse constante de son chiffre d’affaires et que les chiffres d’affaires remontant à 2014 sont trop anciens.

Sur ce,

Il est d’usage de chiffrer le chiffre d’affaires annuel moyen du fonds vendu en retenant la moyenne arithmétique des trois derniers exercices connus, à la date la plus proche possible du départ du locataire évincé.

Cette méthode peut faire l’objet de correctifs, dans des cas où le calcul ainsi opéré aboutirait à une estimation de la valeur du fonds non conforme à la réalité, notamment en procédant à des pondérations ou, comme il est sollicité en l’espèce, en tenant compte de chiffres d’affaires sur plus de trois ans ou en excluant ceux qui ne sont pas représentatifs de l’activité normale du locataire.

Ainsi, et conformément à l’avis de l’experte et des parties, le chiffre d’affaires des années 2020 et 2021 ne sera pas pris en compte, les résultats des hôtels sur cette période, pendant laquelle la clientèle touristique et d’affaires a déserté la capitale, étant exceptionnellement bas et détachés de leur activité normale, au-delà des fluctuations que peut connaître toute activité commerciale.

En revanche, la prise en compte des résultats, en hausse, des années 2022 et 2023, qui n’ont pas ce caractère exceptionnel et correspondent à la réalité de la reprise de l’activité hôtelière, n’a pas à être, comme le sollicite la bailleresse, modérée par un calcul basé sur les chiffres d’affaires de plus de trois années, ceux des années 2017 et 2018 étant au demeurant trop anciens pour être représentatifs de l’activité de la locataire au jour de l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

La locataire a produit aux débats des justificatifs des chiffres d’affaires des années 2022 et 2023 (comptes annuels au 31 décembre 2022 et attestation de son expert comptable du 23 janvier 2024) :

— chiffre d’affaires HT de 2022 : 1 413 702 €

— chiffre d’affaires HT de 2023 : 1 610 335 €.

Dès lors, il convient de retenir le chiffre d’affaires moyen des années 2019, 2022 et 2023, hors taxes, conformément au calcul sollicité par la locataire :

1 178 525 € (CA HT année 2019) + 1 413 702 € (CA HT année 2022) + 1 610 335 € (CA HT année 2023) ÷ 3 = 1 400 854 €.

*Sur le coefficient multiplicateur à appliquer

La locataire soutient que le coefficient doit être fixé à 5.

Elle fait état de listes de cessions de fonds de commerce d’hôtels parisiens réalisées entre 2020 et 2022 (l’une établie par monsieur [E] [B] le 20 décembre 2021, l’autre par le cabinet Huchet Demorge, spécialisé en transactions immobilières d’hôtels, du 16 février 2022) faisant ressortir un coefficient moyen de 5,21.

Elle prétend que le coefficient de 4 retenu par l’experte judiciaire est insuffisant au regard des paramètres importants que sont le potentiel d’amélioration des performances de son exploitation et le nombre de chambres (les hôtels de plus de quarante chambres étant rares à [Localité 18]) et considérant que si l’emplacement de l’établissement est un paramètre à prendre en compte, il ne peut être prédominant en présence d’une offre hôtelière encore insuffisante sur [Localité 18] au regard de son attractivité touristique exponentielle.

Ayant produit une nouvelle liste de transactions du cabinet Huchet Demorge du 31 mai 2023 (incluant des transactions effectuées en 2021, 2022 et au début de l’année 2023), elle en déduit une évolution à la hausse des coefficients de valorisation des fonds de commerce d’hôtellerie.

La bailleresse demande de retenir un coefficient de 3, observant que les cessions incluant la vente des murs doivent être écartées des éléments de comparaison, et considérant que les coefficients de 4 sont afférents à des hôtels de l’hyper centre ou situés dans des quartiers touristiques, tandis que les coefficients entre 3 et 3,8 s’appliquent pour un hôtel plus excentré, situé dans un quartier sans grand prestige ou histoire.

Elle note que les coefficients au-delà de 4 concernent des hôtels mieux situés (sur l'[Adresse 8], entre la [Adresse 20] et la Gare [16], ou à deux pas de la [Adresse 21]), ou encore un hôtel dans un immeuble de très belle facture avec vue sur l’Arc de Triomphe).

Elle ajoute que la coupe du monde de Rugby (septembre-octobre 2023) et les Jeux Olympiques 2024 sont des évènements de courte durée qui ne peuvent être pris en compte.

Sur ce,

Le tribunal relève que les deux premières listes de cessions de fonds de commerce d’hôtels parisiens (l’une établie par monsieur [E] [B] le 20 décembre 2021, l’autre par le cabinet Huchet Demorge, spécialisé en transactions immobilières d’hôtels, du 16 février 2022) produites par la locataire, qui soutenait que le coefficient moyen desdites cessions était de 5,21, ont déjà été soumises à l’appréciation de l’experte judiciaire, qui, après avoir écarté les éléments de comparaison incluant la cession des murs en plus de celle du fonds de commerce et limité son estimation aux hôtels trois étoiles dans Paris intra muros, a expliqué que les cessions auxquelles il convenait de se référer s’échelonnaient entre 3 et 4,75 fois le chiffre d’affaires hors taxes, voire davantage pour les fonds très bien situés.

L’experte judiciaire a bien pris en compte la qualité de l’établissement de la demanderese et la progression de son chiffre d’affaires.

Elle n’a pas retenu un coefficient au dessus de 4, compte tenu de son emplacement en retrait par rapport aux quartiers de grande fréquentation touristique.

C’est avec pertinence que l’experte judiciaire n’a retenu comme éléments de comparaison que des cessions d’hôtels trois étoiles, situés intra muros et limitées à la vente du fonds, sans les murs.

Si la valeur des fonds de commerce d’hôtellerie situés dans [Localité 18] mais moins bien placés que d’autres peut augmenter, le coefficient de valorisation qui leur est applicable sera toujours inférieur à celui de fonds se trouvant dans de meilleurs emplacements.

La liste de transactions du cabinet Huchet Demorge du 31 mai 2023, plus récente, produite par la locataire n’est pas suffisante pour constater la réalité d’une évolution à la hausse depuis 2021 des coefficients de valorisation des fonds de commerce d’hôtellerie de situation similaire à celle de la demanderesse et donc retenir un coefficient supérieur à celui proposé par l’experte judiciaire.

En effet, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la pertinence des trois nouveaux éléments de comparaison qui y sont mentionnés (Hôtel Mirific et Hôtel Garden Opéra en 2022, Hôtel Victor Massé en avril 2023), qui n’ont pas été soumis à l’avis de l’experte judiciaire, puisqu’il ne peut vérifier si les transactions mentionnées ne sont bien que des cessions de fonds de commerce, sans les murs, alors que pour la précédente liste du cabinet Huchet Demorge, ladite experte judiciaire avait écarté certaines transactions pour ce motif.

Les cinq autres cessions figurant dans cette liste ont déjà été prises en compte par l’experte qui les avait jugées pertinentes (Hôtel d’Angleterre, et Hôtel Raspail Montparnasse en 2021, avec des coefficients de 4,07 et 4,02), ou les avait écartées (Hôtel Michelet Odéon et Hôtel Petit Palace en 2021, Hôtel Gay [Localité 15] en 2022).

Enfin, la locataire ne caractérise pas le potentiel d’amélioration des performances de son exploitation dont elle fait état, étant noté que celui-ci n’a pas été constaté par l’experte judiciaire et ne correspond pas simplement à un « chiffre d’affaires en hausse » observé par ladite experte.

Il n’est donc pas justifié de retenir un coefficient de plus de 4.

Par ailleurs, l’argument de la bailleresse selon lequel le coefficient de 4 n’est appliqué que pour des hôtels situés dans le centre de [Localité 18] ou dans les quartiers touristiques n’étant pas fondé au vu des éléments de comparaison retenus par l’experte judiciaire, sa demande tendant à retenir un coefficient de 3 n’apparaît pas fondée et sera rejetée.

De même, sa prévision d’une baisse des coefficients, avancée peu après la crise sanitaire, ne s’est pas vérifiée dans les faits.

En conséquence, le coefficient de valorisation de 4 proposé par l’experte judiciaire sera retenu.

*Sur le montant de l’indemnité principale

La valeur du fonds de commerce de la demanderesse sera donc fixée à :

1 400 854 € x 4 = 5 603 416 €

*Sur les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

Les parties s’accordent pour fixer cette indemnité conformément à la méthode de calcul appliquée par l’experte judiciaire :

Droits d’enregistrement :

—  0% sur la première tranche de 23 000 € = 0 €

—  3% sur la seconde tranche comprise entre 23 000 € et 200 000 € = 5 130 €

—  5% sur le surplus = 270 170,80 €

total = 275 300,80 € arrondis à 275 300 €

Frais de négociation et de rédaction :

Forfait de 5% = 280 170,80 €, arrondis à 280 170 €

L’indemnité de remploi sera donc chiffrée à 275 300 € + 280 170 € = 555 470 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) ainsi que le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’EBE moyen des trois dernières années.

Cette méthode d’évaluation est admise par les parties, cependant celles-ci ne s’accordent pas sur les EBE à prendre en compte, la bailleresse demandant de retenir ceux des années 2015 et 2016 car les trois derniers EBE ne sont pas connus, tandis que la locataire demande de retenir la moyenne des EBE des exercices 2018, 2019 et 2022, d’un montant de 434 632 €.

Il convient de calculer l’indemnité en considération de l’EBE moyen des trois dernières années pour lesquelles il est connu, soit de la manière suivante :

367 652 (EBE 2018) + 453 310 (EBE 2019) + 482 936 (EBE 2022) ÷ 3 = 434 632,66 €

434 632,66 € (EBE moyen annuel) ÷ 12 mois x 3 mois = 108 658,17 €, arrondi à 108 658 €.

*Les frais de déménagement

L’experte judiciaire a procédé à une estimation à partir d’un devis LTT MULTISERVICES du 18 mars 2021 produit par la locataire, le second devis fourni par celle-ci, de l’entreprise DEMECO en date du 12 novembre 2021, n’étant pas détaillé.

Après avoir rappelé que cette indemnité est censée couvrir les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds, considérant que le tarif habituel pour le déménagement d’un établissement hôtelier est de 300 à 350 € HT par chambre et que le devis LTT MULTISERVICES retenait à la fois un prix unitaire par chambre de 550 €, outre un transport qui semble faire double emploi portant le prix à 750 € par chambre, a proposé de retenir une estimation à hauteur de 350 € par chambre (soit 21 000 € pour les 60 chambres), chiffrant ainsi l’indemnité, avec les autres postes du devis, à 28 500 €.

La locataire demande de fixer l’indemnité à ce titre à 55 000 € HT, faisant valoir que cette somme est parfaitement justifiée par les devis établis par des entreprises spécialisées dans le déménagement et qu’il n’y a pas lieu de procéder à des retraitements ou d’appliquer un tarif « habituel », exempt de toute justification.

La bailleresse entend voir cette indemnité fixée à une somme de 15 000 €, soit 250 € x 60 chambres, faisant valoir que l’experte judiciaire a considéré que le devis produit par la locataire était « artificiellement gonflé » et qu’un montant de 350 € par chambre paraissait élevé pour la décoration « épurée » des chambres d’un établissement trois étoiles.

Le principe de l’indemnisation du déménagement des chambres n’est pas remis en cause, de même que les autres postes du devis de déménagement.

Le tarif par chambre proposé par l’experte sera retenu, dès lors que celle-ci a expliqué les motifs pertinents pour lesquels il ne pouvait être retenu un coût unitaire de 750 € et qu’il n’est pas non plus justifié du bien-fondé de la demande de la bailleresse de réduire ledit coût à 250 €.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 28 500 € conformément à la proposition de l’experte judiciaire.

*Les frais administratifs/divers

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’experte judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 3 000 €, somme sur laquelle les parties s’accordent et qui sera donc retenue.

*Les frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

La locataire réclame une indemnité de 947 798 € à ce titre, chiffrée selon un devis LTT DISTRIBUTION du 20 décembre 2021 , ou subsidiairement de 474 000 €, soit 30% dudit devis.

La bailleresse s’y oppose, faisant notamment valoir qu’avec l’indemnité d’éviction, la demanderesse pourra acquérir un nouveau fonds d’hôtellerie et que le sien ne comporte aucune spécificité liée à une franchise ou à un concept.

L’experte judiciaire a proposé une indemnisation pour ce chef de préjudice à hauteur de 50% du devis LTT DISTRIBUTION de 947 798 €, notant le bon état général des locaux, que les travaux à envisager par la locataire qui rachète un fonds de même nature ne pouvaient pas être assimilés à une création et considérant que si elle avait vu son bail renouvelé elle aurait été amenée à faire des travaux de modernisation et d’entretien.

Le tribunal rappelle qu’en règle générale, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

En l’absence d’aménagements spécifiques ou de concept particulier, il n’y a donc pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

*Les frais de licenciement

Il n’est pas discuté que les frais de licenciement devront être remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire, qu’il convient donc de retenir en mémoire.

***

Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

5 603 416 € (indemnité principale)

+555 470 € (indemnité de remploi)

+108 658 € (indemnité pour trouble commercial)

+28 500 € (indemnité pour frais de déménagement)

+3 000 € (indemnité pour frais divers)

+pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis

= 6 299 044 € + frais de licenciement en mémoire.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L.145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché.

Selon l’article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-10 dudit code prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour les hôtels, il est d’usage de faire application de la méthode dite « hôtelière » actualisée.

Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxe déterminée à partir des prix réellement praticables au regard de la catégorie de l’établissement, de sa situation et de ses caractéristiques immobilières, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recette et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré soit en l’espèce à partir du 1er octobre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux.

*La détermination de la valeur locative des locaux loués

*La recette annuelle théorique maximale

L’experte judiciaire expose que selon les statistiques relevées sur le site OLAKALA, les prix moyens HT par chambre pour des établissements dits « moyens de gamme » dans le secteur « [Localité 18] intra-muros – République/[Localité 12] » pour les quatre dernières années (mais année 2020 exclue) ressortent à en moyenne (arrondie) à 119 €.

Sur la base de ce prix HT de 119 € la nuitée, elle calcule une recette normative journalière de (119 € x 60 chambres =) 7 140 € et une recette annuelle normative maximum HT de :

7 140 € x 365 jours = 2 606 100 €.

Les parties s’accordent sur ce calcul, de sorte que la recette annuelle normative maximum HT de 2 606 100 € sera retenue.

*Le taux d’occupation

L’experte judiciaire a retenu un taux d’occupation de 82,10%, arrondi à 82%, sur les quatre dernières années (mais année 2020 exclue) à partir des statistiques publiées pour des établissements dits « moyens de gamme » dans le secteur « [Localité 18] intra-muros – République/[Localité 12] » et proposé le calcul suivant :

2 606 100 € x 82% = 2 137 002 €.

La bailleresse est d’accord pour retenir ce pourcentage, rappelant qu’il doit être fixé en fonction des statistiques et non selon l’occupation réelle de l’hôtel expertisé.

En revanche, la locataire demande de le réduire à 75%, expliquant que son établissement n’est pas dans la moyenne des établissements du quartier, dont la majorité comporte plus classiquement 25 à 30 chambres, dès lors qu’il comporte un nombre de clefs supérieur et qu’il est bien plus compliqué de remplir un hôtel de 60 chambres.

Toutefois, cette affirmation n’est étayée par aucun élément de preuve justifiant de retenir un taux d’occupation statistique de 75%.

Par conséquent, il y a lieu de retenir un taux d’occupation de 82% et le calcul de l’experte judiciaire, de :

2 606 100 € x 82% = 2 137 002 €.

*L’abattement pour remises [Localité 17] (online travel agencies)

L’experte judiciaire a proposé de retenir un abattement de 20%, soit :

2 137 002 € x 0,80 = 1 709 601,60€, arrondi à 1 710 000 €.

La locataire estime ce taux justifié tandis que la bailleresse demande qu’il soit ramené à 1,31%, compte tenu d’un taux de commissionnement usuellement pratiqué de 18% et d’un pourcentage de recours à l’intermédiaire des [Localité 17] réellement pratiqué par la locataire qu’elle chiffre à 7,25%, correspondant au pourcentage du montant des commissions versées ressortant de ses éléments comptables de l’exercice 2019 (87 609,91€) dans le chiffre d’affaires de la même année (1 208 046 €)

(87 609,91€ = 7,25% de 1 208 046 € et 7,25% de 18% = 1,31%).

Cette prétention de la bailleresse a été soumise à l’avis de l’experte judiciaire qui a indiqué qu’elle ne paraissait pas correspondre à l’activité exercée par la locataire et a maintenu sa proposition de retenir un abattement de 20%

Le taux d’abattement pour commissions doit se calculer en tenant compte du pourcentage des réservations via ces prestataires et du taux desdites commissions.

Le taux de rémunération des [Localité 17] est généralement de 17% ou 18% et les parties en l’espèce estiment pertinent de retenir un taux de 18%.

Le tribunal ne peut retenir le calcul de la bailleresse, qui a estimé le taux de recours aux [Localité 17] en calculant que les commissions versées par la locataire représentaient 7,25% de son chiffre d’affaires alors que cela ne présente pas le pourcentage des réservations de chambres effectuées par ce biais, (qui serait de 75% selon la locataire) et serait anormalement bas pour un hôtel parisien comportant 60 chambres et, surtout, situé dans un secteur qui n’est pas aussi attractif que le centre de la capitale ou ses quartiers touristiques.

Compte tenu de l’absence d’élément fourni par la locataire au sujet du taux de recours aux [Localité 17] pour justifier un taux de 75%, mais de ce que celui-ci ne saurait être inférieur à 60 ou 70% pour un hôtel parisien qui ne se situe pas dans les secteurs les plus attractifs, il sera retenu un taux de recours de 65%.

Au regard d’un taux de commission de 18% et d’un taux de recours de 65%, l’abattement pour recours aux [Localité 17] sera fixé à 12% :

2 137 002 € -12% = 1 880 561,76 €, arrondi à 1 880 560 €.

*Le taux de prélèvement applicable aux recettes d’hébergement ou pourcentage sur recettes

L’experte judiciaire a proposé de retenir un taux de 16% compte tenu du classement de l’hôtel, expliquant que la valeur locative des locaux à usage d’hébergement hôtelier se calcule actuellement sur la base de 15 à 18% de la recette théorique précédemment déterminée pour les hôtels de trois à quatre étoiles en centre-ville ou en périphérie.

La locataire entend voir ce taux retenu.

La bailleresse demande de retenir un taux d’effort de 17%, faisant valoir que le pourcentage proposé par l’experte judiciaire correspond à un « milieu de fourchette » et mérité d’être réhaussé eu égard à l’importante capacité que la locataire met en avant.

Néanmoins, cet argument n’a pas été jugé pertinent par l’experte judiciaire qui a maintenu un taux de 16%.

Dès lors qu’il n’est pas démontré qu’il serait pertinent de retenir un taux supérieur, le taux de rendement de 16% sera retenu.

Ainsi, la valeur locative des lieux loués sera estimée à :

1 880 560 € x 16% = 300 889,60 €.

*Sur la demande d’abattement pour charges exorbitantes

La locataire réclame l’application d’un abattement de 5% de la valeur locative au motif que les baux expirés mettaient à sa charge les travaux de mise en conformité aux normes en vigueur, faisant valoir qu’elle a systématiquement procédé, aux travaux exigés en matière d'[Localité 13] et de sécurité incendie et qu’un tel abattement n’est pas conditionné à la justification de travaux effectivement réalisés dans les lieux loués.

La bailleresse s’oppose à un tel abattement, qu’elle estime non justifié.

L’experte judiciaire explique n’avoir retenu aucune minoration pour charges exorbitantes du droit commun, n’ayant eu aucune information chiffrée sur les travaux qu’aurait entrepris la locataire.

Le tribunal observe, outre le fait que les parties ne justifient pas du fondement juridique qui permettrait d’appliquer un abattement pour charges exorbitantes à des locaux monovalents au sens des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, que la locataire, qui n’a certes pas à justifier de travaux effectivement réalisés dans les lieux loués pour prétendre à un abattement, doit néanmoins démontrer l’impact concret de la charge exorbitante pour qu’il apprécie l’opportunité d’appliquer un abattement ; or, elle n’a produit aucun élément permettant à l’experte judiciaire, et par suite au tribunal, de constater la pertinence de sa demande à ce titre.

De la sorte, cette demande, dont il n’est pas justifié du bien-fondé, sera rejetée.

*Sur la demande d’abattement au titre d’une clause d’accession en fin de jouissance

La locataire réclame également un abattement de 10% en se prévalant des effets d’une clause en vertu de laquelle les importants travaux qu’elle a réalisés dans les lieux en vue d’adapter des locaux, qui n’étaient pas précédemment exploités à cet effet, pour les besoins d’une activité hôtelière globale, ne deviendront la propriété du bailleur qu’à la reprise des clefs.

Le tribunal comprend que cette demande d'« abattement » revient à faire estimer la valeur locative des locaux abstraction faite des travaux d’aménagement des lieux en un hôtel unique.

La bailleresse réplique simplement que cette demande n’est pas justifiée.

Il ne semble pas qu’elle ait été soumise à l’appréciation de l’experte judiciaire, qui n’évoque pas cette prétention.

Force est de constater que la demanderesse ne produit pas d’élément justificatif à l’appui de sa prétention (les pièces qu’elle vise, numéros E17 à E29, ne sont pas afférentes à de tels travaux mais portent sur des prestations d’entretien ou de rénovation des lieux, qui sont récentes).

En conséquence, la demande d’abattement à ce titre sera rejetée.

*Sur l’abattement pour précarité

L’experte judiciaire a proposé l’application d’un abattement de 20%, en augmentant le taux de 10% habituel, retenu en période normale d’activité, pour tenir compte de la crise sanitaire.

La locataire demande l’application d’un abattement de 30%, expliquant que l’éviction la prive de la faculté de réaliser des travaux de rénovation ou de mise au concept indispensables pour conserver un caractère attractif auprès de la clientèle, dans un secteur particulièrement concurrentiel et que la crise sanitaire a créé une situation exceptionnelle et dramatique, mettant un coup d’arrêt à son activité et la contraignant à fermer son établissement pendant de longs mois.

La bailleresse demande de fixer l’abattement pour précarité à 10%, considérant que la locataire ne démontre pas une précarité particulière qui soit liée au congé et au contraire a connu une augmentation de son chiffre d’affaires en 2022.

La perte de la faculté de faire des investissements dans les lieux loués évoquée par la locataire justifie habituellement l’application d’un abattement de 10%, étant noté qu’il n’apparaît pas que l’éviction a eu un impact particulier sur sa situation, en plus de celui décrit, exigeant de retenir un taux supérieur.

Par ailleurs, la précarité résultant de la crise sanitaire n’est pas liée à l’éviction et si la durée de la procédure (presque six ans) est longue, elle a permis à la locataire de réaliser de meilleurs chiffres d’affaires qu’auparavant.

Il sera donc appliqué un abattement pour précarité de 10%.

L’application de cet abattement réduit l’indemnité d’occupation due à :

300 889,60 € – 10% = 270 800, 10 €, arrondi à 270 800 € HT/HC/an.

La locataire sera condamnée à payer à la bailleresse le différentiel entre les sommes réglées à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2019 et la somme fixée à ce titre dans la présente décision, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de madame [Z] [M], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 5 000 €.

La défenderesse réclame que l’exécution provisoire de droit du présent jugement soit écartée, pour préserver son droit de repentir.

La demanderesse sollicite le maintien de l’exécution provisoire de droit, faisant valoir qu’elle ne fait pas obstacle à l’exercice de son droit de repentir et lui évite de devoir se maintenir de longues années dans les lieux en subissant une précarité d’exploitation et l’exposant à un risque de baisse de son chiffre d’affaires.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire du jugement fixant l’indemnité d’éviction n’apparaît pas compatible avec l’exercice du droit de repentir de la bailleresse, nécessairement différé en cas d’appel, et avec le droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu’au paiement de ladite indemnité irrévocablement fixée.

Il y a donc lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE l’indemnité due par la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] à la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA au titre de son éviction des locaux qu’elle loue dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 19] à la somme d’un montant total de six-millions-deux-cent-quatre-vingt-dix-neuf-mille-quarante-quatre euros (6 299 044 €), outre frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit ;

-5 603 416 € (indemnité principale)

-555 470 € (indemnité de remploi)

-108 658 € (indemnité pour trouble commercial)

-28 500 € (indemnité pour frais de déménagement)

-3 000 € (indemnité pour frais divers)

— pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA à la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] à la somme de deux-cent-soixante-dix-mille-huit-cents euros hors taxes et hors charges (270 800 € HT/HC) par an depuis le 1er octobre 2019 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA à payer à S.A.R.L. FONCIÈRE [F] le différentiel entre les sommes réglées à titre d’indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2019 et la somme fixée à ce titre dans la présente décision, ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de madame [Z] [M], ainsi qu’à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la S.A.R.L. GRAND HÔTEL NOUVEL OPÉRA en application de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE la demande de la S.A.R.L. FONCIÈRE [F] au titre de ses frais irrépétibles ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 18] le 11 Juin 2025

Le Greffier P/ Président empêché

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER